扛不住了！年內至少16家長租公寓倒閉

上半年，受疫情影響，住房租賃市場受到較大沖擊，特別是長租公寓企業(yè)經歷了“至暗時刻”。

來自研究機構的數(shù)據(jù)顯示，上半年，集中式長租公寓拓店速度趨于停滯，無房企新進入該領域;有16家中小企業(yè)資金斷裂或跑路，“高收低出”模式是主因;融資多以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主，中小企業(yè)融資困難，行業(yè)強者恒強的態(tài)勢進一步凸顯。

7月7日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會(簡稱中房學)發(fā)布《謹防租房中“高進低出”“長收短付”陷阱的風險提示》，指出“高收低出”模式不可持續(xù)，提醒租戶及中介人員，謹慎選擇住房租賃企業(yè)，警惕不正常租金的誘惑，不宜一次性預付長期租金，拒絕非正常高傭金的誘惑。

值得注意的是，7月6日，萬科在北京的一個長租公寓項目對外開放，這是全國首個集體土地租賃住房項目，開啟了長租公寓的新模式。

接受證券時報記者采訪的業(yè)內人士指出，2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺，劇烈洗牌的開始，同時也是一個租金下降周期的開始。集體土地長租投資和經營，未來是公寓REITs的正確路徑。

16家中小企業(yè)倒閉，“高收低出”是主因

上半年，受疫情影響，住房租賃市場受到較大沖擊，長租公寓企業(yè)經歷了“至暗時刻”，出租率下降，客戶違約率提升，中小企業(yè)遭遇資金困境。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP10品牌長租公寓新開店數(shù)量共93家，新開店率僅為8.2%，而2019年全年的新開店數(shù)量為474家，新開店率超過70%。集中式長租公寓擴張速度趨于停滯，部分品牌門店數(shù)量負增長，部分門店關停。

對于集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯的原因，貝殼研究院高級分析師黃卉認為，一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強調規(guī)模擴張轉向精細化運營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響導致空置率上升及業(yè)務推進放緩。

“從2017年和2018年行業(yè)熱情高漲，到2019年熱情明顯下降，行業(yè)逐漸回歸審慎理性的預期，企業(yè)也不再盲目進入這個領域。”黃卉說，去年一共有44家大規(guī)模的開發(fā)商進入了長租公寓領域，而今年上半年已經沒有開發(fā)商再新進入這一領域了。

值得注意的是，上半年多家中小長租公寓陷入經營困境。貝殼研究院根據(jù)公開信息統(tǒng)計，今年上半年，高達16家中小企業(yè)倒閉，其中11家是因“高收低出”的模式，導致經營不善或資金鏈斷裂而倒閉。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院根據(jù)公開信息整理

黃卉指出，“高收低出”模式主要存在潛在經營風險，在受到疫情影響的外部沖擊下，風險就會加速暴露，尤其是尾部中小長租公寓企業(yè)的抗風險能力更弱。

中房學稱“高收低出”模式不可持續(xù)，給出4項風險提示

7月7日，中房學發(fā)布了《謹防租房中“高進低出”“長收短付”陷阱的風險提示》。

中房學指出，近年來，一些不規(guī)范的長租公寓或住房租賃企業(yè)，為了快速籌集資金，采用房租“高進低出”(即高租金向房東收房，低租金向租客出租)、“長收短付”(即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金)的經營模式。這種模式不可持續(xù)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，會給房東和租客帶來重大經濟損失。一些不法企業(yè)和個人還利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路。

中房學提醒社會大眾以及廣大房地產中介機構及其人員，在房屋出租、承租以及提供租賃中介服務過程中，務必謹防此類陷阱，免遭經濟損失，防止房屋租賃糾紛纏身。并給出四條風險提示，一是謹慎選擇住房租賃企業(yè);二是警惕不正常租金的誘惑;三是不宜一次性預付長期租金;四是拒絕非正常高傭金的誘惑。

融資以頭部企業(yè)為主，強者恒強趨勢明顯

盡管受疫情沖擊，長租公寓出租率下降，但仍要給正常業(yè)主支付房租，企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊，就連頭部長租公寓企業(yè)自如、蛋殼等也存在與業(yè)主協(xié)商降價的情況。疫情考驗了企業(yè)的運營能力和資金籌措能力。

