證券日報:鄭州取消“認房又認貸”并非調(diào)控變調(diào)的信號
“認房又認貸”并非調(diào)控變調(diào)的信號
3月1日,鄭州成為第一個取消“認房又認貸”的熱點城市,這是否意味著涉房金融政策基調(diào)改變了?房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)也逆轉(zhuǎn)了?
答案顯然是否定的。
回溯過去,房地產(chǎn)行業(yè)確實出現(xiàn)過過度金融化的跡象。一是開發(fā)商缺乏自律,深陷資本逐利,依賴金融杠桿擴張規(guī)模,部分房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率動輒就超過80%紅線,為觸發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險埋下隱患;二是違規(guī)資金進入樓市,引發(fā)投資投機行為,導(dǎo)致住房偏離“住”的屬性。
政策調(diào)控一直圍繞遏制房地產(chǎn)“過度金融化”,最深入的理念是“房住不炒”。2016年以來,監(jiān)管層以此為主基調(diào)推出多種配套政策,連續(xù)六年,從未動搖。
近年來,監(jiān)管部門強化聯(lián)動機制,以“政策組合拳”出擊,動態(tài)調(diào)節(jié)金融杠桿,正在改變行業(yè)粗放式經(jīng)營模式,引導(dǎo)地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展階段,推動住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
個人金融層面,合理控制商業(yè)銀行對個人按揭房貸的投放節(jié)奏,實施差別化住房信貸政策,落實LPR報價利率等;企業(yè)層面,“三道紅線”融資新規(guī)出臺,降低有息負債增速,合理控制房企負債,明股實債等財務(wù)粉飾手段不再能蒙混過關(guān);金融機構(gòu)監(jiān)管方面,嚴(yán)查經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,持續(xù)整治涉房資金亂象。
其結(jié)果正如日前銀保監(jiān)會主席郭樹清所說,房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭已得到根本性扭轉(zhuǎn)。
2021年四季度以來,金融信貸政策開始適度放寬。降準(zhǔn)、降息、加快放貸、并購貸(不納入“三道紅線”)、商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)等政策相繼登場。在“因城實策”背景下,多個城市降首付、降利率,繼續(xù)激活合理購房需求,化解房企債務(wù)風(fēng)險,一定程度上改善了市場預(yù)期,帶動了市場筑底修復(fù)。
但是,當(dāng)下多地實施“寬信貸”政策,并不意味著要重走依賴高金融杠桿發(fā)展的老路。相反在防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險前提下,想要穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟大盤,需要“穩(wěn)中有度”調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融杠桿。
那么,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融杠桿如何實現(xiàn)“穩(wěn)中有度”?
謹防“一刀切”、不因循守舊,以引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住本源為主線,“適度”為標(biāo)尺,動態(tài)調(diào)整。階段性放寬并不意味著大水漫灌和全面放松;去金融化式收緊,“去”的是過高的金融杠桿、違規(guī)進入樓市的資金,以及樓市虛熱的泡沫。
底線思維明確,最終目標(biāo)是保障購房人的合法權(quán)益,防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險以及穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)行業(yè)長效機制。在政策堅持連續(xù)性、穩(wěn)定性和精準(zhǔn)性的調(diào)整中,“穩(wěn)中有度”從來都是主旋律。
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