滬杭樓市密集調(diào)控：穩(wěn)房價 擠泡沫

去年底以來，作為大城市代表的上海、杭州等地樓市再現(xiàn)量價齊升，引發(fā)新一輪調(diào)控。這一輪長三角樓市調(diào)控以上海、杭州為代表，政府穩(wěn)房價、防止資產(chǎn)泡沫擴大的目的已很明確。

3月9日，在一張業(yè)內(nèi)人士提供的某銀行上海分行的個人貸款提前收回告知函截圖中，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者看到，1月5日，一筆由該行放出的500萬貸款，由于客戶“未按約履行借款合同‘第四條貸款用途’的相關(guān)約定”，客戶被要求于2021年3月31日前歸還全部貸款本息。

按照業(yè)內(nèi)人士的說法，上海各家銀行近期展開對經(jīng)營性貸款流入股市、樓市的嚴(yán)格審查，是年初樓市調(diào)控的延續(xù)。早在去年4月，央行上?？偛烤徒M織召開房地產(chǎn)信貸工作座談會，嚴(yán)禁以消費貸或經(jīng)營貸形式向購房者提供資金。

結(jié)合此前的“三道紅線”和“銀行房地產(chǎn)貸款集中度”，當(dāng)前監(jiān)管重心由之前限制融資渠道向限制融資主體轉(zhuǎn)變，通過“因企施策”“因行施策”限制房企資金來源，相較以往更加細(xì)化、嚴(yán)格，對于實施房地產(chǎn)長效機制具有重要作用。

調(diào)控后手

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，《通知》明確嚴(yán)格防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費貸款，嚴(yán)格個人經(jīng)營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。

“資金”監(jiān)管政策一出，上海、杭州部分以投資客主導(dǎo)的樓市板塊，變化非常明顯。杭州二手房門店出現(xiàn)大量房源下架的情況，投資客開始觀望、業(yè)主短時間內(nèi)不愿意降價，成交下滑。前述業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前的政策環(huán)境下，市場隨時可能出現(xiàn)變化。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，近期金融機構(gòu)業(yè)務(wù)員推銷信用貸產(chǎn)品的時候也出現(xiàn)了不一樣的說辭。“每個項目都有對應(yīng)的銀行，我們有辦法幫您申請下來。”上海一名銷售人員在電話里對陳曉明(化名)說，經(jīng)營貸的審批審查雖然嚴(yán)格了，但還是有辦法規(guī)避監(jiān)控。

隨著前述貸款提前收回告知函的流出，部分消費者開始觀望市場。

與嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸流入樓市政策同時發(fā)布的，還有杭州法拍房限購政策。就在同一天，上海也發(fā)布優(yōu)先購房者所購買房產(chǎn)5年內(nèi)限售。滬杭一系列政策出臺后，疊加此前政策效應(yīng)，市場熱度開始下降。第三方數(shù)據(jù)顯示2021年2月，上海二手住宅共成交約1.9萬套，環(huán)比大幅下跌57.06%。從2月1日至2月21日數(shù)據(jù)來看，一手房成交套數(shù)同比已經(jīng)減半。

監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的調(diào)控留有后手，儲備政策遠(yuǎn)不止于此，并且，在規(guī)范市場方面，對違法違規(guī)案例的查處也逐漸公開透明化。日前，上海市房管局、市市場監(jiān)管局和市城管執(zhí)法局查處并通報6起違法違規(guī)典型案例，主要涉及廣告違法、合同違法、欺詐消費者等方面。

其中，上海齊星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中，幫助當(dāng)事人簽訂不同交易價款的合同，做高房屋交易價格套取銀行貸款。

實際上，為了避稅，上海二手房交易中，做低成交價的案例也不少。為了整頓市場亂象，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會自去年開始啟動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信(信用)信息平臺，每月公示黑名單。

擠出泡沫

長三角一線城市、新一線城市這一連串調(diào)控，一個背景是房地產(chǎn)價格快速上漲。一方面，房企把長三角地區(qū)看作投資重點區(qū)域，不惜重金布局長三角;長三角一線城市、新一線城市都市圈的房價上漲壓力顯而易見。另一方面，綜合第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)，2020年，上海住宅銷售面積1434.07萬平方米，增長5.9%;二手房網(wǎng)簽面積2246.23萬平方米，增長24.4%，創(chuàng)近4年來新高。

杭州方面，2020年新房成交152836套，創(chuàng)下近三年來的新高;二手房雖然沒有出現(xiàn)大漲，但在一手房被調(diào)控之后，資金開始流入二手房。

進入2021年，上述城市房價上漲壓力仍存，自1月下旬起，住建部相繼赴上海、杭州、無錫等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制落實情況。各地陸續(xù)出臺調(diào)控政策，一切指向房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

3月2日，國務(wù)院新聞辦舉行發(fā)布會介紹推動銀行業(yè)保險業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問。關(guān)于房地產(chǎn)，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強，但勢頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項貸款增速;現(xiàn)在各城市“一城一策”推出調(diào)控舉措，目的是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期;很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。

平安證券有分析師指出，監(jiān)管層仍然認(rèn)為房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大。此前郭樹清曾指出房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”，此次重申房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向強，表明監(jiān)管層對防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險的決心，預(yù)計房地產(chǎn)融資環(huán)境仍將穩(wěn)中偏緊，政策執(zhí)行落地將相對有力。

防范資產(chǎn)泡沫首先就是控制價格泡沫。反觀春節(jié)前夕，深圳住建局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，成為全國首個推行二手“指導(dǎo)價”的城市。開年后，無錫、上海、杭州、成都等城市跟進，矛頭直指虛高二手房價。以上海為例，二手房市場成交下滑明顯，2月份上海二手房成交1.9萬套，比1月份成交量減半。

各地政府祭出一系列政策組合拳之后，市場熱度得到有效遏制，疊加春節(jié)因素，2月份各項二手房指標(biāo)的環(huán)比均出現(xiàn)顯著下滑，市場觀望氣氛濃厚。

從上海鏈家、上海中原反映的帶看量情況來看，2月份帶看量有明顯的減少，環(huán)比下降44%，新增客戶量也出現(xiàn)下降。分環(huán)線來看，郊環(huán)以外的均價甚至出現(xiàn)同比負(fù)增長的情況。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，目前新房搖號試行計分制，在一定程度上保障剛需購房者的需求，而二手房市場以剛需購房者為主，或有一部分被疏導(dǎo)到新房市場。

杭州方面，日前明確規(guī)定中介機構(gòu)不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。這直接導(dǎo)致未來科技城、奧體、申花、三墩北等投資客占比較高的市場板塊，這幾天內(nèi)出現(xiàn)大量房源下架。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，截至目前，中介機構(gòu)共自查33000余套房源信息，對疑似存在問題的985套房源進行梳理核對，已下架660余套房源。

雖然沒有出現(xiàn)杭州這樣明顯的房源下架情況，但上海2月份二手房成交量腰斬，拐點隱現(xiàn)。

上海一名中介人士認(rèn)為，價格泡沫被擠壓之后，成交也相應(yīng)回落。一般而言，上海春節(jié)前后，小陽春之前的二手房市場成交在2萬套左右，目前看似回落到1.9萬套的正常水平，政策效果如何，還需觀望三四月份的市場情況。