物管行業(yè)規(guī)模 3至5年有望增至2.4萬(wàn)億元

住建部等十部門日前發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，鼓勵(lì)物業(yè)公司運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái);鼓勵(lì)物管公司向養(yǎng)老、托幼、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。

機(jī)構(gòu)認(rèn)為，提升單盤項(xiàng)目盈利模式是該政策的核心內(nèi)容。受政策利好影響，2021年仍將是物管行業(yè)發(fā)展大年，物管行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模3-5年有望擴(kuò)容至24080億元。同時(shí)，科技服務(wù)、增值服務(wù)板塊效益有望凸顯，頭部物業(yè)公司的營(yíng)收有望顯著提升，行業(yè)并購(gòu)或加速。

行業(yè)規(guī)模擴(kuò)大

此次新政策的內(nèi)容包括健全業(yè)主委員會(huì)治理結(jié)構(gòu)、規(guī)范維修資金使用和管理等6個(gè)方面。政策鼓勵(lì)內(nèi)容包括：鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平;采集房屋、設(shè)施設(shè)備、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等數(shù)據(jù)，共享城市管理數(shù)據(jù)，匯集購(gòu)物、家政、養(yǎng)老等生活服務(wù)數(shù)據(jù)。鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

中信證券指出，提升物業(yè)管理項(xiàng)目單盤盈利模式是該政策的核心內(nèi)容。政策從業(yè)委會(huì)，維修資金，擴(kuò)容、定價(jià)和繳費(fèi)率，科技和增值服務(wù)四個(gè)領(lǐng)域推進(jìn)，預(yù)計(jì)3-5年物業(yè)管理市場(chǎng)總體規(guī)模將增加至24080億元。其中，住宅物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模增加至15360億元，增值服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張至4224億元，市場(chǎng)容量進(jìn)一步打開(kāi)。

從地方來(lái)看，各地陸續(xù)修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，一定程度上為政策落地鋪墊。如廣州1月1日修訂后的條例明確，賦予鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和居民委員會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛等職能。

提升科技水平

就政策來(lái)看，科技方面的內(nèi)容關(guān)注度較高。

中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，發(fā)改委等部門2020年印發(fā)的《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》提到，搭建智慧物業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展。

中信證券稱，此次政策在科技和增值服務(wù)方面給予認(rèn)可，給市場(chǎng)傳遞了積極的信號(hào)。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司在推廣科技應(yīng)用，尤其是采集客戶信息和推廣機(jī)器應(yīng)用時(shí)，可能存在社會(huì)輿論的爭(zhēng)議。政策的正面肯定，有利于物管公司進(jìn)一步加大在科技和增值服務(wù)方面的投入。從企業(yè)方面來(lái)看，科技、管理和增值服務(wù)是提升單盤項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵。

2020年9月，融創(chuàng)服務(wù)曾戰(zhàn)略投資鋒物科技，并和其達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，鋒物科技成為融創(chuàng)地產(chǎn)集團(tuán)、融創(chuàng)服務(wù)在智慧社區(qū)、數(shù)字運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作伙伴。

融創(chuàng)服務(wù)稱，未來(lái)雙方將依托各自在專業(yè)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，將云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和AI等技術(shù)引入物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，堅(jiān)持以智慧化、數(shù)據(jù)化為導(dǎo)向，打造集“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺(tái)+多元經(jīng)營(yíng)”為一體的新型智慧物業(yè)管理模式。

恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮早前表示，恒大物業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要策略就是通過(guò)與戰(zhàn)略投資者互聯(lián)網(wǎng)巨頭深入科技合作，全面提升物業(yè)服務(wù)的科技水平。在科技建設(shè)管理上將和投資者加強(qiáng)科技方面的投入，包括智慧客戶畫像、智能AI服務(wù)系統(tǒng)、智慧企業(yè)決策等，打造最為前端的企業(yè)管理平臺(tái)以及高科技的社區(qū)生活綜合平臺(tái)。通過(guò)科技賦能，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)物業(yè)公司向科技型服務(wù)公司升級(jí)。

并購(gòu)或提速

中信證券認(rèn)為，該政策反映在企業(yè)端，頭部物業(yè)公司目標(biāo)市場(chǎng)顯著擴(kuò)大，如原來(lái)聚焦于品質(zhì)住宅的物業(yè)公司，在動(dòng)態(tài)定價(jià)和維修基金的影響下，普通小區(qū)或老舊改造的小區(qū)都有可能成為頭部物業(yè)公司的擴(kuò)展對(duì)象。預(yù)計(jì)絕大多數(shù)企業(yè)會(huì)以利潤(rùn)上升反哺業(yè)務(wù)擴(kuò)張，搶占市場(chǎng);預(yù)計(jì)重點(diǎn)公司對(duì)外拓展第三方的步伐將進(jìn)一步加速，在管面積增長(zhǎng)中樞將提高至40%。此外，隨著政策落地，這類企業(yè)的收入增速將明顯提高。

永升生活服務(wù)日前公告稱，擬以4.34億元的作價(jià)收購(gòu)彰泰服務(wù)集團(tuán)有限公司65%的股權(quán)。針對(duì)收購(gòu)事項(xiàng)，永升生活服務(wù)認(rèn)為能夠進(jìn)一步擴(kuò)充集團(tuán)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模及范圍，增加其市場(chǎng)份額，符合公司的戰(zhàn)略需要。

中信建投認(rèn)為，2021年仍是物管行業(yè)發(fā)展大年，政策利好進(jìn)一步確立，在城市服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和收并購(gòu)方面，物管行業(yè)具備較大空間。