養(yǎng)老江湖 上實集團(tuán)掛牌“捂”了6年的崇明東灘項目

養(yǎng)老江湖不僅有開發(fā)商，還有很早便介入的眾多險資方。而對于養(yǎng)老行業(yè)，大多數(shù)人對它的看法是“等待開發(fā)的金礦”。

“十四五”時期我國將進(jìn)入中度老齡化階段，老年人口將突破3億人，預(yù)示著養(yǎng)老市場還有待進(jìn)一步挖掘的空間。細(xì)心的投資者還發(fā)現(xiàn)，“十四五”規(guī)劃第一次將“養(yǎng)老”放進(jìn)了規(guī)劃中，全文共提及46次，養(yǎng)老行業(yè)的重要性不言而喻。

除了號稱“最年輕”的城市深圳以外，四個一線城市里上海的老齡化程度是最高的。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，僅2019年的人口構(gòu)成看，廣州、北京、上海60歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤秊?8.4%、17.2%及35%。

正因此，上海的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也在最近幾年得到很大的扶持。老齡人口占比超過三成，對于這座一線城市而言，上海的養(yǎng)老“金礦”看似更大。

然而，上實集團(tuán)在上海崇明東灘養(yǎng)老項目開發(fā)周期較長，經(jīng)歷了20多年的調(diào)整規(guī)劃和開工建設(shè)，目前仍有部分土地尚待開發(fā)。

勝利的果實還未完全到來，近期，上實選擇掛牌轉(zhuǎn)讓部分養(yǎng)老項目資產(chǎn)。該項目從拿地至今已接近6年時間，此番掛牌也留下了很多疑問，值得深思和觀察。

據(jù)上海聯(lián)合交易所披露，于3月15日，上海實業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司擬轉(zhuǎn)讓旗下上海梵昆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及1.4387億債權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格約為3.22億元。

梵昆房地產(chǎn)旗下?lián)碛谐缑鳀|灘啟動區(qū)養(yǎng)老社區(qū)項目地塊，該地塊曾委托險資負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營，此次轉(zhuǎn)讓頗有一絲將地塊套現(xiàn)的意味在里面。只是掛牌轉(zhuǎn)讓的底價較低，不排除合作方接盤的可能性。

另一方面，或許是尚未達(dá)到上市公司信披的要求，上實發(fā)展并未就此事發(fā)布公告。

“捂地”六年

曾經(jīng)被譽(yù)為上海在建規(guī)模最大的養(yǎng)老社區(qū)——崇明東灘長者社區(qū)，占地面積達(dá)到85平方公里，占崇明島總面積的15%。上世紀(jì)末，該項目被授權(quán)予上實集團(tuán)經(jīng)營，如今已開發(fā)有東灘長者社區(qū)一期項目上實瑞慈花園等。

因擁有崇明東灘長者社區(qū)項目，上實集團(tuán)也被稱為上海崇明島的“地主”。

然而，在本世紀(jì)頭十年，這一大型養(yǎng)老項目經(jīng)歷了“大起大落”的發(fā)展階段，陷入用地指標(biāo)擱置、負(fù)責(zé)人離職、合作方撤出、上實系內(nèi)部對項目歸屬存在爭議等傳聞，曾一度陷入停滯狀態(tài)。

到2014年初，上實發(fā)展的一紙公告，基本上確定了該公司加入崇明東灘養(yǎng)老項目的開發(fā)。上海發(fā)展全資子公司上實城投與上實東灘投資共同出資成立上海實業(yè)養(yǎng)老投資有限公司。

彼時公告顯示，將由該平臺公司與其他合作伙伴共同成立合資項目公司開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項目。股權(quán)比例為，上實東灘投資出資1240萬，占62%股權(quán)，上實發(fā)展透過上實城投出資760萬，占38%股權(quán)。

如今，這一大體量項目部分資產(chǎn)的發(fā)展再起波瀾，梵昆房地產(chǎn)便是合資項目公司的其中之一。

最新掛牌公告顯示，梵昆房地產(chǎn)擁有位于20035街道0003街坊崇明東灘啟動區(qū)CMS15-051單元D07-01、D08-01地塊，并與太平洋保險養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司簽訂了《項目委托開發(fā)運(yùn)營管理合同》。

據(jù)此，梵昆房地產(chǎn)委托太保養(yǎng)老投資公司開發(fā)運(yùn)營上述地塊，打造為養(yǎng)老社區(qū)項目，該項目估計總投資15億元。

本次掛牌轉(zhuǎn)讓梵昆房地產(chǎn)100%股權(quán)的價格為3.22億元，其中100%股權(quán)對應(yīng)的掛牌價格為1.78億元，另有1.44億元的債權(quán)，此番掛牌系今年2月預(yù)掛牌以來的新進(jìn)展，確定了轉(zhuǎn)讓底價，披露期滿于?今年4月12日止。

這宗地塊早在2015年便在上海土地交易市場掛牌出讓，彼時信息顯示，崇明東灘啟動區(qū)CMS15-0501單元D07-01、D08-01地塊占地面積為7.78萬平方米，容積率為2，以此計算該地塊總建筑面積為15.57萬平方米，起拍價僅2.22億元。

另據(jù)某土拍網(wǎng)站顯示，上海實業(yè)養(yǎng)老發(fā)展有限公司以底價獲得該地塊，約定交地時間為2015年12月8日，約定開工日期為2016年11月8日，約定竣工日期為2019年11月8日。這一等，便等了5年。

