盤點(diǎn)2024｜房地產(chǎn)十大政策：止跌回穩(wěn)主基調(diào)下，組合拳發(fā)力

新年的鐘聲已經(jīng)敲響，回顧2024年的房地產(chǎn)政策，無疑是充滿轉(zhuǎn)折與亮點(diǎn)的一年。在“止跌回穩(wěn)”基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了前所未有的重大轉(zhuǎn)向。

這一年，住建部會(huì)同有關(guān)部門以及地方政府打出一套“組合拳”，包括“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳，旨在通過一系列調(diào)整措施，有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從低谷穩(wěn)步回升，邁向更加穩(wěn)健的發(fā)展道路。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年，我國房地產(chǎn)政策應(yīng)出盡出，圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。截至2024年12月27日，全年政策出臺(tái)數(shù)量達(dá)780余條。

基于此，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)盤點(diǎn)出2024年房地產(chǎn)“十大政策”，包括一線城市松綁限購、首付利率降至新低、存量房貸利率再下調(diào)、普宅標(biāo)準(zhǔn)取消、收儲(chǔ)商品房、城中村改造全面重啟等。

1、一線城市大尺度松綁限購

政策回顧：

2024年，限購政策迎來真正的轉(zhuǎn)向。上半年，除了蘇州、杭州、成都、西安等核心二線城市全面放開限購?fù)?，一線城市的限購也出現(xiàn)了大尺度調(diào)整。諸如北京通州“雙限”松綁、取消離婚限購、五環(huán)外允許多購1套房;上海放松單身限購、外地戶籍社?！?改3”、五大新城“5改2”;廣州放開大戶型限購、四區(qū)取消限購、部分區(qū)域社?！?改2”;深圳外圍區(qū)域限購松綁、非深戶“5改3”。

下半年，隨著“9·26”中央政治局會(huì)議發(fā)出“止跌回穩(wěn)”的最強(qiáng)音，一線城市限購政策繼續(xù)松綁。尤其是北京，執(zhí)行了長達(dá)13年的“五年社保限購”門檻首次松動(dòng)，非京籍人士社保年限五環(huán)外“5年變2年”，五環(huán)內(nèi)“5年變3年”，同時(shí)，通州迎來重大調(diào)整，購房政策與全市保持一致;深圳則是分區(qū)調(diào)整社保年限的限制，部分區(qū)域取消社保限制，部分區(qū)域社保則是“3改1”;上海外環(huán)外購房社保年限從“滿3年”調(diào)減到“滿1年”;廣州更是全面取消了限購。

點(diǎn)評(píng)：

一線城市大尺度地松綁限購，直接帶動(dòng)了2024年四季度的成交復(fù)蘇，助力樓市“止跌回穩(wěn)”。

2、首付比例、利率降至新低

政策回顧：

2024年，降首付、降利率成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段。

2024年5月17日，監(jiān)管部門推出一系列樓市調(diào)控措施，其中包括首套房、二套房最低首付比例分別降至15%、25%。此后的9月份，央行新政“四連發(fā)”，其中包括商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%，這是2000年以來二套首付最低值。

在利率方面，作為利率定價(jià)之錨，2024年以來，5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下降了3次，力度可謂之大。2月份，5年期以上LPR下降25基點(diǎn)，由4.2%降至3.95%;7月份，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，至3.85%;10月份，5年期以上LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.6%。

隨著LPR的下降，以及央行“5·17”新政取消商業(yè)貸款利率下限，各地房貸利率持續(xù)下調(diào)，廣州、佛山、蘇州、南京、東莞等城市部分商業(yè)銀行首套房貸利率曾一度步入“2”時(shí)代。不過，后續(xù)多地上調(diào)了房貸利率下限，調(diào)整后利率下限為3%-3.1%。

點(diǎn)評(píng)：

2024年，無論是首付比例還是房貸利率，都降至了歷史新低，有助于購房者降低購房門檻、減輕月供壓力。

3、存量房貸利率再下調(diào)

政策回顧：

繼2023年9月份下調(diào)之后，2024年存量房貸利率再次下調(diào)。2024年9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制有關(guān)事宜。同時(shí)，央行指導(dǎo)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》，明確各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對(duì)存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整。

2024年10月25日，大部分存量房貸利率完成批量下調(diào)，符合條件的房貸利率均調(diào)整為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR-30BP(基點(diǎn))。與此同時(shí)，為了長遠(yuǎn)解決新老房貸利差過大對(duì)存量購房者造成的影響，自2024年11月1日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。

點(diǎn)評(píng)：

存量房貸利率下調(diào)后，購房者的月供相應(yīng)減少，這直接減輕了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);同時(shí)，減少了提前還貸現(xiàn)象，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)購房者的信心。

4、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)取消，稅費(fèi)減免

政策回顧：

“稅費(fèi)調(diào)整”是繼一線城市限購松綁后另一重磅政策。

2024年11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，涉及個(gè)人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。

其中，契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，明確一線城市取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，即購買2年及以上的住房對(duì)外銷售的免征增值稅。

此后，上海、北京、深圳、廣州落地執(zhí)行契稅、增值稅政策。

點(diǎn)評(píng)：

契稅和增值稅政策的落地，不僅減輕了購房者的稅負(fù)和購房成本，還提升了購房者的購房積極性;同時(shí)，這些政策也促進(jìn)了樓市成交和房源流通，穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

5、“城中村改造”全面重啟

政策回顧：

作為去庫存、止跌回穩(wěn)的一大積極變量，城中村改造于2024年全面重啟。

2024年10月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹稱，將通過貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。

此后，城中村改造擴(kuò)圍。2024年11月15日新華社報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市。

2024年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，推動(dòng)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造的規(guī)模。