不過，從上半年長租公寓企業(yè)的融資情況看，多以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主，中小企業(yè)融資困難。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年，住房租賃領域已經發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元，融資主體均為開發(fā)商。從2019年開始進行股權融資的企業(yè)均為行業(yè)頭部企業(yè)，融資輪次多、單次融資金額大是基本特征。此外，目前還有擬發(fā)行金額共405.6億的公司債券和ABS正在交易所申請流程當中，尚未發(fā)行，其中137.6億的融資項目已經審批通過。

“長租公寓領域股權融資的風口基本已經過去，目前中小企業(yè)獲得投資較為困難。”黃卉說，公司債券利率較低，目前已經成為房地產企業(yè)住房租賃領域融資的首要渠道。長租公寓行業(yè)分化加劇，集中度不斷提高，強者恒強的態(tài)勢也進一步明顯，對于尾部的中小長租公寓企業(yè)生存是一個考驗。

“狂奔”到“剎車”，今年成行業(yè)真正分水嶺

近幾年，長租公寓行業(yè)經歷了從“狂奔”到“剎車”的過程。

“從2013年開始萌芽，到2014年資本試水，2015年資本瘋狂介入，2016年開發(fā)商高調進入，2017年各地瘋搶租賃房源， 2018年行業(yè)進入最高點， 再到2019年青客上市，同時風口急轉直下，全年57家長租企業(yè)爆雷。在過去的5年內，高價拿房、搶奪規(guī)模、不斷融資，成為了各家大品牌公寓的標配。”房東東公寓學院創(chuàng)辦人全靂回顧說，其實在2019年末，長租市場總體已經顯示出疲態(tài)，無論從投拓端還是租賃端。2020年的突發(fā)疫情只是催化劑，因為任何過度的行業(yè)，都會被打回原形。

如何看待自如、蛋殼等頭部長租公寓也遇到資金困難，到底哪種盈利模式才能讓長租公寓走得更遠?

對此，全靂接受證券時報記者采訪時認為，自如、蛋殼、青客都是規(guī)模不經濟的典型代表，分散式長租公寓看似賺了一個多余房價的毛利，但是最大的短板是租約周期太短，可騰挪利潤空間太小，而且租客的變動又太大，非標、異步、碎片化是分散合租的典型特征。而且這個模式最大的陷阱是短期產生了巨大的現(xiàn)金流，經營者常常把它當做收入，而忽視了其中大量的負債，隨后放了杠桿。二房東模式中，只有長租約時——至少10年以上，才有杠桿的空間。分散合租，平均租約不會超過5年，這就使得后期運營很被動。

“如果說長租公寓的核心長期看是運營，那么短期看是底租和現(xiàn)金流的周轉率，特別對于包租型的長租公寓，所有收入和溢價差都是來自于租金，如果租金下降，空置率上升，不僅盈利更加沒有，還有可能影響正常經營，乃至跑路倒閉!”全靂說。

全靂認為，2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺，劇烈洗牌的開始，同時也是一個租金下降周期的開始，北上廣深真正告別10多年的租金上漲，進入租金緩慢的下降通道。

北京萬科試水集體土地新模式

7月6日，萬科的泊寓|院兒(北京成壽寺社區(qū))正式開放，這是全國首個集體土地租賃住房項目，開啟了長租公寓的新模式。

與以往開發(fā)商拿地建設投資不同，利用集體土地建設租賃住房的優(yōu)勢是，節(jié)省了土地獲取的成本，從而最大限度降低了租客的租金成本。

據(jù)了解，該項目是北京成壽寺村集體以土地經營權與萬科合作，將項目建成后45年的經營管理權及收益權轉讓給萬科。有別于土地獲取，萬科前期只需投入建設開發(fā)成本，降低了企業(yè)參與租賃住房的負擔，通過設計運營實現(xiàn)多方長期可持續(xù)的收益。

該項目是萬科參與的北京市租賃住房供地中最優(yōu)質的地塊之一，位于南三環(huán)方莊橋西南角，處于方莊商圈，交通便捷，距離14號線方莊站800m，去國貿僅需6站20分鐘。而租金均價3600元/月/套起，約為周邊同品質一居室租金的70%-80%。目前，首批入市的235套公寓已于開業(yè)前的5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動預租，計劃于四季度全部入市。

對于萬科試水的新模式，全靂接受證券時報記者采訪時表示，集體土地長租投資和經營，未來是公寓REITs很正確的路徑。一般來說，最貴的是土地成本，集體土地繞過了高昂的土地成本，合作經營40年，大致在12-15年可以收回全部投資。