任澤平：房地產(chǎn)如何破局？

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)，一定要軟著陸，避免硬著陸。房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。

當(dāng)前地產(chǎn)形勢陷入寒冬，如何破局?

11月17日，央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，討論多項(xiàng)房地產(chǎn)金融支持政策。

當(dāng)前的關(guān)鍵：促進(jìn)市場信心恢復(fù)、銷售回暖、支持優(yōu)質(zhì)房企、改善地方土地財(cái)政，進(jìn)而帶動(dòng)投資和產(chǎn)業(yè)上下游改善，這是治本之策。

可考慮的措施：優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控、出臺(tái)優(yōu)質(zhì)房企白名單、實(shí)施主辦銀行機(jī)制、推動(dòng)行業(yè)重組、組建大基金并購庫存用于租賃房等。

政策正在轉(zhuǎn)向友好，但需要有效的措施，足夠的魄力和力度，才能扭轉(zhuǎn)乾坤，辦法總比困難多。

相信經(jīng)過一系列實(shí)質(zhì)有力的措施，一定能提振樓市信心，促進(jìn)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，為中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇貢獻(xiàn)重要力量。

1 房地產(chǎn)市場步入寒冬，第一大支柱產(chǎn)業(yè)明顯拖累經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和地方財(cái)政

2023年二季度以來，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)冷，風(fēng)險(xiǎn)醞釀，需高度重視。從新房銷售看，居民購房需求在2023年2、3月份集中釋放，但小陽春后，地產(chǎn)銷售明顯放緩，恢復(fù)基礎(chǔ)不牢、復(fù)蘇后勁不足。2023年4月新房成交下降明顯，48城銷售套數(shù)環(huán)比-28.7%，6月份以來，銷售套數(shù)同環(huán)比均下降，7、8月環(huán)比分別為-26.7%、-0.4%，同比分別為-34.5%、-29.3%。從二手房銷售看，4月樣本城市成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)、7月成交同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月成交小幅回暖。

“金九銀十”樓市整體表現(xiàn)不及預(yù)期。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，9月、10月TOP100房企單月銷售操盤金額環(huán)比分別為17.9%、0.6%;同比分別為-29.2%、-27.5%，同比降幅有所縮窄，但仍保持高位。1-10月累計(jì)業(yè)績同比為-12.8%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

由于房地產(chǎn)市場銷售疲弱，房企拿地謹(jǐn)慎，地方政府土地財(cái)政明顯下滑。10月房地產(chǎn)投資同比-11.3%，較9月持平;1-10月房地產(chǎn)投資累計(jì)同比-9.3%。土地市場方面，10月土拍市場延續(xù)低迷，但房企拿地規(guī)模降幅收窄。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1-10月TOP100房企拿地規(guī)模同比下降10.0%，降幅較上月收窄7.9個(gè)百分點(diǎn)。

2 三部門高度重視，“三支箭”“一視同仁”改善正常經(jīng)營房企融資

11月17日，央行、金監(jiān)局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，討論多項(xiàng)房地產(chǎn)金融支持政策，這是落實(shí)10月30號(hào)中央金融工作會(huì)議相關(guān)要求。

1)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。

2)繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。

3)要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅(jiān)持市場化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購重組。

4)要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

去年底房地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”，但政策支持力度仍不及預(yù)期。信貸方面，授信房企主要是央國企，民營和混合所有制房企融資額度少、難度大。從披露公告的31家房企看，2023年前三季度國企(13家)融資總額占比66%、民企(18家)占比34%;債權(quán)融資方面，目前獲得增信支持的民營房企僅10多家，覆蓋面較小。根據(jù)WIND數(shù)據(jù)，2023年四季度(截至11月21日)，房地產(chǎn)信用債凈融資額為-604.3億元，債務(wù)償還壓力仍較大;股權(quán)融資方面，自去年底以來，申請(qǐng)股權(quán)融資的企業(yè)近30家，通過證監(jiān)會(huì)注冊(cè)或備案的不到10家。

房企資金來源主要是融資和銷售回款，現(xiàn)在樓市陷入惡性循環(huán)，居民信心不足、新房銷售遇冷、企業(yè)現(xiàn)金流緊張，要打破僵局，需要金融機(jī)構(gòu)從融資端對(duì)房企進(jìn)行支持，恢復(fù)企業(yè)現(xiàn)金流、居民信心和房屋銷售。

在2023金融街論壇年會(huì)上，央行表示為“三大工程”建設(shè)提供中長期低成本資金支持。11月17日三部門座談會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)部署，支持資金有望向該領(lǐng)域傾斜。歷史上，2014年人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款(PSL)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)提供的期限較長的大額融資，用于支持國民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展。2015年，PSL配合棚改，撬動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資、基建投資以及地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資共13萬億，拉動(dòng)近20%商品住宅銷量。2022年下半年P(guān)SL放量，配合政策性開發(fā)性金融工具，用于補(bǔ)充專項(xiàng)債空窗期，穩(wěn)基建、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。

3 起草50家房企白名單，“三個(gè)不低于”，可考慮出臺(tái)主辦銀行機(jī)制，從根本上解決優(yōu)質(zhì)房企的現(xiàn)金流和融資問題

據(jù)媒體報(bào)道，金融監(jiān)管部門在上周五(11月17日)召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上，討論了多項(xiàng)房地產(chǎn)金融放松政策。多家國有大行相關(guān)人士表示，上述會(huì)議提出了“三個(gè)不低于”，即各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速，對(duì)非國有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速，對(duì)非國有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。會(huì)議還提出，擬修改開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、個(gè)人住房貸款辦法等。

