降二套首付、調普宅標準，深圳樓市一天兩大利好

二套房首付款比例降至四成、調整普通住宅認定標準，11月22日，深圳房地產(chǎn)政策迎來兩大重要調整。

業(yè)內分析指出，此輪深圳樓市調整的幅度在一線城市中可以說是最大的。這也意味著繼廣州多次放松樓市調控之后，同在廣東省、同為一線城市的深圳終于在房地產(chǎn)政策上有了實質上的變化。

首付、稅費都減負

“這兩條政策都具有非常強的信號意義，同時也會對深圳市民購房等產(chǎn)生非常直接的影響。”正如易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進所言，業(yè)內分析認可了本次深圳措施的力度。

11月22日晚間，據(jù)新華視點消息，其記者從中國人民銀行深圳市分行獲悉，11月23日起，深圳調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調整為40%。

“政策從支持合理住房消費需求，尤其是改善型住房需求的角度出發(fā)，對二套房的首付比例做了調整，這有助于降低購房門檻和購房成本，利好購房需求的積極釋放。”嚴躍進指出。

政策也取消了過去按普通住宅和非普通住宅分類的標準，全部統(tǒng)一為下調至40%首付的要求。嚴躍進認為，這有助于政策的更好執(zhí)行和消化，尤其是對于認購非普通住宅的購房者來說，其首付減負效應會更加明顯。

樂有家研究中心以總價800萬的住宅為例計算，新政前它屬于非普通住宅，新政后屬于普通住宅，二套房首付壓力直接減少320萬。

同日晚間，深圳市住建局官網(wǎng)還發(fā)布了《關于調整享受優(yōu)惠政策普通住房認定標準的通告》，將深圳市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。

相比此前標準，新的普通住房認定標準通告中取消了“實際成交總價低于750(含本數(shù))萬元”這一條標準，即深圳不再對總價超過750萬元的房屋交易征收“豪宅稅”。

“現(xiàn)在對總價已經(jīng)沒有要求，通俗說就是‘取消了豪宅線’。”嚴躍進指出，也就是說哪怕是1000萬總價的房子，只要戶型不超標，也完全有可能納入到普通住宅的標準體系中，享受到更好的購房優(yōu)惠政策。

“此外，從非普通住房性質調整為普通住房性質，在增值稅、個稅和契稅等方面都會產(chǎn)生影響，即直接減少了各稅費負擔。這對于房東或購房者壓力的減少都具有非常重要的作用，利好二手房交易成本的降低。”嚴躍進說。

樂有家研究中心指出，這一政策主要利好的是此前總價在750萬元以上的購房者。新政后以750萬總價、套內面積低于120平方米、未滿5年且買賣雙方家庭非唯一的房屋為例，可節(jié)省稅費40萬，為改善型家庭實打實降負。

釋放改善型住房需求

“此輪深圳樓市調整的幅度在一線城市中是最大的。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，從2021年5月份開始到現(xiàn)在，深圳二手房價格連續(xù)下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。

在這樣的背景下，自8月底以來，深圳在房地產(chǎn)政策上有所微調，包括陸續(xù)出臺認房不認貸、房貸利率下調等政策，但政策效應已經(jīng)基本釋放。

新房方面，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳新增一手住宅預售40.5萬平方米，庫存量仍維持在近500萬平方米的高位，去化周期上升至18.5個月。二手房市場方面，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，處在較高水平。

但此次深圳調整樓市政策，不同于廈門等地從限購退出的角度入手，而是調整普通住房優(yōu)惠標準和二套房首付比例。李宇嘉認為，這遵從了降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源。也就是政策“小步快跑”，沒有一次性到位，為下一步政策調整預留了空間。

值得注意的是，降低普通住房優(yōu)惠標準的措施，深圳在2019年就采取過。李宇嘉指出，由于前幾年房價上漲比較快，但普通住房標準一直沒有調整，很多住房交易“被豪宅化”。此次調整能夠釋放一部分改善型需求，促進住房交易。

一線城市如何跟進

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠認為，近段時間房地產(chǎn)市場支持類政策密集出臺，深圳此番向市場釋放了積極信號，有利于穩(wěn)定市場預期，激發(fā)潛在的剛需及改善型需求的釋放，促進深圳房地產(chǎn)市場回暖。

其中尤以一線城市的政策動向引發(fā)廣泛關注。除了深圳，廣州更是在最近動作頻繁，不僅接連成為首個調整二套房首付比例、首個取消土拍限價一線城市，還對公積金貸款買房進行了不少優(yōu)化。

“從一線城市政策的放松邏輯來說，落實認房不認貸、降低首付和利率、放松普通住宅認定標準是三項重要的工具。”嚴躍進認為，此前廣州將二套房的首付比例從五成或七成下降為四成，就說明二套房或改善型住房方面會有降低首付的政策操作。

他表示，必須要看到深圳政策帶來了很強的“加杠桿”和“減稅費”導向，這也為后續(xù)一線城市的政策動向預判創(chuàng)造了更好的條件。

楊紅俠預計，新政短期內將帶動深圳房地產(chǎn)市場成交量明顯上升。在“因城施策”的背景下，北京、上海也將視市場變化適時推出相應的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(完)