因未按時交房，地產(chǎn)公司被判解除合同、支付剩余貸款本金和違約金

為更好地維護消費者合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，日前，北京市大興區(qū)人民法院召開“涉商品房消費者權(quán)利案件審理情況及典型案例”新聞通報會，張雪薇法官在會上通報了大興法院審理的涉商品房消費者權(quán)利案件典型案例。在一起案例中，因地產(chǎn)公司沒有按時交房，法院判決消費者與地產(chǎn)公司解除購房合同，與銀行解除擔保貸款合同，地產(chǎn)公司退還購房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金，同時支付違約金。

購買房屋不能按時交房，消費者要求解除合同

新京報記者了解到，甲某與某地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定甲某購買地產(chǎn)公司開發(fā)的房屋，同時甲某作為借款人、抵押人，地產(chǎn)公司作為保證人，某銀行作為貸款人、抵押權(quán)人簽訂《個人購房借款/擔保合同》，約定銀行向甲某發(fā)放個人貸款，并就涉案房屋設(shè)定抵押。

此后甲某向地產(chǎn)公司支付了購房款，并按期償還個人購房貸款。后因地產(chǎn)公司未按合同約定交付房屋，甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商解除合同并簽訂書面協(xié)議，約定雙方購房合同解除，地產(chǎn)公司將甲某支付的首付款以及已經(jīng)償還的貸款本金返還甲某，代替甲某償還銀行剩余貸款本金，并約定了逾期付款的違約責任。

后因地產(chǎn)公司未支付任何款項，甲某將地產(chǎn)公司起訴至法院，要求確認雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》解除，并解除甲某與銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》，同時要求地產(chǎn)公司返還甲某購房首付款、支付已償還貸款本金和違約金，并向銀行支付未償還的貸款本金。

法院支持合同解除，開發(fā)商需付違約金

大興法院經(jīng)審理認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。甲某與地產(chǎn)公司協(xié)商一致解除《北京市商品房預(yù)售合同》，法院不持異議。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。”

現(xiàn)因甲某與地產(chǎn)公司的商品房預(yù)售合同被解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，故甲某與銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》應(yīng)當予以解除。

大興法院對甲某主張的解除協(xié)議中所涉退還購房款、已償還貸款本金并向銀行支付未償還貸款本金的訴訟請求予以支持，并依據(jù)協(xié)議約定，結(jié)合開發(fā)商的違約情況和甲某實際損失情況依法判處違約金。

解除商品房預(yù)售合同時，可一并要求解除抵押借款合同

法官提示，生活中，消費者購買預(yù)售的商品房經(jīng)常采用按揭貸款的方式付款，此時，消費者既與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，雙方形成房屋買賣合同關(guān)系，同時又與銀行簽訂抵押貸款合同，雙方形成抵押借款關(guān)系。

如因開發(fā)商違約，導(dǎo)致消費者與開發(fā)商之間的商品房預(yù)售合同目的無法達到，或雙方協(xié)商一致解除合同的，消費者容易忽視房屋按揭問題。部分消費者不知道兩個合同可以一并處理，導(dǎo)致抵押貸款合同未及時解除，造成逾期還貸等問題。

法院建議，如果開發(fā)商違約導(dǎo)致消費者購房目的無法達到，消費者在起訴要求解除商品房預(yù)售合同的同時，可將銀行列為第三人，一并要求解除抵押借款合同。消費者可根據(jù)雙方合同約定或法律規(guī)定，要求開發(fā)商將收受的購房款本金和利息以及購房貸款分別返還消費者和銀行。