寸“土”必爭(zhēng)：招拍掛中的潛規(guī)則與“小動(dòng)作”

6月11日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)四條公告，揭示了近期蘇州土拍的一些“內(nèi)幕”：在今年4月和5月的數(shù)場(chǎng)拍賣中，有房企注冊(cè)多個(gè)“馬甲”公司參與競(jìng)拍，從而提高“命中率”。

由于違反了“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對(duì)控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競(jìng)買”的規(guī)定，共有8家涉事企業(yè)被列入失信名單，三年內(nèi)禁止在蘇州拿地。通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，被處罰的公司背后，包括金地、雅居樂等知名房企。

注冊(cè)“馬甲”公司參與土拍的行為，也被稱為“圍標(biāo)”。多位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在我國的土地招拍掛中，“圍標(biāo)”只是諸多潛規(guī)則之一。

除“圍標(biāo)”外，“串標(biāo)”、“陪標(biāo)”、內(nèi)定等潛規(guī)則也廣泛存在。更有甚者，一些參與者通過場(chǎng)外的“小動(dòng)作”來干擾對(duì)手。比如，在對(duì)手奔赴土拍現(xiàn)場(chǎng)的途中，制造一場(chǎng)小小的“交通事故”。

近些年，各地不斷完善土地出讓規(guī)則，減少漏洞。但土地交易涉及的巨大利益，仍使得這些亂象屢禁不止。對(duì)規(guī)則的維護(hù)，正變成一場(chǎng)“貓鼠游戲”。

競(jìng)爭(zhēng)與“合作”

2017年5月22日，浙江嘉興推出8宗土地，多達(dá)750家企業(yè)到場(chǎng)競(jìng)拍。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)7個(gè)小時(shí)的拍賣，這8宗土地先后競(jìng)出。有媒體估算，參與競(jìng)拍的企業(yè)中，共有425個(gè)“馬甲”公司。其中，僅10號(hào)地的“馬甲”公司就達(dá)到84家。

之所以如此，是因?yàn)槠髽I(yè)看到了“最高限價(jià)+搖號(hào)”的競(jìng)買規(guī)則漏洞。通過注冊(cè)“馬甲”公司進(jìn)行圍標(biāo)，能夠增加中簽的概率。

去年下半年，鄭州北龍湖的一宗土地拍賣，吸引了40多家競(jìng)買者。有參與者粗略估算，某頭部房企旗下的“馬甲”公司就超過十家。按照每家公司2億元的保證金計(jì)算，這十幾家“馬甲”公司共需繳納20多億的保證金。“也就是大企業(yè)，一般的小公司根本拿不出來。”河南本地某房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

他表示，這使大型房企在土拍市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)更為明顯，“近兩年，全國性的大型房企加速進(jìn)入河南市場(chǎng)，‘圍標(biāo)’是他們占領(lǐng)市場(chǎng)的一個(gè)重要方式。”

“圍標(biāo)”反映了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，但當(dāng)各方從競(jìng)爭(zhēng)走向“合作”時(shí)，另一種潛規(guī)則就浮出水面。

今年3月31日，某地產(chǎn)公司以底價(jià)34.3億元的底價(jià)將上海虹口區(qū)HK271-01地塊收入囊中，63155元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)造了上海宅地新高。同時(shí)參與競(jìng)買的還有另外兩家公司，但這兩家均未舉牌。

在業(yè)界驚訝于該地塊以零溢價(jià)出讓的同時(shí)，坊間有傳聞稱，三家公司以“串標(biāo)”的形式拿下該地塊，然后共同開發(fā)。

“串標(biāo)”是“圍標(biāo)”的另一種形式，所不同的是，“串標(biāo)”的參與主體，通常是由多家企業(yè)組成的利益共同體。這其中，真正有興趣買家只有一個(gè)，其余的參與者只是負(fù)責(zé)“陪標(biāo)”。

作為另一種常見的潛規(guī)則，“串標(biāo)”還經(jīng)常出現(xiàn)在多宗土地的集中出讓中，參與者通過事前的口頭或書面協(xié)議(不具備法律效力)，分別拿下不同地塊，而不必承受因激烈競(jìng)拍而抬高的成本。

在北京某大型房企負(fù)責(zé)人看來，“串標(biāo)”是建立在“壟斷+默契”基礎(chǔ)上的一種反市場(chǎng)行為，有一定的排外性，雖然能降低成本，但參與者面臨的風(fēng)險(xiǎn)仍然很大。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，多年前，公司曾通過“串標(biāo)”的方式先“讓出”一宗土地，但在后一宗地塊的競(jìng)買中，對(duì)方忽然加價(jià)，令他險(xiǎn)些失手。

隨著規(guī)則逐漸嚴(yán)厲和監(jiān)督機(jī)制的健全，近些年，“圍標(biāo)”“串標(biāo)”等現(xiàn)象有所式微。由于爭(zhēng)議太大，上海虹口地塊的拍賣最終宣告無效。4月初，上述三家參與競(jìng)標(biāo)的公司高管被帶走調(diào)查。6月，虹口區(qū)HK271-01地塊被中止出讓。

市場(chǎng)規(guī)則PK江湖規(guī)矩

2016年7月8日，五礦及萬科聯(lián)合體的相關(guān)人員前往河北省香河縣國土局，準(zhǔn)備參與數(shù)宗土地的競(jìng)拍。途中，競(jìng)買人乘坐的車輛被一伙不明身份的人攔截，車被撞毀，競(jìng)買者遭到毆打，并被送入醫(yī)院。

