廣東惠州海景房寒潮：5折隨意選，不到15萬(wàn)即可購(gòu)買(mǎi)入門(mén)級(jí)房源

“推窗見(jiàn)海，閉戶聽(tīng)潮。”這樣的海邊愜意生活，是大城市的人們?cè)诜泵ι钪嗨鶋?mèng)想的，因此，在深圳有這樣一個(gè)現(xiàn)象：周五下班之后，前往東部的公路上排起車(chē)隊(duì)長(zhǎng)龍，盡管如此，人們依舊期待在海邊度過(guò)一個(gè)輕松的周末。

因?yàn)楹I資源有限，外溢的需求讓惠州東部的海濱小城——惠東縣也繁榮起來(lái)?；輺|縣距離深圳市羅湖區(qū)僅一個(gè)半小時(shí)的車(chē)程，海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣、十里銀灘、亞婆角等多個(gè)著名海濱風(fēng)景區(qū)，官方數(shù)據(jù)顯示，在今年的中秋國(guó)慶假期，惠東縣濱海片區(qū)接待了67萬(wàn)名游客，節(jié)日期間，因海濱區(qū)域游客較多，惠東縣旅游局還曾勸導(dǎo)游客錯(cuò)峰出行，前往惠東的其他景點(diǎn)。

豐富的海濱資源也吸引了不少開(kāi)發(fā)商的到來(lái)，碧桂園、金融街、合正、富力、萬(wàn)科、星河等房企開(kāi)發(fā)的大型綜合旅游項(xiàng)目在海岸線上依次排開(kāi)?；輺|縣的海景房可謂紅極一時(shí)，2011年碧桂園十里銀灘首次開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣(mài)了4000套，不少人不惜花費(fèi)百萬(wàn)元購(gòu)置海景房，以期在炎炎夏日帶上一家人去度假，亦或是在將來(lái)用于養(yǎng)老，再不濟(jì)也能租出去。

不過(guò)，“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。”身在城市的人們工作繁忙，一年能去住幾次?另外，海邊的潮濕真的適合養(yǎng)老嗎?房子一個(gè)月租金真的能達(dá)到那么高嗎?購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)或許沒(méi)有考慮那么多，只有等到賣(mài)房時(shí)才感覺(jué)到心酸。

如今，在惠東海邊，不到15萬(wàn)元就可以購(gòu)買(mǎi)一套住宅，二手房“打折賣(mài)”已經(jīng)是普遍現(xiàn)象，而真正想要賣(mài)出去，五折似乎已經(jīng)是標(biāo)配。除了把價(jià)格降到位，賣(mài)房還要花點(diǎn)心思，有房產(chǎn)中介為了幫業(yè)主賣(mài)房，直接在陽(yáng)臺(tái)上拉起紅色的橫幅，明確表示“業(yè)主急賣(mài)”。

購(gòu)買(mǎi)海景房的人們

惠州海景資源較豐富，大亞灣黃金海岸有著“東方夏威夷”的稱號(hào)，巽寮灣則被稱為“中國(guó)馬爾代夫”，再加上距離深圳較近，相比深圳的高房?jī)r(jià)，單價(jià)1萬(wàn)元/平方米左右的海景房自然有市場(chǎng)。

“為什么來(lái)惠州?因?yàn)樯钲诜績(jī)r(jià)太貴了啊，那時(shí)候深圳的房子一個(gè)平方(米)也要三、四萬(wàn)(元)了，惠州海景房只要一萬(wàn)左右。”王芳是惠東海邊的一名房產(chǎn)中介，2015年底，因?yàn)橘I(mǎi)不起深圳的住宅，她來(lái)到惠州，以9000/平方米的價(jià)格買(mǎi)下了一套海景房，如今，王芳一家已經(jīng)在惠州海邊生活了8年，車(chē)牌依舊還是深圳的。

像王芳這樣長(zhǎng)期在惠州海邊生活的人并不多，她表示，不少人是買(mǎi)來(lái)度假，或者給老人養(yǎng)老的，購(gòu)房人群中深圳人較多。

從現(xiàn)在的購(gòu)房群體來(lái)看，香港人也是惠州海景房的主要客源。今年通關(guān)之后，交通也更加便捷，開(kāi)發(fā)商特意增加了樓巴專線，香港人從福田口岸、羅湖口岸、蓮塘口岸過(guò)關(guān)之后，就可以乘坐樓巴，沿著海岸線，一個(gè)半小時(shí)就能直達(dá)惠州東部的海景房。

