南京調(diào)整土拍新規(guī)：地價(jià)觸頂后 不再競(jìng)建人才房

8月18日上午，南京發(fā)布2020年第09號(hào)土地出讓公告，公告中明確指出，涉宅地塊達(dá)到最高限價(jià)后，將不再競(jìng)爭(zhēng)人才房面積，而是改為通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，同時(shí)嚴(yán)格開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求、提高競(jìng)買(mǎi)資金要求、嚴(yán)格競(jìng)買(mǎi)資金審查、限制競(jìng)買(mǎi)地塊數(shù)量。這一土拍政策新變化體現(xiàn)出南京進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控的意圖，被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱(chēng)為南京“土地新政”。

據(jù)悉，南京第09號(hào)土地出讓公告是“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”新政以來(lái)第三批公告地塊。本次共推9幅地塊，涉及城中1幅、城南2幅、城北1幅、紫東3幅、江寧2幅，均以毛坯房限價(jià)銷(xiāo)售的方式出讓。本次公告地塊用地總面積33.42公頃，起拍總價(jià)達(dá)82.43億元，將于2020年9月17日上午10:00開(kāi)始在網(wǎng)上競(jìng)拍。

對(duì)此次土拍公告，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張輝解讀說(shuō)：此次發(fā)布的土拍公告和土地新政提出5個(gè)方面的最新要求：調(diào)整競(jìng)價(jià)成交方式、嚴(yán)格開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求、提高競(jìng)買(mǎi)資金要求、嚴(yán)格競(jìng)買(mǎi)資金審查、限制競(jìng)買(mǎi)地塊數(shù)量。這是對(duì)南京樓市新政“寧九條”關(guān)于“加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控”的細(xì)化和落實(shí)，目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的預(yù)期，促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。體現(xiàn)了5個(gè)方面的特點(diǎn)：一是加大住宅用地供應(yīng)力度，9塊地中，有6塊地為涉宅地塊;二是優(yōu)先滿(mǎn)足剛需，6塊涉宅地塊均位于谷里、湯山、麒麟、江寧科學(xué)園、兩橋、燕子磯等中低價(jià)剛需剛改板塊;三是6塊涉宅地塊嚴(yán)格執(zhí)行‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’出讓模式;四是提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，對(duì)競(jìng)買(mǎi)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、競(jìng)買(mǎi)資金均有嚴(yán)格要求和審查;五是建立報(bào)名單位資格篩查機(jī)制，限制競(jìng)買(mǎi)地塊數(shù)量。

在南京市前兩批“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”土拍中，采取的是設(shè)置了毛坯房的銷(xiāo)售限價(jià)，且最高售價(jià)不得超過(guò)限價(jià)的110%。但在土拍中，土地設(shè)置了最高限價(jià)，當(dāng)“競(jìng)地價(jià)”觸頂后，則進(jìn)入“競(jìng)建人才房”的階段。這一次，土拍規(guī)則被改變：涉宅地塊達(dá)到最高限價(jià)后，將不再競(jìng)爭(zhēng)人才房面積，而是改為通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。這一規(guī)則的調(diào)整，被認(rèn)為將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一系列影響。

張輝指出，新政可能產(chǎn)生的影響表現(xiàn)在以下7個(gè)方面：達(dá)到最高限價(jià)改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，最高地價(jià)被鎖死，有利于穩(wěn)定真實(shí)的地價(jià)水平;競(jìng)?cè)瞬欧扛臑楝F(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，開(kāi)發(fā)商拿地機(jī)會(huì)公平;由于限競(jìng)買(mǎi)地塊數(shù)量，開(kāi)發(fā)商如何選擇參與的地塊以及計(jì)劃合作的開(kāi)發(fā)商如何選擇地塊組合大有講究;涉宅地塊最高限價(jià)和毛胚價(jià)的價(jià)差大部分在6000-11000元/平米左右，每個(gè)地塊需要細(xì)算一下盈利空間的差異;由于現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，可控價(jià)格拿到地的機(jī)會(huì)是相對(duì)公平的，估計(jì)大批開(kāi)發(fā)商會(huì)去碰運(yùn)氣;由于限競(jìng)買(mǎi)地塊數(shù)量，表面上可能導(dǎo)致每個(gè)地塊報(bào)名開(kāi)發(fā)商減少，拿到地的概率增大，但是由于現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，最高限價(jià)依然存在盈利空間，參與的開(kāi)發(fā)商可能反而更多，因此，新政對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地概率的影響是比較復(fù)雜的，未必會(huì)高;最高地價(jià)被鎖死，不用競(jìng)?cè)瞬欧苛耍瑢?shí)際上給了更大的成本盈利空間，有利于開(kāi)發(fā)商提高產(chǎn)品品質(zhì)和南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。(交匯點(diǎn)記者 劉霞)