三四線樓市，回不了頭！

鼓勵(lì)大學(xué)生購(gòu)房

市場(chǎng)行情不好的背景下，各城市為了賣(mài)房，苦心孤詣。去年以來(lái)，有人發(fā)動(dòng)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房，有人調(diào)動(dòng)公職人員買(mǎi)房，還有人鼓勵(lì)大學(xué)生買(mǎi)房。

比如沈陽(yáng)，明確對(duì)高等學(xué)校、中等職業(yè)學(xué)校全日制在校生、新畢業(yè)生(畢業(yè)5年內(nèi))，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房給予全額契稅補(bǔ)貼，其中在校生再給予200元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼。

呼和浩特，具有普通全日制本科及以上學(xué)歷的應(yīng)往屆畢業(yè)生(往屆3年及以內(nèi))，滿足一定條件，可半價(jià)買(mǎi)房。

這些都還是針對(duì)畢業(yè)生，而河南周口最近則將手伸向了在校生​。

​河南這幾天爭(zhēng)議新聞不斷，鄭州還在漩渦中，周口的大學(xué)生公積金新政又被推上了熱搜。

11月20日周口市公積金管理中心發(fā)布新政：

為進(jìn)一步吸引、留住高校畢業(yè)生在周創(chuàng)業(yè)就業(yè)，增強(qiáng)他們?cè)诔鞘邪l(fā)展中的獲得感、幸福感和安全感，市住房公積金管理中心針對(duì)在校大學(xué)生推出預(yù)繳住房公積金政策，預(yù)繳住房公積金的大學(xué)生畢業(yè)后五年內(nèi)在周口市購(gòu)買(mǎi)首套自住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，享受人才引進(jìn)貸款額度上限為60萬(wàn)元的政策。

另外，周口市還表示：

在校大學(xué)生開(kāi)設(shè)個(gè)人賬戶后，每月需預(yù)繳1008元，連續(xù)繳存半年以上，畢業(yè)后五年內(nèi)可享受貸款額度上限為60萬(wàn)元的優(yōu)惠政策。

美其名曰，增強(qiáng)大學(xué)生在城市發(fā)展中的獲得感、幸福感、安全感。其實(shí)目的無(wú)非兩個(gè)：

第一，引導(dǎo)大學(xué)生在周口買(mǎi)房。

第二，利用公積金繳納，留住大學(xué)生在周口就業(yè)。

公開(kāi)資料顯示，2017年武漢發(fā)起搶人大戰(zhàn)，提出“百萬(wàn)大學(xué)生留漢”計(jì)劃時(shí)，也出臺(tái)過(guò)類(lèi)似措施進(jìn)行試點(diǎn)，提出允許在校大學(xué)生以個(gè)人自愿方式繳存住房公積金。

但因?yàn)闋?zhēng)議不斷，最終在試點(diǎn)三年后停止。

爭(zhēng)議點(diǎn)在三個(gè)方面：

首先大家認(rèn)為學(xué)生的天職是學(xué)習(xí)，也不應(yīng)該考慮過(guò)早買(mǎi)房問(wèn)題。

其次，鼓勵(lì)大學(xué)生繳納公積金，是施壓父母，類(lèi)似于公開(kāi)鼓勵(lì)啃老。

最后，房地產(chǎn)行情再慘淡，手也不應(yīng)該伸向校園。

02

周口的壓力有多大

爭(zhēng)議的三點(diǎn)，都很有道理，我舉雙手贊成。不知道，周口的這條新政能夠堅(jiān)持多久。

也達(dá)不到效果。周口市統(tǒng)計(jì)局披露，2022年年末，周口市高等教育學(xué)校4所，畢業(yè)生2.26萬(wàn) 人，在校生7.87萬(wàn)人

不過(guò)拋開(kāi)爭(zhēng)議不說(shuō)，我們需要看到的是，周口行此策略背后所承受的壓力。

周口是全國(guó)大多數(shù)三四線城市的縮影，產(chǎn)業(yè)薄弱、經(jīng)濟(jì)不夠強(qiáng)、人口不斷流出、房地產(chǎn)市場(chǎng)下行不止。

和大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)一樣，在上一輪去庫(kù)存、貨幣棚改拉動(dòng)下，周口房?jī)r(jià)也快速上漲了一波。

2015年時(shí)周口的房?jī)r(jià)大部分還是3000元左右，2017年均價(jià)突破了8000元，有些樓盤(pán)價(jià)格甚至突破了萬(wàn)元，甚至2萬(wàn)元。

然后后來(lái)隨著棚改收緊，周口的房?jī)r(jià)走勢(shì)也和大多數(shù)三四線城市一樣，一路下滑，目前均價(jià)跌至5500元左右，但在貝殼上看，仍有一些小區(qū)的掛牌價(jià)在2萬(wàn)元以上。