“坐巴士過(guò)來(lái)的大部分都是香港人，深圳業(yè)主幾乎都是開(kāi)車(chē)來(lái)的。”一名房產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，疫情期間減少了班次，今年通關(guān)之后就恢復(fù)正常了，早上六點(diǎn)至晚上九點(diǎn)，幾乎每個(gè)小時(shí)都有一班車(chē)。工作日中午，第一財(cái)經(jīng)記者從深圳羅湖乘坐樓巴，蓮塘口岸上車(chē)的人較多，大多為說(shuō)著粵語(yǔ)的老年人。

“我之前來(lái)過(guò)，今天帶她來(lái)看看。”走訪期間，記者就遇到一對(duì)從香港來(lái)的老年夫婦，因?yàn)樗麄兊呐笥言缒暝诨葜莺＿呝I(mǎi)了海景房，這次前來(lái)即專程看樓。

從當(dāng)前在售的新房項(xiàng)目來(lái)看，碧桂園十里銀灘片區(qū)維港灣項(xiàng)目，一線海景房已經(jīng)賣(mài)完，在賣(mài)的為二線海景房，靠山，現(xiàn)房交付，均價(jià)為7000元/平方米左右，例如一套在售的，80平方米的二線海景房(可看海)，總價(jià)53萬(wàn)元，單價(jià)6625元/平方米，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商搞活動(dòng)，還可以免費(fèi)送一套家私。

房產(chǎn)銷(xiāo)售稱，2018年首次開(kāi)盤(pán)時(shí)，維港灣一線海景房的均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右，二線海景房開(kāi)盤(pán)價(jià)格在1.25萬(wàn)元/平方米左右，相比之下，如今的二線海景房?jī)r(jià)格已經(jīng)有所下跌。

二手房業(yè)主的心酸

不過(guò)，相比于新房，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，惠州海邊的二手房更具性價(jià)比。

走在惠東海邊的街道上，除了一些吃食小店，隨處可見(jiàn)的還有房產(chǎn)中介門(mén)店，門(mén)口清一色地立著廣告牌，上面寫(xiě)著在售的二手房源信息，有的小區(qū)大門(mén)口也有類似的牌子，兩房、三房戶型總價(jià)20～50萬(wàn)不等。

以十里銀灘三期愛(ài)琴海小區(qū)一套朝南的二線海景房為例，面積97平方米，業(yè)主最低售賣(mài)總價(jià)僅為47萬(wàn)元，按照這個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算，單價(jià)僅為4845元/平方米，不僅房屋面積大于上述新房，價(jià)格還遠(yuǎn)低于上述在售的新房。推售該二手房的房產(chǎn)中介稱，業(yè)主在深圳，2015年左右購(gòu)入該房源的時(shí)候，單價(jià)約1.05萬(wàn)元/平方米，總價(jià)102萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)，8年左右的時(shí)間，業(yè)主轉(zhuǎn)手再賣(mài)時(shí)，虧損了55萬(wàn)元，價(jià)格跌幅54%。

在惠州海邊，轉(zhuǎn)手再賣(mài)時(shí)虧損的案例比比皆是。例如，十里銀灘海逸灣小區(qū)朝南的一線海景房，面積70平方米，7、8年前業(yè)主購(gòu)入時(shí)，總價(jià)100萬(wàn)元左右。“當(dāng)時(shí)這種一線海景房很少，都靠搶，我當(dāng)時(shí)賣(mài)過(guò)一套，總價(jià)要109萬(wàn)元。”房產(chǎn)中介回憶起當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景時(shí)說(shuō)。然而，幾年過(guò)去，該戶型的房源價(jià)格也已經(jīng)腰斬，最便宜的一套總價(jià)已經(jīng)降至47.5萬(wàn)元。

在二手房難買(mǎi)的情況下，以往由購(gòu)房人全部承擔(dān)的中介費(fèi)也有所變動(dòng)?；輺|海邊的房產(chǎn)中介表示，二手房成交的中介費(fèi)率一般為房產(chǎn)交易總價(jià)的3%，目前業(yè)主承擔(dān)1/3的中介費(fèi)應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的。

