融資“強監(jiān)管”時代到來房企的資金鏈扛得住嗎？

對于房企融資的“強監(jiān)管”，正在變成一種常態(tài)。

21世紀經(jīng)濟報道近期獨家報道稱，監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;紅線2：凈負債率大于100%;紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值。

與此同時，央行、住建部于近期召集部分房地產(chǎn)公司在北京座談。外界猜測，座談內(nèi)容或涉及這一監(jiān)管政策。

近期，房地產(chǎn)政策層面不斷有新的表態(tài)和動作。在“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的框架下，對融資的監(jiān)管正在趨于嚴厲。有房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，近期已感受到融資渠道收窄、審核趨嚴的現(xiàn)象。如果對融資領(lǐng)域的監(jiān)管變成常態(tài)化行為，未來企業(yè)戰(zhàn)略將進入一個收縮期。

金融“強監(jiān)管”將成常態(tài)

監(jiān)管層對于房企融資領(lǐng)域的關(guān)注是有跡可循的。

自2016年首次提出“房住不炒”以來，監(jiān)管層就不斷強化房地產(chǎn)的居住屬性，弱化投資屬性和金融屬性。具體做法為，在出臺抑制投機投資需求政策的同時，不斷推出以“去杠桿”為目的的政策手段，從而有效預防房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風險。

此后，在銀保監(jiān)會等主管部門的表態(tài)上，“防控金融風險”成為時常被提及的內(nèi)容。

今年兩會期間，政府工作報告提出“重大金融風險有效防控”。外界認為，在市場體量龐大、資金密集型的房地產(chǎn)領(lǐng)域，金融風險防控成為今年的政策重點。

5月和6月以來，房地產(chǎn)市場快速回暖，部分城市出現(xiàn)快速反彈。7月24日，“房地產(chǎn)工作座談會”以罕見的高規(guī)格召開，除繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”、“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期)等政策原則外，還首次提出，“要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”。

有分析認為，對“房地產(chǎn)金融”的監(jiān)管和控制，已經(jīng)成為金融政策的重要獨立考量因素。其中，“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”以“制度”的表述出現(xiàn)，說明對該領(lǐng)域的調(diào)控已經(jīng)不再限于定向指導的手段，而將以制度化和常態(tài)化的形式存在。

北京某大型房企相關(guān)負責人甚至認為，對融資的強監(jiān)管，有可能是房地產(chǎn)長效機制的一部分。他向21世紀經(jīng)濟報道表示，近些年，無論在開發(fā)貸款和按揭貸款方面，審核流程都是趨于嚴格的。

“如果要把‘三道紅線’做制度化的要求，就是多填一張表的事情，在操作上沒有太大難度。”該人士向21世紀經(jīng)濟報道表示。

但對房地產(chǎn)金融的審慎管理，并不意味著房地產(chǎn)融資過度收縮。按照“三道紅線”的新規(guī)，房企的融資規(guī)模是比照2019年6月的上限規(guī)模制定的。某信托公司相關(guān)負責人指出，金融機構(gòu)本身就已對房企的償債能力做了分類管理，新規(guī)只是對這種管理進行強化，在實際執(zhí)行中，不會有太大的偏差。

土地市場或降溫

這個尚未正式落地的新規(guī)令一些房企感到緊張。

21世紀經(jīng)濟報道了解到，不少企業(yè)已經(jīng)拿到新規(guī)的相關(guān)細節(jié)，但并不知曉具體的執(zhí)行尺度。有房企擔心，若融資收緊，企業(yè)的戰(zhàn)略會全盤受到影響。

融資和銷售是房企最重要的兩個資金渠道，去年以來，不少房企通過融資實現(xiàn)借新還舊，在改善負債結(jié)構(gòu)的同時，也為今年的增長蓄力。前述房企人士指出，若融資政策趨嚴，很多房企的戰(zhàn)略將從進取逐漸變成收縮。而一些已經(jīng)出現(xiàn)高負債的房企，則可能面臨資金鏈的緊張。

據(jù)悉，在去年實現(xiàn)銷售新高的基礎(chǔ)上，很多企業(yè)仍對今年的銷售目標做出上調(diào)。為此，近期市場掀起一股拿地熱潮，在部分二線城市，土地溢價率再度上升。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，假如房企融資門檻提升，被新規(guī)限制融資的房企有可能延遲或取消近期土地投資計劃，土地市場將大概率出現(xiàn)降溫。

但同時，融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動“加速銷售模式”。

在此過程中，中小房企受波及程度要遠大于規(guī)模房企。潘浩指出，中小房企自身抗風險能力不足，在新規(guī)影響下，融資受限，有可能選擇轉(zhuǎn)讓全部、部分股權(quán)或土地資源。而從長期看，去杠桿、降負債、預防系統(tǒng)性金融風險是確保房地產(chǎn)金融市場平穩(wěn)健康的重要保障，房企或早或晚都將面臨這一道必考題。

據(jù)悉，調(diào)整負債結(jié)構(gòu)、確保財務(wù)安全，是不少房企今年的重要策略。其中，為確保現(xiàn)金流，很多企業(yè)將回款率定在85%以上，并作為與銷售額同等的一個考核指標。

另一方面，提高投資精準度也是很多房企的內(nèi)在要求。“由于市場的容錯空間大大縮小，因此前端的投資能力，往往成為決定項目成敗的關(guān)鍵因素。”西部某大型房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，從“三道紅線”的設(shè)置來看，監(jiān)管部門高度關(guān)注房企負債結(jié)構(gòu)及償債能力情況，房企應控制自身杠桿水平，保持充裕的現(xiàn)金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務(wù)。同時還應未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經(jīng)營活動的穩(wěn)定性。

該機構(gòu)還建議，對房企債務(wù)的監(jiān)管主要集中在有息負債上，房企可運用資產(chǎn)證券化等融資方式，盤活存量資產(chǎn)，補充企業(yè)現(xiàn)金流。