直到2020年6月29日，上海市建設(shè)工程中標(biāo)結(jié)果公告顯示，梵昆房地產(chǎn)作為招標(biāo)人，通過公開招標(biāo)的方式尋找“合作伙伴”。最終，上海建工一建集團(tuán)中標(biāo)上述地塊，中標(biāo)價為6.84億元。

換言之，六年前，該地塊的起始樓面價僅為1426元/平方米，這在上海目前“水漲船高”的土地市場來看，簡直不敢想象。

這次梵昆房地產(chǎn)100%股權(quán)的掛牌價格3.22億元，折合每平方米樓面的成本約為2100元/平方米，較當(dāng)初拿地樓面價增加47%，但看起來仍是一筆不錯的買賣。

財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，梵昆房地產(chǎn)尚未形成營業(yè)收入和利潤，更別說穩(wěn)定的現(xiàn)金流。截至2020年底，梵昆房地產(chǎn)的利潤總額為-1.9萬元，凈利潤-2.7萬元，資產(chǎn)總計4.31億元，負(fù)債總計3.31億元，所有者權(quán)益為9996萬元。

太保接盤猜想

正如前文所述，崇明東灘啟動區(qū)D07-01、D08-01地塊項目還拉來了中國太保入局，“主角”似乎已經(jīng)集結(jié)完畢。隨后，這一項目終于在去年迎來了最新的實質(zhì)性進(jìn)展——動工建設(shè)。

2020年8月，中國太保消息稱，在滬首個大型頤養(yǎng)社區(qū)項目正式動工開建，中國太保集團(tuán)、上實集團(tuán)、建工集團(tuán)等單位負(fù)責(zé)人共同揮鍬培土。該項目是中國太保繼杭州之后第二個動工開建的長三角養(yǎng)老項目。

目前尚未確定此次掛牌轉(zhuǎn)讓梵昆房地產(chǎn)100%股權(quán)的最終接盤方會是誰，但外界認(rèn)為，中國太保接盤的可能性會比較大。

中國太保與上實發(fā)展的合作淵源頗深。2011年，太保養(yǎng)老投資公司與上實集團(tuán)合作打造崇明東灘100萬平方米的幸福長者社區(qū)，項目占地2500畝，總建筑面積90萬平方米，可容納7700戶，居住老人超過1萬名。

據(jù)悉，上述二者合作的項目建設(shè)內(nèi)容包括長者公寓、協(xié)助護(hù)理生活區(qū)、失憶老人生活區(qū)、醫(yī)療協(xié)助護(hù)理區(qū)，彼時仍在前期審批及土地收儲工作中，計劃2014年開工建造。

上述消息，隨著中國太保在2014宣布正式啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局后逐漸得到印證，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為中國太保壽險的第二增長曲線，即將完成全國化布局。

時任太保養(yǎng)老投資總經(jīng)理鄭韞瑜在接受媒體采訪時曾表示，與搶占養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“第一梯隊”的中國人壽、中國平安、中國太平、新華保險、泰康人壽、合眾人壽等相比，太保養(yǎng)老投資是“起個大早，趕個晚集”。

對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利期待，鄭韞瑜介紹道，預(yù)計入住率達(dá)75%以上能實現(xiàn)當(dāng)年盈利，投資七年左右即可進(jìn)入盈利穩(wěn)定期。

一份市場統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前，中國太保在建養(yǎng)老社區(qū)項目共3個，待建項目共5個，目前，中國太保在杭州、成都、大理等已落地養(yǎng)老社區(qū)項目，同時積極推進(jìn)上海、武漢、海南、廈門、南京等地項目。

與上實集團(tuán)合作的上海崇明東灘養(yǎng)老項目，中國太保稱之為太保家園·上海東灘國際頤養(yǎng)中心項目，總建筑面積11.7萬平方米，一期計劃于2021年結(jié)構(gòu)封頂。

崇明東灘養(yǎng)老項目將采用CCRC(Continuing Care Retirement Community 持續(xù)照料退休社區(qū))模式，建成后將提供自理型、旅居型、專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓超過800套，并與普陀國際康養(yǎng)社區(qū)項目實現(xiàn)“同城連鎖1+1”。

中國太保表示，未來三年內(nèi)，滬、寧、杭三地太保家園將陸續(xù)落成，提供更多樣化的一站式高品質(zhì)老年生活解決方案。

過去，太保養(yǎng)老投資多偏向于“輕資產(chǎn)”的投資模式，畢竟，輕資產(chǎn)模式可以減少資金的沉淀，更容易在各個城市復(fù)制推廣落地。但去年以來，中國太保也開始在市場上有拿地的舉動。

而在2019年媒體見面會上，中國太保還提出未來3-5年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

在這份最新的計劃里，中國太保稱，將開發(fā)建設(shè)6個城郊型和度假型高端養(yǎng)老社區(qū)項目，同時拓展若干個城市型高端養(yǎng)老社區(qū)項目，累計拓展8000-10000套高端養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，累計逐步儲備和運(yùn)營床位數(shù)10000-12000張。

今年2月27日，中國太保旗下太保壽險以2.7億摘得廈門集美區(qū)環(huán)東海域一地塊，將在華南區(qū)域布局養(yǎng)老社區(qū)項目。

可以明確，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的這座“金礦”，未來不會缺少競爭者。而此次上實掛牌轉(zhuǎn)讓的崇明東灘養(yǎng)老社區(qū)地塊項目，或會成為市場的“香餑餑”。