另據(jù)媒體稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在起草一份中資房地產(chǎn)商白名單，可能有50家國有和民營房企會(huì)被列入其中，在列的企業(yè)將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持，這一名單較今年年初具有系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企的范圍有所擴(kuò)大。

過去部分房企給老百姓留下了不良印象，成為救助市場最大的道德風(fēng)險(xiǎn)和障礙，但是也要看到有一批房企還是誠信經(jīng)營的良心企業(yè)，必須要進(jìn)行區(qū)分，對(duì)優(yōu)質(zhì)的三好生企業(yè)等進(jìn)行支持，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

房企三好生、竭盡全力維持經(jīng)營保交樓的良心房企有望被列入白名單，而那些轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、躺平爛尾不保交樓的不良企業(yè)，不僅不會(huì)得到資金支持，且自有法律等著處置。

這次出臺(tái)白名單，要避免過去“三支箭”的弊端，對(duì)金融機(jī)構(gòu)沒有約束力和免責(zé)條款，導(dǎo)致落地不及預(yù)期。

可以考慮出臺(tái)主辦銀行機(jī)制，即納入白名單的優(yōu)質(zhì)房企，每家房企對(duì)口一家主辦銀行，對(duì)口解決其流動(dòng)性和融資問題，同時(shí)給予主辦銀行一定的低成本資金等政策支持。優(yōu)質(zhì)房企的現(xiàn)金流解決了，爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)就有望部分解決，居民就有信心買新房。

未來應(yīng)盡快推動(dòng)房企重組。中國還是有很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，國家給予一些政策支持，然后由它們牽頭來重組整個(gè)行業(yè)，有的企業(yè)客觀來講已經(jīng)經(jīng)營不下去，行業(yè)優(yōu)勝劣汰，并購重組是正?，F(xiàn)象。

4 可考慮組建大基建，并購閑置土地和庫存，用于租賃房，有助于解決開發(fā)商現(xiàn)金流、居民爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)和民生改善

國家提出要實(shí)施保障性住房等“三大工程”建設(shè)，同時(shí)，開發(fā)商手里有大量閑置土地和未銷售商品房，如果保障房供新地，將導(dǎo)致資源浪費(fèi)和重復(fù)建設(shè)。

可考慮組建大基建，并購房企閑置的土地和商品房庫存，用于租賃房，有助于解決開發(fā)商現(xiàn)金流、居民爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)以及民生改善。

不應(yīng)該讓居民去承擔(dān)整個(gè)行業(yè)大調(diào)整造成的代價(jià)。更何況很多居民，可能把一個(gè)家庭很多年的儲(chǔ)蓄都用來買房，如果面臨爛尾，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生影響?？梢杂蓢医M建一個(gè)大基金，把開發(fā)商庫存的房子打折進(jìn)行收購。房地產(chǎn)新模式，租購并舉是重要，現(xiàn)在很多開發(fā)商面臨困難，手里有大量閑置房屋，用來做租賃房，可以盤活資產(chǎn)，如果重新搞租賃房，還要重新買地，會(huì)導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)。

5 短期：優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)。解決問題宜早不宜遲，建議盡快化解地產(chǎn)困境。

當(dāng)前房地產(chǎn)有三大關(guān)鍵任務(wù)：穩(wěn)樓市、保交樓和房企重組。

短期：二線全域和一線郊區(qū)全面解除限購，重啟PSL支持保交樓，組建大基金

1)因城施策適度松綁限制性措施，二線全域和一線郊區(qū)全面解除限購。

此前的限購限貸限價(jià)等七限八限政策，是兩三年前房地產(chǎn)還處于過熱狀態(tài)時(shí)候出臺(tái)的，世易時(shí)移，形勢已變，此前過嚴(yán)的限制性措施可以適時(shí)退出。

建議：繼續(xù)增強(qiáng)“三支箭”實(shí)際落地效果，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)房企融資;新增支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政;核心城市下調(diào)首套房貸款首付比及貸款利率以支持首套剛需;下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求;適當(dāng)調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);對(duì)低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼，并擴(kuò)大受益人群;放開二線全域和一線郊區(qū)限購、降低落戶門檻，提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計(jì)算的公積金余額付首付;降低各項(xiàng)交易稅費(fèi)。

2)通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解房企風(fēng)險(xiǎn)。

通過壓實(shí)地方主體責(zé)任建立房地產(chǎn)紓困基金，并配套金融工具支持保交樓保穩(wěn)定，通過支持優(yōu)質(zhì)房企尤其民營房企并配套AMC等進(jìn)行行業(yè)內(nèi)并購重組。

3)重啟PSL支持保交樓。

當(dāng)下，不應(yīng)讓居民承受整個(gè)行業(yè)大調(diào)整帶來的代價(jià)，特別是很多居民。再度啟動(dòng)PSL支持保交樓，可激活市場資金進(jìn)入，同時(shí)提振上下游的信心，包括施工單位、供應(yīng)商、購房者等。

4)組建大基金，以折扣價(jià)格收購開發(fā)商庫存的樓盤，用做租賃房，盤活資產(chǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)和改善民生。

6 長期：以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式

根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

1)推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2)以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

3)保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。

4)穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢所趨，未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。

5)二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。