想要在惠州海邊置業(yè)，現(xiàn)在的門(mén)檻也已經(jīng)較高峰時(shí)期降低了不少，如果接受靠海稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子，單價(jià)可以低至3000多元。例如，碧桂園十里銀灘山林海小區(qū)一套70平方米的二手住宅，現(xiàn)在總價(jià)僅需要27萬(wàn)元，單價(jià)僅3857元/平方米。根據(jù)房產(chǎn)中介介紹，7、8年前業(yè)主購(gòu)入時(shí)總價(jià)約50萬(wàn)元，現(xiàn)在價(jià)格也已經(jīng)腰斬。另外，在房產(chǎn)中介平臺(tái)上，有房源50平左右，總價(jià)不到15萬(wàn)元。

在惠州海邊，即使是租房，也很便宜，對(duì)于度假的人來(lái)說(shuō)，租房似乎比買(mǎi)房更劃算。房產(chǎn)中介平臺(tái)上，不看海的三室兩廳整租，租金低至700元/月，有的看海的兩室一廳，租金也僅需700元/月。

何以至此?

惠州海景房?jī)r(jià)格下跌已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，安居客的平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前，十里銀灘所在的稔山鎮(zhèn)二手房掛牌均價(jià)為6814元/平方米，較2021年7月的高點(diǎn)1.07萬(wàn)元/平方米下跌幅度約36%;巽寮片區(qū)的二手房掛牌均價(jià)為9442元/平方米，較2021年10月的高點(diǎn)1.38萬(wàn)元下跌幅度約32%。

那么，惠州海景房降價(jià)幅度較大的原因是什么?

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，目前，惠州新房庫(kù)存量處于高位，去化壓力較大，據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至今年11月末，惠州海景房相對(duì)集中的惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣兩個(gè)區(qū)域新房庫(kù)存量高達(dá)606萬(wàn)平方米，去化周期超過(guò)25個(gè)月。

“近兩年來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，預(yù)期不明朗，惠州海景房成交量也持續(xù)走弱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為加快項(xiàng)目去化，加速銷(xiāo)售回款，多采取降價(jià)銷(xiāo)售的策略。”楊紅俠表示，由于購(gòu)買(mǎi)海景房的人群投資需求較多，受經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)環(huán)境變化影響更為明顯，對(duì)價(jià)格敏感度更高，導(dǎo)致房企需要更大的降價(jià)幅度才能促進(jìn)項(xiàng)目去化。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，購(gòu)房者在海邊買(mǎi)房，一方面比較關(guān)注機(jī)場(chǎng)、高鐵等公共交通，另外也比較關(guān)注海景房項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施，以及項(xiàng)目是不是存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，目前惠州海景房這幾個(gè)問(wèn)題都有待提升。

公共交通不便確實(shí)是惠州海景房的痛點(diǎn)。今年7月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言，建議碧桂園十里銀灘開(kāi)通到高鐵站的直達(dá)巴士，對(duì)此，官方回復(fù)稱，由于從碧桂園十里銀灘片區(qū)前往惠東南站和惠陽(yáng)站受季節(jié)性影響較大，客源少且不穩(wěn)定，相關(guān)公交客運(yùn)企業(yè)沒(méi)有開(kāi)通該運(yùn)營(yíng)線路的規(guī)劃，相關(guān)客運(yùn)線路正在開(kāi)展調(diào)研工作。

另外，今年2月，還有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上留言稱，高鐵站到巽寮灣的巴士少，開(kāi)車(chē)頻率低，建議分淡旺季運(yùn)營(yíng)，旺季增加運(yùn)力，提升惠東高鐵站到巽寮灣的運(yùn)力。對(duì)此，官方回復(fù)時(shí)提及，惠東站到巽寮灣的公交線路由兩家公交企業(yè)共同經(jīng)營(yíng)，該公交線路近幾年因經(jīng)營(yíng)困難，公交企業(yè)減少了班次和車(chē)輛，以維持群眾基本出行需求。

楊紅俠表示，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)海景房時(shí)，首先要充分了解自身購(gòu)房的目的與需求，綜合考慮房子的交通便利度、生活配套、租金回報(bào)率、持有成本、未來(lái)房?jī)r(jià)變化、出售等因素。其次，購(gòu)房者需在購(gòu)房前了解清楚項(xiàng)目、樓棟所在的位置以及距離海濱的距離，部分主打海景的新房項(xiàng)目由于樓棟、朝向等差異，景觀資源也存在差異，需要先與銷(xiāo)售人員溝通確認(rèn)。