存量房貸利息要降？多家銀行客服回應

“如果真的能降的話，真是再好不過了。”存量房貸利率能否下調，在近期持續(xù)受到購房者的關注，任琳(化名)和眾多買房人一樣，打聽交流著能減輕一些房貸負擔的可能。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國務院新聞辦發(fā)布會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

呼聲頗高的降低存量房貸利率，要開始調整了?

買房人：希望存量房貸利率能降低

據任琳所言，自己屬于標準的“高位站崗”群體。她在2018年的高點買了房，目前房貸利率幾經降息還是6.1%，總共將近140萬的房貸本金，還了快6年的，還剩120多萬的本金沒有還。

“因為是等額本息的還款方式，算下來，我每個月還8000多元的房貸，只有1000多元是還的本金。心理上難免越想越難受，而且還款壓力確實比較大。”任琳表示，作為普通的上班族，自己不敢做經營貸，也沒法“商轉公”，唯一的辦法就是不斷提前還貸，有錢了就還。

任琳也認識了諸多和她有相似經歷的買房人。“有的中介說可以給做過橋，算下來一共能省幾十萬的利息，但大部分人都不敢冒險;還有的朋友會接到房貸轉換的電話，轉到一些比較小的商業(yè)銀行，每個月也能少還幾百塊錢，但總覺得不靠譜。”

總的來看，提前還貸似乎是最現實的選擇。從去年便興起的“提前還貸潮”也受到了央行的關注。鄒瀾也在發(fā)布會上直言，提前還貸現象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。

鄒瀾介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。上半年新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點，亦是有統(tǒng)計以來最低水平。

但在近年房貸利率調降前，過往發(fā)放的存量房貸利率則處于較高水平。中證鵬元根據同花順iFinD數據整理，2018-2021年，全國個人住房貸款加權平均利率均高于5.4%，最高達到5.7%，與當前的新增房貸利率水平存在著較大利差。

呼吁存量房貸利率下調的，也大多是集中于這幾年的購房者。隨著5年期以上LPR的多次下降，以及金融管理部門罕見作出“直接”的表態(tài)，對于存量房貸款利率調整的討論再度熱烈起來。

銀行客服：暫未接到正式下調通知

17日，中新財經記者咨詢工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、招商銀行、匯豐銀行等多家銀行的客服人員或營業(yè)網點貸款經理，得到的回復均大同小異：暫沒有接到正式通知，將積極做好溝通對接，如果有正式方案將第一時間跟進并貫徹落實。

“我們也問了自己的客戶經理，都說是沒有接到通知、等通知。只有個別在商業(yè)銀行貸款的朋友聽說，針對提前還款的客戶，可能未來會先有一些協(xié)商空間。”任琳表示。

在此之前，降低存量房貸利率是有先例的。2008年10月，央行曾發(fā)布《關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

“當年的下限是從0.85倍調整到0.7倍，中小銀行很快推出了利率優(yōu)惠和‘按轉揭’業(yè)務，基準利率調整完在4%左右，國有銀行也開始跟進搶奪存量客戶。”某國有銀行從業(yè)人員寧先生對記者回憶道，當時的方式是銀行聯(lián)系客戶到網點重新簽協(xié)議、簽合同，除了需要檢查一下拖欠款記錄，大部分都是一路綠燈的。

寧先生還提到，2015-2016年左右，也出現了一波存量貸款的“打折”，大概在8折左右，不同銀行間也產生了競爭，很多利率做到了4%以下。

“但當時的存量和目前的存量比，根本不是一個級別的。而且房貸作為優(yōu)質資產，很多也被打包做成金融產品了。從銀行的角度看，當前存量房貸利率降低的操作動力更小、難度更大。”寧先生透露，提前還貸和降低存量貸款利率對銀行來說都是巨大壓力，目前銀行也在討論相關方案，最終結果大概率是按照各自情況制定規(guī)則，而不是一個“一刀切”的數字。

專家：存量房貸利率調整可有兩種做法

事實上，此前業(yè)內對存量房貸利率下調的討論由來已久，因此央行此番表態(tài)，在業(yè)內人士看來也屬“意料之中”。

中金公司認為，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利于降低銀行流動性風險、穩(wěn)定銀行資產負債表;存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩(wěn)增長導向，考慮到對宏觀經濟和消費的刺激作用，存量按揭利率下調對銀行負面影響有限。

在招聯(lián)首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼看來，降存量房貸利率對銀行特別是大行而言，是當下痛苦但長遠有利的選擇。存量房貸利率調整可有兩種做法——直接降(變更合同條款)、間接降(貸款以新?lián)Q舊)。貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。

他同時建議，各家銀行總行要出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程;可以在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。

不過，若商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款得以實現，則要回歸到嚴肅的法律問題，央行也強調了“市場化、法制化”的前提。

“從銀行角度看，修改合同條款主要是利率條款，下調利率會導致利息損失，雙方協(xié)商變更了條款，屬于銀行自愿減少利息，如何平衡房貸利率下調與銀行所受影響之間的關系是個難點，需要在條款上進行設計。同時，貸款利率的下調也會影響到存款利率。”北京德和衡律師事務所律師龐珊珊對媒體表示。

她提醒，存量房貸合同條款變更，主要變更的是利率條款，從個人角度，應注意除了利率條款，其他條款不做變更;從銀行角度，應注意利率的銜接問題、貸款利息的計算問題，以及是否可以約定提前還貸違約金的問題。(完)