上海樓市新政三日：看房量明顯增加，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2周后達(dá)到成交高峰

12月14日，上海出臺(tái)樓市新政，12月15日起調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

太平洋房屋工作人員告訴海報(bào)新聞?dòng)浾撸抡谝惶?，店里就簽約了一套談過好幾次的房子，此前這位客戶已看中這套房子，但一直在溝通稅費(fèi)問題。

政策持續(xù)加碼，樓市有望好轉(zhuǎn)

根據(jù)上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;二是單套住房建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。

根據(jù)規(guī)定，上海超過5年(含5年)的普通住房在對(duì)外銷售時(shí)，可以免征增值稅。與此前標(biāo)準(zhǔn)相比，“內(nèi)環(huán)以內(nèi)低于每套450萬(wàn)元，內(nèi)外環(huán)之間低于每套310萬(wàn)元，外環(huán)以外低于每套230萬(wàn)元”的總價(jià)限制被放開，這意味著更多的房屋可被認(rèn)定為普通住宅，享受稅收優(yōu)惠政策。

此外，優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析，上海11月樓市表現(xiàn)相對(duì)活躍，11月單月新房、二手房成交量雙雙回升，但累計(jì)成交規(guī)模仍不及2021年以前同期水平。曲折的復(fù)蘇走勢(shì)催促了更大利好政策的出臺(tái)，本次政策松綁力度加大除了體現(xiàn)在內(nèi)容的廣度外，還體現(xiàn)在下調(diào)的深度上。預(yù)計(jì)隨著新政逐步發(fā)酵，上海成交端短期成交動(dòng)力或增強(qiáng)，樓市有望好轉(zhuǎn)。

業(yè)內(nèi)人士：新政效果明顯，預(yù)計(jì)2周至成交高峰

“新政綜合來說能夠刺激一部分成交，尤其是小區(qū)里面性價(jià)比較高的房子，近期可能會(huì)被快速地銷售掉。”太平洋房屋工作人員袁先生告訴海報(bào)新聞?dòng)浾?，從門店近幾天的數(shù)據(jù)來看，成交量確實(shí)比以前有所提高。普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，一些滿足條件的房源可以為購(gòu)房者節(jié)省幾十萬(wàn)元的增值稅，對(duì)許多客戶來說，購(gòu)房成本明顯降低。

“新政第一天我們店里就簽了一個(gè)。這個(gè)客戶談了好幾次，在沒出新政之前就看中了這套，當(dāng)時(shí)也是在溝通稅費(fèi)的問題。那天早上我剛上班，他們就來店里溝通，十二點(diǎn)多就把合同簽了。”袁先生說。

袁先生表示，新政消息發(fā)出的當(dāng)晚就有客戶來談，最晚的談到了凌晨一點(diǎn)多。最近幾天，他明顯感覺到門店客戶數(shù)量在增多，雖然天氣很冷，但看房量還是讓他“嚇了一跳”，有些已經(jīng)掛牌很長(zhǎng)時(shí)間的房子一下子就成交了。

袁先生說，不排除有些客戶仍存在消極心理，即便政策出來了，還是想再觀望一下。有的客戶存在“買漲不買跌”的心態(tài)，還有的客戶則認(rèn)為，未來還能等到更大力度的優(yōu)惠。但他預(yù)測(cè)未來兩周還是會(huì)出現(xiàn)成交高峰。

上海鏈家商圈經(jīng)理謝先生也表示，市場(chǎng)對(duì)新政的反應(yīng)還是很火熱的，房東的心態(tài)也變好了，這一政策的作用就是推動(dòng)一些還在觀望的客戶快速做出買房決定。他介紹，最近三天看房者的數(shù)量明顯增加，以自己所在門店為例，每天大概有十組客戶看房，每組客戶平均能看三到五套。

圖片來源：諸葛數(shù)據(jù)研究中心

“首先拿出的錢變少了，同時(shí)利率降低可以多貸點(diǎn)款，另外還直接幫客戶省掉了稅費(fèi)，這都是能直接刺激到客戶的。1000萬(wàn)的房子增值稅大概是五六十萬(wàn)，現(xiàn)在這個(gè)費(fèi)用直接減免了，客戶還是比較激動(dòng)的。”謝先生說。

與“認(rèn)房不認(rèn)貸”相比，謝先生認(rèn)為這次樓市新政會(huì)帶來更為持續(xù)的影響，這次新政其實(shí)是一套“組合拳”，首付比例降低、貸款利率降低、稅費(fèi)減免，都可以直接減少購(gòu)房成本，滿足購(gòu)房者最關(guān)切的需要。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’持續(xù)了十五天左右，過后熱度就有所降低。”謝先生告訴海報(bào)新聞?dòng)浾撸?ldquo;預(yù)計(jì)接下來2到3個(gè)月的成交量可能會(huì)上升30%到40%。這次效果是會(huì)持續(xù)的，目前只是預(yù)熱，后面2個(gè)禮拜左右會(huì)達(dá)到高峰。”

圖片來源：諸葛數(shù)據(jù)研究中心

市場(chǎng)期待較高，新政或?qū)a(chǎn)生帶動(dòng)作用

日前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國(guó)經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，當(dāng)下構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的迫切性有所提升。當(dāng)前來看，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、城中村改造、推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)以及對(duì)房企融資層面監(jiān)管規(guī)范等，都是為了促進(jìn)向新模式轉(zhuǎn)型的探索。“先立后破”的總體要求或?qū)⒊蔀樾碌臉?gòu)建原則，即先建立明確且合理化長(zhǎng)效機(jī)制，再逐漸破除已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的“舊”模式。

國(guó)是金融改革智庫(kù)首席專家劉勝軍表示，房地產(chǎn)必須先穩(wěn)住再改革，不能操之過急。從消費(fèi)者的角度來講，可以適度放開限購(gòu)。“結(jié)構(gòu)性的需求還是很大的，比如說改善性的居住，我們要關(guān)注這些結(jié)構(gòu)性的需求。”

諸葛數(shù)據(jù)研究中心分析，市場(chǎng)對(duì)于一線城市政策松綁具有較高期待，本次上海松綁購(gòu)房政策無疑向市場(chǎng)傳遞出了重磅利好信號(hào)。一線城市作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域，其市場(chǎng)表現(xiàn)及政策動(dòng)向?qū)τ谡麄€(gè)樓市發(fā)展的帶動(dòng)力突出，本次新政對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。

關(guān)榮雪表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體信心處于緩慢修復(fù)的階段，住房消費(fèi)需求釋放力偏弱，預(yù)計(jì)2024年樓市政策將延續(xù)寬松基調(diào)。