紐約樓市“高大上”光環(huán)褪色 曼哈頓已“人去樓空”？

作為美國(guó)第一大城市、聯(lián)合國(guó)總部所在地、全球金融中心——紐約市的國(guó)際影響力與地位毋庸置疑。在如此巨大、耀眼的光環(huán)之下，紐約市的房?jī)r(jià)一直處于美國(guó)、乃至全世界最貴的大都市之列，并不會(huì)讓人感到驚訝。

美國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)在此前發(fā)布的《2020年全球生活報(bào)告》中，紐約市以平均64.9萬(wàn)美元的房?jī)r(jià)輕松排到了第10位。而有著“皇冠上的明珠”美譽(yù)的曼哈頓區(qū)的房?jī)r(jià)更是“貴上加貴”，據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司Property Shark的數(shù)據(jù)顯示，2020年8月份，曼哈頓區(qū)的房?jī)r(jià)中位數(shù)是98萬(wàn)美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于紐約市68.5萬(wàn)美元的平均值。

但世上沒(méi)有什么資產(chǎn)可以永遠(yuǎn)只漲不跌，紐約市的房?jī)r(jià)也不例外。事實(shí)上，美國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司Zillow的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2019年時(shí)紐約市的房?jī)r(jià)已進(jìn)入高位平整期，而2020年肆虐全球的新冠肺炎疫情，以及越來(lái)越流行的居家辦公潮則進(jìn)一步削弱了紐約市房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力，尤其對(duì)曼哈頓區(qū)的沖擊最大，使得該地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的下滑，并有大量房產(chǎn)滯銷。

在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十多年的牛市之后，紐約的樓市似乎再度進(jìn)入了調(diào)整期，那么這次又將會(huì)持續(xù)多久呢?

美國(guó)紐約柯克蘭(Corcoran Sunshine)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高級(jí)常務(wù)董事科代羅(Daniel August Cordeiro)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，他認(rèn)為，目前(疫情帶來(lái))的趨勢(shì)不會(huì)給市場(chǎng)造成永久性的變化，每當(dāng)紐約(房地產(chǎn))市場(chǎng)陷入停滯的時(shí)候，買家都會(huì)重新評(píng)估他們的優(yōu)先選項(xiàng)。

“如果說(shuō)我們?cè)谶^(guò)去20年里學(xué)到了什么，那就是紐約(的房地產(chǎn)市場(chǎng))是有彈性的，而且總是會(huì)反彈的。”科代羅如此說(shuō)道。

紐約：新房平均8折

今年3~5月，紐約州是美國(guó)新冠肺炎疫情最嚴(yán)重的地區(qū)之一，6月之后才逐漸趨于穩(wěn)定。

疫情讓居家辦公變得越來(lái)越普遍，加上“保持安全社交距離”等規(guī)定又極大限制了人們前往餐廳、酒吧等公共娛樂(lè)場(chǎng)所，博物館、電影院也長(zhǎng)期處于關(guān)閉狀態(tài)，再加上經(jīng)濟(jì)萎靡情況下導(dǎo)致的流浪漢與犯罪率的增加，這一切都使得大都市的魅力光環(huán)不再如以前那般耀眼。

國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊(Knight Frank)10月初發(fā)布的《全球城市住宅樓價(jià)指數(shù)》顯示，2020年二季度紐約市房?jī)r(jià)同比僅上漲了1.7%，在全球主要城市中只排在98位，明顯低于鳳凰城(+9.0%)、西雅圖(+6.5%)、明尼蘇達(dá)(+5.4%)和圣地亞哥(5.0%)等其他上榜的美國(guó)城市。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司Property Shark的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年4月紐約市的房產(chǎn)交易量只有1549套，與3月份的2909套相比出現(xiàn)了斷崖式暴跌，5月份更是僅成交了1337套。此后，隨著市場(chǎng)情緒回暖，7月份時(shí)回升至2343套，但8月份又再度下跌到了1893套，與去年同期相比銳減了45%。