不過(guò)，掛牌價(jià)都是虛的，只有能夠成交，才有意義。這樣的掛牌價(jià)，在目前這樣的市場(chǎng)中，純粹是棺材里抹粉死要面子。

根據(jù)周口市統(tǒng)計(jì)局披露：

2023年1-10月周口市房地產(chǎn)投資降幅收窄，但仍處于下滑態(tài)勢(shì)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降22.0%，降幅較1-9月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)4.1%，商品房銷(xiāo)售額下降2.0%。

周口算是一個(gè)半工業(yè)型城市，工業(yè)實(shí)力不夠強(qiáng)，農(nóng)業(yè)實(shí)力反倒更突出。作為產(chǎn)量大省的河南，周口是主要擔(dān)當(dāng)，周口的產(chǎn)糧位居河南第一。

周口的三產(chǎn)占比分別是第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)林副牧漁)占17.4;第二產(chǎn)業(yè)(廣義工業(yè))占比40.3%;第三產(chǎn)業(yè)(廣義服務(wù)業(yè))占44.3%。

今年前三季度，原本就不夠厚實(shí)的工業(yè)，營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)遭遇了縮水。規(guī)模工業(yè)利潤(rùn)前八個(gè)月同比下降了12%。

再加上進(jìn)出口下降、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大跌，讓周口前三季度的GDP增速大幅跑輸了全國(guó)5.2%的平均增速，只有3.8%。

​來(lái)源：周口市統(tǒng)計(jì)局

事實(shí)上，前三季度整個(gè)河南除了鄭州表現(xiàn)不錯(cuò)外，都明顯不足。

河南省前三季度GDP增速3.8%，增速在內(nèi)地31個(gè)省級(jí)行政區(qū)中位列倒數(shù)第四，僅比陜西、黑龍江、江西略好一些。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局

此外周口的人口也在不斷下降。期間七普時(shí)期人口出現(xiàn)了拉升，但七普之后又繼續(xù)下降，2021年常住人口減少了16.57萬(wàn)人，去年減少了4.1萬(wàn)人。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：周口市統(tǒng)計(jì)局

多重壓力施壓之下，周口的樓市基本沒(méi)有什么前景可言，房?jī)r(jià)很難回頭。

其實(shí)大多數(shù)三四線城市都是如此，正如網(wǎng)絡(luò)上流傳的一句話“三四線城市沒(méi)有樓市”。

目前幾乎所有三四線城市的房?jī)r(jià)都在調(diào)整當(dāng)中。緯房研究院披露的11月份數(shù)據(jù)顯示，三

三線城市緯房指數(shù)

四線城市緯房指數(shù)

03

三四線樓市的宿命

之所以說(shuō)大多數(shù)三四線城市沒(méi)有樓市，是因?yàn)闆Q定了一座城市樓市的三座基石分別是產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)和人口。

三者齊強(qiáng)則樓市必然強(qiáng)，相反三者齊弱，則沒(méi)有樓市可言。大多數(shù)三四線城市，這三者都是劣勢(shì)。

第一，產(chǎn)業(yè)羸弱，經(jīng)濟(jì)羸弱。

中國(guó)的城市發(fā)展基本都依賴政策，而且過(guò)去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陜西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區(qū)紛紛開(kāi)啟了強(qiáng)省會(huì)模式。

好的產(chǎn)業(yè)省會(huì)優(yōu)先，優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、公共交通等資源，也是省會(huì)優(yōu)先。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。

以四川省來(lái)說(shuō)，省會(huì)成都GDP超過(guò)兩萬(wàn)億，占四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽(yáng)的5.7倍?？梢哉f(shuō)，四川21個(gè)城市，其余20個(gè)城市都是陪襯成都。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：四川省統(tǒng)計(jì)局

湖北稍微好一些，武漢1.89萬(wàn)億GDP之下，還有襄陽(yáng)、宜昌兩個(gè)5500億以上級(jí)別的城市。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：湖北省統(tǒng)計(jì)局

經(jīng)濟(jì)的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)興盛帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)興盛，則則虛假繁榮。

換句話說(shuō)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)支撐的樓市，是黃粱一夢(mèng)，早晚有夢(mèng)醒的時(shí)候。

第二，人口不斷流失。

目前公布2022年人口數(shù)據(jù)的286個(gè)中，人口增長(zhǎng)的城市只有128個(gè)，兩個(gè)持平，156個(gè)城市人口在減少。

人口減少城市數(shù)量占了一大半，絕大多數(shù)都是三四線城市。

制圖：城市財(cái)經(jīng);數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

除了產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口晃動(dòng)外，對(duì)三四線城市構(gòu)成大利空的因素，還有天量的庫(kù)存。

第三，天量庫(kù)存。

過(guò)去幾十年，房地產(chǎn)全速發(fā)展，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。

黃奇帆曾透露，中國(guó)房子嚴(yán)重過(guò)剩，沒(méi)有必要繼續(xù)修建，沒(méi)有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一組數(shù)據(jù)，全國(guó)共有6億棟建筑。

雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來(lái)說(shuō)，城市的住宅(商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍)占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個(gè)天文數(shù)字。而這些多余的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。

產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)羸弱、人口不斷減少，庫(kù)存沒(méi)法消化，這個(gè)結(jié)該怎么解?