樓市最新信號 三年小周期不再 未來是一年小周期？

繼深圳、杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州之后，南京也于前天升級了調(diào)控政策。

熱門城市中，該更新調(diào)控方案的也更新得差不多了。

這一輪更新，總體上是為了對沖寬松貨幣對樓市的影響，既要穩(wěn)增長，又要穩(wěn)樓市。

關(guān)于這一點，24號有一則很重要的新聞可以佐證。

實際上，從這則新聞中，還能看到更重要的信號，就是下面這些：

防止資金違規(guī)流入樓市;

對市場異動及時提醒指導(dǎo)并預(yù)警;

定期公開各地土儲和建設(shè)進展;

發(fā)揮財稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求;

持續(xù)整治房地產(chǎn)市場亂象。

在以往，高層基本都是定調(diào)，下面的人出方案并實施，現(xiàn)在則是高層直接告訴你應(yīng)該怎么干。

此外，對于措施的時機，文中也提到了"發(fā)現(xiàn)問題要快速反應(yīng)和處置，及時采取有針對性的政策措施"

這話已經(jīng)說得相當(dāng)明白了，如果說以往要及時跟進市場發(fā)展趨勢，更新調(diào)控政策，那么現(xiàn)在和將來，政策的反應(yīng)時間可能要縮短，再縮短。

尤其是那種馬后炮，亡羊補牢式的調(diào)控要盡可能避免。

2020年，尤為明顯，上半年是有特殊情況，樓市需要救，但類似2016年的那種情況又出現(xiàn)了，炒房群體攜各類資金沿著偏寬松的城市一路掩殺過去，推動房價上漲，給穩(wěn)樓市帶來的巨大挑戰(zhàn)。

圍繞充沛低成本資金，炒房群體肆無忌憚，開發(fā)商也是肆無忌憚，部分城市房地產(chǎn)的一二級市場均明顯過熱。

深圳、南京、杭州這幾個城市，表現(xiàn)得尤為明顯。

稍微總結(jié)一下，高層的變化有兩點，一是直接告訴你怎么干，二是告訴你要盡快這么干。

之所以有這種轉(zhuǎn)變，我理解是因城施策雖然有其優(yōu)點，針對本城市的供需現(xiàn)狀更新調(diào)控政策，但缺點是城市是無法站到全國一盤棋的高度來做出決策的，每個地方都有自己的小九九，很難做出具有應(yīng)對沖擊的前瞻性決策。

回頭看看這次座談會的幾個城市，其實挺明顯的，都是全國主要城市群的中心城市。他們要在新的指導(dǎo)思想下，形成新的合力，不能出現(xiàn)你這邊"按下葫蘆"，我這邊卻"浮起瓢"的情況。一個城市有異樣，其他城市會迅速考慮調(diào)控預(yù)案。

這種變化，我覺得反映到市場上，給購房者的觀感主要的：

購房資格可能不再穩(wěn)了，首付瞬間不夠了，房貸額度瞬間縮水，房貸利率瞬間升高，交易稅瞬間增加……

你以為你馬上就擁有房票了，或者你剛參與認(rèn)購，但說不定什么時候，一紙通知，你的房票瞬間就沒了。

現(xiàn)在的調(diào)控措施，其實沒有多少新鮮感，措施還是那些，沒有什么所謂最嚴(yán)，只有更嚴(yán)，兩年不行，就三年，甚至五年，其他城市用過的政策，我還沒用過的，就拿來再用一遍。

這種升級，未來會變得更快，必然會有人會被政策波及到。

對于有明確計劃的購房者來說，更要留出充足的準(zhǔn)備時間，能買還是應(yīng)該盡快買，歷次調(diào)控，影響最大的其實還是剛需。

別看總看到不少類似"降價賣房"的新聞，冰山之下才是沉默的大多數(shù)。他們是很難有渠道發(fā)聲的。即便是今年這么風(fēng)風(fēng)火火，在深圳這種地方，炒房客占比也不過是3成多，這個比例不能說不高，但相對于剛需客而言，后者受波及依然更多。

對于深圳這種城市，猶豫不得。類似的城市，杭州、成都、南京都是。

調(diào)控是要遏制爆發(fā)，不是把市場搞壞，這一點，我想大家應(yīng)該是沒有疑問的。

綜合這段時間的一些政策層面的演進，我感覺是樓市三年的小周期可能已經(jīng)不存在了，現(xiàn)在和未來將縮短為一年小周期。

買房要握準(zhǔn)時間點，不能再猶猶豫豫了，要重點把握兩個節(jié)點，一是放松之初，盡快入市，比如今年上半年的LPR連續(xù)下降之時是不錯的時機，等到各類搖號，秒殺，售罄，超低中簽率新聞爆發(fā)的時候，那已經(jīng)遲了。二是調(diào)控落下之時，市場需要消化，消化的方式就是降低預(yù)期，調(diào)整營銷策略，這也是撿漏的機會。

對賣房的人來說，降息落地之時，讓它再醞釀一兩個月，能賣出相對不錯的價格。

而對于那些調(diào)控相對優(yōu)秀的城市，市場相對平穩(wěn)，比如北京上海廣州，買房則不用這么緊張。