同時(shí)Property Shark的數(shù)據(jù)還顯示，雖然6~8月期間的交易量整體上在回升，但房產(chǎn)交易價(jià)格的中位數(shù)卻在下滑，分別是71.8萬(wàn)美元(6月)、68萬(wàn)美元(7月)和66.5萬(wàn)美元(8月)，均不如去年同期的73.5萬(wàn)美元、78萬(wàn)美元和67.5萬(wàn)美元。

科代羅對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，紐約市新公寓的售價(jià)跌幅最為明顯，“比兩年前下跌了20~25%左右，整個(gè)市場(chǎng)的平均可議價(jià)范圍大約也有10%。”科代羅認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)上(新樓盤(pán))的庫(kù)存量將會(huì)是未來(lái)五年內(nèi)最高的，因?yàn)榇蟛糠终陂_(kāi)發(fā)或計(jì)劃中的新項(xiàng)目都會(huì)被凍結(jié)。

不過(guò)他補(bǔ)充道：“現(xiàn)在是挑選具有投資價(jià)值的房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)橛泻芎玫漠a(chǎn)品可供選擇，價(jià)格也很優(yōu)惠。而在接下來(lái)的一年里，庫(kù)存會(huì)逐漸下降，價(jià)格也會(huì)趨向穩(wěn)定，有投資潛力的樓盤(pán)則會(huì)售罄。”

曼哈頓：人去樓空

據(jù)美國(guó)媒體報(bào)道，疫情暴發(fā)之后至今，紐約市大約有50萬(wàn)人搬走，約占紐約市總?cè)丝诘?%，而其中大部分人原先都居住在曼哈頓區(qū)。

美國(guó)房地產(chǎn)公司Douglas Ellima的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年8月，曼哈頓公寓的空置率升至5.1%(以往通常在1.5~2.5%之間)，創(chuàng)下十多年以來(lái)的最高水平，空置數(shù)量攀升至創(chuàng)紀(jì)錄的15025套。此外，八月份簽訂的租賃合同相比一年前減少了24%，可供出租的房源則增加了166%;所有公寓的月租金中位數(shù)為3363美元，同比下降了4%。即使當(dāng)前在曼哈頓租房平均可以享受到兩個(gè)月的免費(fèi)租金，基本上也無(wú)需交中介費(fèi)，但流出的人口仍明顯少于流入。

另外值得一提的是，6月份之后，美國(guó)樓市整體上出現(xiàn)了一波回暖，交易量反彈明顯，但曼哈頓區(qū)卻是例外。

據(jù)Douglas Ellima和房產(chǎn)評(píng)估咨詢公司Miller Samuel上周發(fā)布的一份聯(lián)合報(bào)告統(tǒng)計(jì)，三季度曼哈頓的房產(chǎn)交易量為1375套，環(huán)比二季度僅增加了1.3%，而與去年同期相比則暴跌了46.3%;與此同時(shí)，三季度曼哈頓待售的房源已激增至9319套，環(huán)比增加了49.7%，同比增加了26.8%，為2009年全球金融危機(jī)最嚴(yán)重時(shí)期以來(lái)的又一峰值。根據(jù)報(bào)告評(píng)估，市場(chǎng)消化當(dāng)前所有可用庫(kù)存將需要20.3個(gè)月，同樣為2009年以來(lái)的最長(zhǎng)時(shí)間。

報(bào)告還稱，當(dāng)前曼哈頓樓市的交易量正在以蝸牛般的速度前進(jìn)，買家能享受到的折扣是十年以來(lái)最高的。市中心大多數(shù)辦公室都處于關(guān)閉狀態(tài)，餐廳和文化、娛樂(lè)場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)大幅受到限制，同時(shí)可供購(gòu)房者選擇的房源堆積如山，賣家如果要在這時(shí)候拋售，大幅降價(jià)是唯一的選擇。

紐約蘇富比地產(chǎn)公司(Sotheby's Realty)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人David Xu表示，當(dāng)前曼哈頓的租房市場(chǎng)非常不好，有1.3萬(wàn)多套房子待租。曼哈頓的高端房地產(chǎn)市場(chǎng)更加嚴(yán)峻，其高檔公寓主要是公寓(Condo)與合作公寓(Co-op)。房?jī)r(jià)在400萬(wàn)至1000萬(wàn)美元之間的房子都是降價(jià)銷售。

