城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管或?qū)⑷珖?guó)統(tǒng)一

有市場(chǎng)消息稱，近日相關(guān)部門下發(fā)了關(guān)于全國(guó)性的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)意見(jiàn)。文件明確預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金可以由房企提取使用。業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，若新規(guī)發(fā)布，預(yù)計(jì)部分地區(qū)執(zhí)行過(guò)嚴(yán)的情況將會(huì)有所改善，有助于緩解房企的資金壓力。

房企有望獲更多流動(dòng)性

2月10日，據(jù)媒體報(bào)道，近日相關(guān)部門下發(fā)了關(guān)于全國(guó)性的城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)意見(jiàn)。

據(jù)悉，該份文件明確，項(xiàng)目預(yù)售款包括定金、首付款、購(gòu)房款等，均需全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，確保專款專用于項(xiàng)目建設(shè)、施工款等相關(guān)支出;對(duì)于預(yù)售款的撥付進(jìn)度，文件明確要根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度來(lái)進(jìn)行，具體由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。同時(shí)，新文件要求加強(qiáng)信息共享，商業(yè)銀行按照三方監(jiān)管協(xié)議加強(qiáng)賬戶監(jiān)測(cè)，定期和住建部門做好對(duì)賬。

在此之前，1994年出臺(tái)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，同時(shí)“省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。”

一直以來(lái)，各地對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管基本上遵循“一城一策”的思路。由于缺乏統(tǒng)一規(guī)定，部分城市的預(yù)售資金監(jiān)管存在政策不明確、提取基數(shù)和提取比例過(guò)高、提取節(jié)奏不合理等問(wèn)題。尤其是2021年下半年以來(lái)，因房企資金鏈緊張而引起的在建房屋爛尾事件不斷出現(xiàn)，使得以“保交付”為核心的預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，部分城市出現(xiàn)矯枉過(guò)正的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，對(duì)比1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，新文件最大不同之處在于明確對(duì)預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一，今后預(yù)計(jì)部分地區(qū)執(zhí)行過(guò)嚴(yán)的情況將會(huì)有所改善，釋放出部分資金。同時(shí)，新規(guī)定也有利于改善此前各地監(jiān)管部門對(duì)于監(jiān)管賬戶監(jiān)管責(zé)任不清的問(wèn)題，督促市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門履行預(yù)售資金的監(jiān)管職責(zé)。

浙商地產(chǎn)研報(bào)指出，若消息屬實(shí)，認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管進(jìn)行全國(guó)規(guī)范化后，部分地區(qū)執(zhí)行過(guò)嚴(yán)的情況將會(huì)有所改善;預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化將有助于緩解房企短期資金問(wèn)題，有助于房企資金排布，增強(qiáng)房企的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性。

平安證券認(rèn)為，2021Q3以來(lái)部分房企信用事件頻發(fā)，多地政府出于“保交付、防爛尾”收緊預(yù)售資金監(jiān)管，進(jìn)一步加劇行業(yè)流動(dòng)性壓力，但近期煙臺(tái)下調(diào)守信房企商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例3-5pct，已現(xiàn)松綁信號(hào)。“此次意見(jiàn)對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行全國(guó)統(tǒng)一規(guī)定，亦有利于規(guī)范預(yù)售資金使用，夯實(shí)地方相關(guān)部門監(jiān)管責(zé)任。”平安證券指出。

值得一提的是，去年底，成都、北京等地已對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行了優(yōu)化。例如，2021年11月4日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同北京銀保監(jiān)局、人行營(yíng)管部(北京)發(fā)布的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(2021年修訂)公開(kāi)征求意見(jiàn)稿就顯示，要確保預(yù)售資金“管好不管死”。

部分房企資金壓力猶存

近期，從并購(gòu)貸不計(jì)入“三條紅線”、《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》、到預(yù)售資金監(jiān)管的靈活調(diào)整，政策端“暖風(fēng)頻吹”。

2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)對(duì)此分析指出，此次《通知》明確要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房的金融支持力度，將打通銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的融資渠道，保障性租賃住房融資渠道再次拓寬。

1月8日，有媒體發(fā)文稱，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入‘三條紅線’相關(guān)指標(biāo)。而去年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)還出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

不過(guò)，平安證券仍謹(jǐn)慎指出，盡管信貸端持續(xù)轉(zhuǎn)暖，多地政府亦出臺(tái)偏松政策，但金融機(jī)構(gòu)及購(gòu)房者信心仍不足。目前，行業(yè)現(xiàn)金流未見(jiàn)明顯改善，疊加上半年海外債到期高峰，部分房企資金壓力猶存。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星透露，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.99個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)年行業(yè)融資并未出現(xiàn)明顯放松跡象。

“站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者信心不足，信心重塑仍是打破困境關(guān)鍵，政策端仍需加大力度，為市場(chǎng)注入信心。”平安證券研報(bào)強(qiáng)調(diào)。

(華夏時(shí)報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道)