丁祖昱：土地溢價(jià)率維持在16％左右

“最近有開(kāi)發(fā)商在打7折賣房，這主要是從降負(fù)債來(lái)考慮，并不是說(shuō)市場(chǎng)差到要打7折才能賣掉，一些企業(yè)希望通過(guò)盡快去化來(lái)降低整體的負(fù)債率。”9月8日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在“新內(nèi)需時(shí)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展新趨勢(shì)”論壇上說(shuō)道。

丁祖昱談及“三道紅線”時(shí)表示，目前來(lái)看政策收緊的空間不是那么大了。“現(xiàn)在的政策已經(jīng)代表地方上做到的極致，短期內(nèi)再放一些政策也不合適。而且，金融政策再收緊的空間其實(shí)也不大了，這一次的三道紅線其實(shí)是給企業(yè)留了一個(gè)空間的。對(duì)比去年和前年的政策對(duì)房地產(chǎn)都是一刀切的收緊?，F(xiàn)在在綠色和黃色范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)還是受到支持和鼓勵(lì)的，就是紅色和橙色的開(kāi)發(fā)商需要調(diào)整，相對(duì)來(lái)說(shuō)整體的政策是比較平穩(wěn)的。”

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

市場(chǎng)層曾傳言，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，意在通過(guò)管控房企有息負(fù)債增長(zhǎng)情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。具體內(nèi)容包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

“最近的三道紅線方面，無(wú)論是房企還是地方都在圍繞著相關(guān)要求進(jìn)行調(diào)整。中央包括地方出臺(tái)的一系列相關(guān)政策，三穩(wěn)的要求目前還是處于一個(gè)落實(shí)的階段當(dāng)中，特別是8月份，有10多個(gè)城市出臺(tái)地方性的政策。”丁祖昱稱，2018年下半年以來(lái)，將近2年的樓市調(diào)整周期結(jié)束，未來(lái)將進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的新周期，過(guò)去的樓市是量?jī)r(jià)齊升，但現(xiàn)在是量低，價(jià)格也不會(huì)出現(xiàn)大幅度上升的態(tài)勢(shì)。

丁祖昱提到，整個(gè)8月份的樓市銷售是“淡季不淡”，同比增加22%，廣州和濟(jì)南等城市的成交創(chuàng)近年來(lái)單月新高，今年7、8月份的樓市供應(yīng)比去年有所增加，成交也會(huì)相應(yīng)上升。另外，下半年的供應(yīng)應(yīng)該都不錯(cuò)，接下來(lái)的幾個(gè)月都會(huì)有供應(yīng)增加。

在拿地方面丁祖昱稱，8月土地的成交量和價(jià)格都有小幅回落。土地拍賣的溢價(jià)率維持在16%左右，流拍率也創(chuàng)近年新低，7月份土地流拍率降到10%以下，8月份已經(jīng)降到了5%以下。丁祖昱表示，目前土地市場(chǎng)還是比較活躍的，雖然地方希望通過(guò)一些政策維穩(wěn)以下地價(jià)，但目前來(lái)看還是需要開(kāi)發(fā)企業(yè)更加理性一些。

另外，丁祖昱稱，目前房企TOP10在拿地方面比較謹(jǐn)慎，部分國(guó)企、央企8月份比較積極。“因?yàn)樵谌谰€中，國(guó)企、央企都是綠線沒(méi)問(wèn)題，他們拿地沒(méi)有心理障礙。但進(jìn)了橙線和紅線的民企在拿地方面就比較謹(jǐn)慎了。”