“我聽(tīng)說(shuō)，有的高檔公寓售價(jià)比之前降了70%。賣不出去的房子數(shù)量是過(guò)去十年中最高的。” David Xu說(shuō)道。

與之相反的是，紐約市臨近地區(qū)的房產(chǎn)受到了熱捧。據(jù)紐約周邊地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們反映，近來(lái)郊區(qū)房屋的問(wèn)詢和購(gòu)買需求出現(xiàn)激增。Miller Samuel的數(shù)據(jù)顯示，與2019年相比，紐約市郊區(qū)的7月房屋銷售額增長(zhǎng)了44%，其中威斯特徹斯特郡(Westchester County)的增長(zhǎng)高達(dá)112%。

外國(guó)買家：缺席影響高端樓盤(pán)

近日世邦魏理仕發(fā)布的一份研究報(bào)告顯示，今年上半年全球資金對(duì)美國(guó)公寓的投資額同比下跌了49.2%，而二季度的跌幅甚至接近了80%。報(bào)告還提到，外來(lái)資金通常熱衷于對(duì)中高端房產(chǎn)進(jìn)行投資，而紐約市一直是他們?cè)诿绹?guó)首選的投資目的地。

綜合不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年外國(guó)投資者在美國(guó)樓市的投資額大約占總交易量的5%左右，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體影響不會(huì)很大，但在中高端市場(chǎng)，情況則完全不同。

科代羅向第一財(cái)經(jīng)記者透露：“曼哈頓新公寓中的三分之一都是由國(guó)際買家買走的，而來(lái)自中國(guó)的買家則占到所有國(guó)際買家的近一半，其他來(lái)自亞洲的買家還包括韓國(guó)和新加坡等，他們都是樓市生態(tài)系統(tǒng)中重要的組成部分。”

科代羅表示，2013年時(shí)中國(guó)買家的交易量還只占外國(guó)買家的約20%，之后便穩(wěn)定增長(zhǎng)，但今年受疫情、大選等多種因素影響，整體數(shù)字肯定會(huì)下降。

亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行主席奇米爾(Georg Chmiel)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，從今年上半年中國(guó)買家在居外網(wǎng)的詢盤(pán)量來(lái)看，美國(guó)樓市的吸引力并沒(méi)有消失，相反詢盤(pán)量同比2019年上半年還增長(zhǎng)了26%。但奇米爾也表示，詢盤(pán)量并不能和實(shí)際成交量直接掛鉤。

“考慮到對(duì)疫情的擔(dān)憂、赴美旅行的困難、學(xué)生簽證的不確定性等諸多因素，我們認(rèn)為，對(duì)身處美國(guó)之外的中國(guó)背景買家而言，今年在美國(guó)樓市的實(shí)際交易數(shù)量將低于去年。類似的情況也會(huì)發(fā)生在印度等其他亞洲國(guó)家的買家身上，但需求還是有的。”奇米爾如此說(shuō)道。

但紐約房地產(chǎn)在未來(lái)真的還有投資潛力嗎?疫情給樓市帶來(lái)的變化會(huì)不會(huì)是永久性的呢?

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，至少科代羅表現(xiàn)出了堅(jiān)定的信心，他對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，自己絕不會(huì)和紐約打賭，這是肯定的。從歷史上看，每一個(gè)市場(chǎng)周期都比上一個(gè)更高。

科代羅稱：“紐約是一個(gè)非常有彈性的地方。我從90年代開(kāi)始就住在紐約，我見(jiàn)過(guò)不少的挫折和衰退。這次感覺(jué)像是一個(gè)暫時(shí)的停滯，在某種程度上就像2001年的‘9.11事件’一樣，經(jīng)過(guò)一個(gè)令人疲倦的秋天之后，第二年春天電話開(kāi)始響個(gè)不停，所有買家都在同一時(shí)間回來(lái)了。”