房企年度銷售目標(biāo)完成率不足六成 增收不增利現(xiàn)象趨普遍

上市房企陸續(xù)發(fā)布8月銷售業(yè)績(jī)，房企年度銷售目標(biāo)完成率隨之浮出水面。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房企年度銷售目標(biāo)完成率普遍不足六成。

業(yè)內(nèi)人士指出，“金九銀十”，在銷售目標(biāo)壓力下，預(yù)計(jì)房企將降價(jià)促銷，其后果可能是房企普遍利潤(rùn)下滑，“增收不增利”。

8月成交回升

克而瑞研究中心指出，3月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)回升。8月市場(chǎng)整體銷售額繼續(xù)維持高位，當(dāng)月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤金額9761.7億元，相比7月增長(zhǎng)4%。從累計(jì)操盤銷售來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企1-8月整體銷售額同比增長(zhǎng)6.2%。

從各大房企銷售數(shù)據(jù)看，8月TOP100房企中有近八成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月銷售額同比提升。截至8月末，已有近七成房企銷售額超過(guò)去年同期。保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現(xiàn)較突出，單月銷售規(guī)模同比提升顯著。

中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，頭部房企8月銷售金額普遍超過(guò)500億元，同比增幅較大。碧桂園披露的8月未經(jīng)審核運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，8月碧桂園合約銷售金額約609.3億元，同比增長(zhǎng)30.1%;實(shí)現(xiàn)歸屬于公司股東權(quán)益的合約銷售建筑面積約712萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.86%。

部分頭部房企銷售面積同比增幅高于銷售額增速。以中國(guó)恒大為例，公司發(fā)布8月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)物業(yè)8月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為514.8億元，同比增長(zhǎng)7.7%;實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約為532.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約18.5%。1-8月，集團(tuán)物業(yè)累計(jì)合約銷售約4506.2億元，同比增長(zhǎng)約21.8%;累計(jì)合約銷售面積4934.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約42.9%。

前8個(gè)月，多地樓市成交面積同比出現(xiàn)大幅上漲?？硕鹧芯恐行闹赋觯瑥膮^(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能較強(qiáng)勁，杭州、寧波、南京、常州等地樓市成交面積同比漲幅超過(guò)50%。粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，廣州、深圳、佛山、東莞等市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，樓市成交面積同比均實(shí)現(xiàn)較大增長(zhǎng)，廣州更是創(chuàng)近年來(lái)新高。中西部地區(qū)市場(chǎng)明顯分化，成都、西安成交穩(wěn)步提升，同比漲幅升至50%左右。

沖刺年度目標(biāo)

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年共有33家上市房企公布年度銷售目標(biāo)，目標(biāo)增長(zhǎng)率較2019年的16%進(jìn)一步下降至12%，疫情下房企目標(biāo)設(shè)置更為保守。截至前8個(gè)月，銷售額平均目標(biāo)達(dá)成率為59%。其中，遠(yuǎn)洋、佳源國(guó)際等房企年度銷售目標(biāo)完成率不足50%。但也有佳兆業(yè)、金茂等房企銷售目標(biāo)完成率超過(guò)70%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為88454億元，同比增長(zhǎng)4.6%，同比增速比1-7月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月增速上升，房企投資信心足。為沖刺全年業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)9月房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步提升。傳統(tǒng)銷售旺季即將到來(lái)，房企加速推盤，部分房企降價(jià)跑量，如恒大率先出臺(tái)一系列促銷“組合拳”，預(yù)計(jì)9月商品房銷售面積同比增速將會(huì)回正，銷售額同比進(jìn)一步增長(zhǎng)。

在“三道紅線”重壓下，房企在大規(guī)模推盤銷售的同時(shí)，銷售端的回款策略或發(fā)生改變。王小嬙指出，8月20日重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)釋放出房企融資環(huán)境發(fā)生改變，不再是之前的“拆東補(bǔ)西”，企業(yè)自身實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)才是王道。“三道紅線”也將限制企業(yè)的融資規(guī)模，預(yù)計(jì)四季度房企會(huì)加速去化庫(kù)存降負(fù)債，個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款同比增速將擴(kuò)大。

利潤(rùn)或受影響

從上市房企業(yè)績(jī)看，“以價(jià)換量”會(huì)對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生一定影響，不少房企在半年報(bào)中就出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。隨著“金九銀十”年度業(yè)績(jī)沖刺窗口期來(lái)臨，多位業(yè)內(nèi)人士指出，房企利潤(rùn)或再度受到影響。

以中國(guó)恒大為例，上半年公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2666.3億元，同比增長(zhǎng)17.5%，增長(zhǎng)的主要原因?yàn)樯习肽攴e極復(fù)工，導(dǎo)致竣工交付面積同比大幅增長(zhǎng)。上半年毛利為666.8億元，毛利率為25%，同比出現(xiàn)較明顯下滑。主要原因在于，公司年內(nèi)在全國(guó)實(shí)施“七五折”促銷活動(dòng)，銷售價(jià)格下降，直接導(dǎo)致利潤(rùn)水平受損。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)存在一定時(shí)間差，很多房企在售項(xiàng)目影響的是未來(lái)的利潤(rùn)，短期內(nèi)業(yè)績(jī)影響整體較有限。

針對(duì)上市房企的投資價(jià)值，興業(yè)證券指出，房企銷售持續(xù)恢復(fù)，二季度開(kāi)始房企普遍加大推貨力度，4月主流房企單月銷售平均增速已轉(zhuǎn)正，6月累計(jì)銷售平均增速已轉(zhuǎn)正，截至7月平均銷售完成度達(dá)到50%。接下來(lái)，房企銷售累計(jì)增速還將持續(xù)提升。房企半年業(yè)績(jī)?nèi)跃邆漭^強(qiáng)韌性，派息力度保持較高水平，當(dāng)前平均股息收益率為6.2%。境外融資通道加速恢復(fù)，房企境外發(fā)債逐步恢復(fù)正常，融資成本亦伴隨有所下降。從防御的角度看，優(yōu)選財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚、基本面穩(wěn)健扎實(shí)、業(yè)績(jī)確定性高的房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)狀況良好的大中型內(nèi)房股的債券仍是很好選擇。(董添)