2015年左右實(shí)施的棚改貨幣化政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了顯著的提振效應(yīng)，這一政策不僅讓低迷的三四線城市樓市重現(xiàn)生機(jī)，還推動(dòng)了交易量增加，使其重返“牛市”。

如今，城中村改造大規(guī)模重啟，將有助于推動(dòng)庫存去化。

點(diǎn)評(píng)：

2025年，采用貨幣化方式進(jìn)行城中村改造有望成為推動(dòng)新房銷售的重要?jiǎng)恿?，?duì)新房市場(chǎng)企穩(wěn)回升起到關(guān)鍵作用。

6、收儲(chǔ)商品房用作保障性住房

政策回顧：

2024年5月17日，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。這拉開了“收儲(chǔ)”商品房的大幕。

2024年6月20日，住建部召開全國視頻會(huì)議，明確要求推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。自此以后，各地存量房收儲(chǔ)推進(jìn)工作明顯加快。

2024年9月24日，國新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國人民銀行行長表示，此前創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年約70城(區(qū))發(fā)布收儲(chǔ)存量商品房的公告，但各地收儲(chǔ)工作推進(jìn)節(jié)奏較慢，根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至9月末，3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，各地在收儲(chǔ)過程中依然面臨諸多亟待解決的問題，如價(jià)格撮合難度大、資金成本較高、供需錯(cuò)配等。

點(diǎn)評(píng)：

收儲(chǔ)商品房有助于解決當(dāng)前市場(chǎng)上新房庫存積壓的問題，幫助開發(fā)商快速回籠資金，緩解其資金壓力。但是資金來源、收購價(jià)格、后續(xù)盤活利用規(guī)劃以及地區(qū)差異等問題仍是收儲(chǔ)商品房面臨的難點(diǎn)。

7、盤活存量閑置土地

政策回顧：

除了收儲(chǔ)商品房外，盤活存量閑置土地也是2024年的一項(xiàng)重要工作。

2024年6月，自然資源部會(huì)同國家發(fā)展改革委出臺(tái)了妥善處置閑置存量土地若干政策措施。9月26日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地。11月7日，自然資源部印發(fā)了《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年以來自然資源部已經(jīng)公布約20宗盤活存量土地的典型案例，盤活方式包括收回-調(diào)規(guī)-供應(yīng)、分割-收回、容積率漂移、調(diào)規(guī)等多種類型，為各地提供了重要參考。

點(diǎn)評(píng)：

盤活存量閑置土地，不僅可以提高土地資源利用效率，還能增加資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房。

8、核心二線城市放開購房落戶

政策回顧：

2024年以來，已有多個(gè)核心二線城市放寬或即將降低落戶門檻，且都與買房或住房掛鉤，包括南京、杭州、蘇州、惠州、天津?yàn)I海新區(qū)等。

諸如杭州市優(yōu)化積分落戶政策，將“杭州市居住證積分管理指標(biāo)體系”中“在本市市區(qū)自購產(chǎn)權(quán)住房且實(shí)際居住”指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分值由現(xiàn)行的30分提高到80分。蘇州明確購買的新建商品住房，只要完成網(wǎng)簽備案并且取得購房發(fā)票就可以申請(qǐng)落戶。廣州指出要安居樂業(yè)入戶，7個(gè)行政區(qū)內(nèi)擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在廣州連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員，可申請(qǐng)入戶。

點(diǎn)評(píng)：

落戶與房掛鉤，能夠直接刺激購房需求，特別是在那些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口流入較大的城市。

9、多地出臺(tái)設(shè)計(jì)新規(guī)提高得房率

政策回顧：

2024年12月17日，廣州集中出讓番禺區(qū)四宗宅地。按照出讓公告，該地塊不僅對(duì)住宅外立面提出了明確要求，而且陽臺(tái)等半敞開空間占計(jì)容面積可提高至25%。也就是說，未來該項(xiàng)目住宅產(chǎn)品最高實(shí)用率可達(dá)到125%。不僅僅是廣州，深圳、成都、貴陽、福州等城市也出臺(tái)了新建筑標(biāo)準(zhǔn)，綜合各地的相似點(diǎn)，即對(duì)陽臺(tái)、飄窗等空間進(jìn)深等參數(shù)作出調(diào)整;對(duì)設(shè)備房、配電房、風(fēng)雨連廊等公共空間不計(jì)入公攤面積等。

點(diǎn)評(píng)：

設(shè)計(jì)新規(guī)為購房者帶來了多方面的利好，包括提高實(shí)際使用面積、優(yōu)化住宅設(shè)計(jì)以及提高公攤透明性等。

10、北京土地出讓“不限價(jià)”

政策回顧：

從2023年開始，多個(gè)城市土地出讓重啟“價(jià)高者得”模式。而在2024年，一線核心城市北京的加入，讓土地市場(chǎng)熱鬧起來。

2024年12月12日，北京市豐臺(tái)區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0024地塊R2二類居住用地以底價(jià)出讓給中海，出讓金額為110.54億元。這是北京自2021年限價(jià)以來首宗出讓的土地不限價(jià)、指導(dǎo)價(jià)不受限制的地塊。

2024年12月30日，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)一宗涉宅用地由中建智地置業(yè)有限公司和北京未來科學(xué)城置業(yè)有限公司聯(lián)合體以21.143億元競(jìng)得，這是北京第二宗不限價(jià)地塊。此外，北京還有幾宗不限價(jià)地塊等待出讓。

點(diǎn)評(píng)：

時(shí)隔三年，北京土地出讓重啟不限價(jià)模式，無疑給到房企合理的利潤空間以打造好房子;同時(shí)，有助于提升房企拿地的積極性。