雖然當(dāng)事方一直未做回應(yīng)，但種種線索將行兇者的幕后黑手，指向一家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。長(zhǎng)期以來，該企業(yè)壟斷了香河縣的土地一級(jí)開發(fā)。參與土地一級(jí)開發(fā)的企業(yè)，在土地二級(jí)市場(chǎng)上享有更大的優(yōu)先權(quán)和話語權(quán)，是行業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)定。

實(shí)際上，在行業(yè)潛規(guī)則與市場(chǎng)顯規(guī)則面前，仍有不少企業(yè)信奉前者。近年來，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，越來越多的企業(yè)試圖通過介入土地一級(jí)開發(fā)，來掌握主動(dòng)權(quán)。

西安某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，該企業(yè)通過常年從事曲江新區(qū)某地塊一級(jí)開發(fā)，最終“順利地”獲取了這宗土地。他表示，自己不會(huì)去關(guān)注已經(jīng)“有主”的地塊，因?yàn)檫@是“行業(yè)規(guī)矩”，“你去搶別人的地，對(duì)方的成本提高了，自己的信譽(yù)也會(huì)受影響”。

當(dāng)然也有例外。2019年下半年，在江蘇徐州的一場(chǎng)土地拍賣中，參與了一級(jí)開發(fā)的某房企原本勢(shì)在必得。但中途殺出一家十強(qiáng)房企，“寸土不讓”，并在連續(xù)加價(jià)后強(qiáng)勢(shì)拿下。

這種“不按常理出牌”的做法令該企業(yè)措手不及，經(jīng)多方斡旋，該企業(yè)最終低價(jià)獲得臨近的一宗地塊作為“補(bǔ)償”。

“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”的潛規(guī)則，是否有其合理之處?

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，土地一級(jí)開發(fā)和二級(jí)出讓本應(yīng)是相互獨(dú)立的兩個(gè)環(huán)節(jié)。由于現(xiàn)實(shí)原因，在很多城市，短期內(nèi)進(jìn)行徹底分離并不容易。但仍然可以通過一定的方式進(jìn)行協(xié)調(diào)，比如以招標(biāo)的方式出讓土地，在避免資本強(qiáng)勢(shì)介入、保證公平的同時(shí)，也在一定程度上保護(hù)了一級(jí)開發(fā)者的積極性。

潛規(guī)則之“死”

土地一直是房企手中最重要的資源之一，但正如一級(jí)開發(fā)商的不斷“失手”，近年來，土地交易中的某些潛規(guī)則似乎開始失效。

“競(jìng)爭(zhēng)太激烈了。”前述北京房企負(fù)責(zé)人表示，“當(dāng)十幾家公司都特別想要一塊地的時(shí)候，大家就不那么‘謙讓’了。”

在前述徐州的案例中，知情人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這家十強(qiáng)房企之所以不顧“行規(guī)”，強(qiáng)勢(shì)搶地，是因?yàn)閰^(qū)域公司“下了死命令”，必須要把業(yè)績(jī)做上來。除了徐州，該企業(yè)還以同樣的方式在江蘇省其他城市拿地。

“拿一塊好地，不光能完成銷售和回款任務(wù)，做得好的話，還能撬動(dòng)一個(gè)區(qū)域。”前述房企人士說，好地塊往往對(duì)應(yīng)標(biāo)桿項(xiàng)目，一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，通常有助于房企在整個(gè)區(qū)域的拓展和深耕，這也是所謂的“戰(zhàn)略意義”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著我國城市化進(jìn)程進(jìn)入中速發(fā)展期，熱點(diǎn)城市可開發(fā)的土地資源開始變少。稀缺程度的增加，使得房企嘗試使用各種方式進(jìn)行拿地，其中就包括無視潛規(guī)則。

另外，很多城市在推進(jìn)一級(jí)開發(fā)和二級(jí)出讓的分離，使土地交易制度進(jìn)一步透明化和市場(chǎng)化。這樣一來，土地一級(jí)開發(fā)商的話語權(quán)會(huì)有所削弱，二級(jí)交易市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也會(huì)更加公平。

然而，“圍標(biāo)”“串標(biāo)”的現(xiàn)象仍然值得關(guān)注。近些年，土地成本的提高，促使越來越多的房企組成聯(lián)合體進(jìn)行拿地。這種組成利益共同體的做法，與“串標(biāo)”背后的邏輯如出一轍。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“聯(lián)合體”還是“串標(biāo)”，一定程度上取決于競(jìng)爭(zhēng)格局。如果是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，各參與者就會(huì)組成聯(lián)合體來拿地;但如果是“壟斷競(jìng)爭(zhēng)”或“寡頭壟斷”，“串標(biāo)”的土壤就容易滋生。而隨著行業(yè)集中度的提高，在個(gè)別城市和部分區(qū)域，話語權(quán)越來越向少數(shù)大型企業(yè)集中。

不過，相關(guān)的制度也在不斷完善。一方面，很多城市推出對(duì)“串標(biāo)”行為的舉報(bào)機(jī)制，且不設(shè)置期限;另一方面，監(jiān)管部門不斷加強(qiáng)對(duì)交易過程的回溯，并對(duì)疑似的“串標(biāo)”行為進(jìn)行處置。據(jù)了解，近些年因有“圍標(biāo)”“串標(biāo)”嫌疑而被認(rèn)定為無效的土地交易，數(shù)量不斷上升。