7月土地市場熱度稍減 杭北上廣依舊“高燒不退”

前7月，杭州、北京、上海、廣州4個城市土地出讓金均突破千億元，成為土地市場強大“熱源”，并且近期仍有地王出現(xiàn)，熱點城市競爭依舊激烈。

7月份，土地市場熱度略微消退，但這一市場上的“火爐”城市高溫不減。

近日，多家機構(gòu)發(fā)布了7月土地市場數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，雖然土地市場整體的溢價率、樓面價格等依舊出現(xiàn)小幅上漲，但漲幅均有回落。不過，前7月依然有杭州、北京、上海、廣州等4個城市賣地超千億，成為土地市場強大“熱源”，并且近期仍有地王出現(xiàn)，熱點城市競爭依舊激烈。

多位分析人士均指出，7月地市仍然保持較高熱度，但總體來看，成交量、地價和溢價率的向上動能已明顯減弱，未來幾個月或降溫。

4城賣地過千億

杭州、上海、北京、廣州成為土地市場上的四大“火爐”。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，前7月，上述四座城市的土地出讓金均突破千億元，分別達到1947億、1645億、1311億和1214億元，同比增速分別為19%、107%、39%和49%。

其中，杭州已連續(xù)三年高居全國土地出讓金的榜首，2016年至今，其土地出讓金額累計已超過萬億元。2016年，杭州土地出讓金翻倍增長，達到1612億元，2017年則首度超過2000億元，此后兩年也持續(xù)高居土地出讓金榜首，遠超其他城市。

另外，北上廣這三大“火爐”也持續(xù)增溫。上海7月單月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、廣州成交7宗。其中，上海市楊浦區(qū)江浦社區(qū)某地塊，在7月最后一個工作日，經(jīng)過近百輪的激烈爭奪，以62.9億元成交總價成為上海年內(nèi)單價地王。其溢價率達到38.32%，超出上海7月平均溢價率15個百分點。

到了8月初，北京土地市場接棒，一宗不限地價的宅地被中海以79億元競得，溢價率達23%，成為北京年內(nèi)成交總價最高的地塊，該宗宅地同時躋身北京住宅歷史總價第六名。

不過，盡管幾大“火爐”依舊高溫，全國數(shù)據(jù)卻相對平和。從最能衡量土地市場的溢價率和價格等數(shù)據(jù)來看，土地市場依舊高溫，但漲幅有所消減。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，40個典型城市移動平均土地成交均價為6041元/平方米，價格再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲1.2%，不過漲幅明顯收窄;土地成交溢價率為16.3%，環(huán)比上升0.6個百分點，增幅同樣明顯減小。

對此，中指研究院常務副院長黃瑜指出，從拿地區(qū)域與城市來看，二線城市是房企布局重點，城市群以長三角熱度最高。50家代表房企二線城市拿地面積占比為52.8%，長三角城市群拿地面積占比為28.3%。

具體來看，一線城市保持了較快的供地節(jié)奏，同時優(yōu)質(zhì)土地的大量入市也帶動了價格上漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，一線城市累計成交規(guī)劃建筑面積同比上升59.3%。7月當月的樓面價也同比上漲37.2%。同時，7月溢價率為14.6%，同比去年增長9.6個百分點，環(huán)比上月增長6.4個百分點。

二三線城市則相對穩(wěn)定。其中二線城市7月累計成交規(guī)劃建筑面積，同比下滑9.4%，當月樓面價同比下降0.7%;三四線城市土地市場的兩個數(shù)據(jù)則分別為下降0.8%和上漲5.7%。

下半年政策或收緊

從企業(yè)端來看，拿地熱情的分化還在持續(xù)。多位分析人士指出，下半年土地市場持續(xù)火熱的可能性不大。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家代表房企中，31家房企逆勢拿地擴儲，如奧園、融信、綠城、龍光前7個月月均拿地金額較去年增加一倍以上，但也有世茂、建業(yè)等房企前7個月月均拿地金額較去年減少50%以上。

中指研究院還指出，部分房企7月拿地規(guī)模比今年前期下降明顯。50家代表房企中，有24家在7月拿地金額低于前6個月的均值，其中陽光城等9家企業(yè)的下滑幅度超過50%。

黃瑜指出，在經(jīng)歷過二季度的充足補充后，50家代表房企7月拿地規(guī)模出現(xiàn)回調(diào)。結(jié)合銷售來看的話，50家代表房企拿地強度有所減弱，拿地銷售比均值同比下降3.4個百分點。

對此，也有頭部房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，從中央近期的表態(tài)來看，房地產(chǎn)政策收緊可能性加大，尤其是部分熱點城市出現(xiàn)“地王”，可能已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的重視，政策變動可能會影響下半年的土地市場。

7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會，不僅重申堅持“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，強調(diào)堅持“三穩(wěn)”目標，還特別提出，要抓緊建立住宅用地市場監(jiān)測指標體系，定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設進展情況，接受社會監(jiān)督。

7月末以來，南京、東莞先后發(fā)布政策，提出住宅用地通過招拍掛出讓需配建一定比例安居房，深圳也出臺政策，減少商業(yè)用地比例，增加居住用地比例。

天風證券認為，未來供應增加或成為趨勢，從深圳等地的調(diào)整來看，從土地的供應端進行調(diào)結(jié)構(gòu)，加大住宅供應。對于土地供應不足的城市，或許未來從供應端的調(diào)節(jié)會成為重要趨勢。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰也指出，二季度土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，但量價向上的動能已經(jīng)明顯減弱，隨著調(diào)控政策的收緊，未來幾個月40城地市量價將有所回落。