5萬(wàn)億老舊小區(qū)改造市場(chǎng)：社會(huì)資本介入 盈利模式待解

政府工作報(bào)告指出，今年新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。

作為“接棒”棚改的一項(xiàng)重要工作，老舊小區(qū)改造被認(rèn)為是今年“穩(wěn)投資”“促民生”的重要抓手，同時(shí)也被看作房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)的新機(jī)會(huì)。

老舊小區(qū)改造也被簡(jiǎn)稱(chēng)為“舊改”，但與過(guò)去舊城拆遷改造的“舊改”，是兩個(gè)不同的概念。老舊小區(qū)改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施為主，而舊城改造、城市更新涉及大量的拆遷重建。

清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬認(rèn)為，老舊小區(qū)改造市場(chǎng)空間或可達(dá)5萬(wàn)億元，可直接拉動(dòng)傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)上游的鋼鐵、建材、水泥、環(huán)保等行業(yè)，下游的家裝、家電等行業(yè)。此外，以5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施也將被帶動(dòng)。

“改造后的老舊社區(qū)不應(yīng)是分裂的孤島，而應(yīng)該是依托新基建，實(shí)現(xiàn)未來(lái)住區(qū)的聯(lián)網(wǎng)化和數(shù)字化，使建筑空間形成擁有合力的組織。”孔鵬向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

分析人士指出，這一行業(yè)前景雖然廣闊，但在實(shí)際操作中，仍然面臨著盈利模式、社會(huì)資本積極性等方面的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，未來(lái)需要在政策、企業(yè)、社會(huì)等各個(gè)層面共同努力推動(dòng)。

核心區(qū)的“老破小”

老舊小區(qū)是指“2000年以前，公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)”。老舊小區(qū)通常在單位改制之前，由政府、單位出資建設(shè)，與1998年房改后建設(shè)成的居住區(qū)相比，公共設(shè)施落后，配套設(shè)施不齊。

根據(jù)住建部初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米。

老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間，主要存在于大中城市。

根據(jù)貝殼樓盤(pán)字典數(shù)據(jù)，重點(diǎn)20城市的記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬(wàn)個(gè)，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬(wàn)個(gè)，老舊小區(qū)的占比近40%。

分城市來(lái)看，老舊小區(qū)數(shù)量最多的三個(gè)城市為上海、成都、北京，老舊小區(qū)的數(shù)量分別為14000個(gè)、5200個(gè)、5100個(gè)。從老舊小區(qū)在總體存量中的占比來(lái)看，上海、濟(jì)南、北京三地最高，分別為61%、49%、47%。

老舊社區(qū)一般都集中在城市

的老城區(qū)。以北京為例，逾八成老舊小區(qū)分布在寸土寸金的“城六區(qū)”，西城近六成是老舊小區(qū)。

老舊小區(qū)居住空間小，環(huán)境配套較差。從貝殼近五年的成交數(shù)據(jù)看，北京的老舊房源中，近半數(shù)面積在60平方米以下。北京的老舊社區(qū)中，超六成小區(qū)無(wú)電梯，16%的小區(qū)沒(méi)有集中供暖，20%的小區(qū)綠化率不足(綠化率30%以下)。這些比例均高于全市的平均水平。

貝殼研究院認(rèn)為，北京的老舊小區(qū)主要在核心區(qū)域，地段價(jià)值高，但是目前居住條件差，導(dǎo)致老舊小區(qū)在下行周期房?jī)r(jià)跌幅更大，造成了難以流通和資源被浪費(fèi)的惡性循環(huán)。

老舊小區(qū)改造的市場(chǎng)空間，也恰恰存在于此。

住建部將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容初步分成三類(lèi)：一是保基本的配套設(shè)施，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善;垃圾分類(lèi)設(shè)施的配套;加裝電梯等。二是提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，可配建停車(chē)場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務(wù)類(lèi)的內(nèi)容，如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施，完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境。

明源地產(chǎn)研究院的研究數(shù)據(jù)表明，保守估計(jì)，中國(guó)老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬(wàn)億元。

國(guó)金證券指出，作為“接棒”棚改步入舞臺(tái)中央的一項(xiàng)工作， 舊改并不涉及房屋拆遷和安置補(bǔ)償問(wèn)題，更多的是對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行修繕、改造小區(qū)水電氣路及光纖等基礎(chǔ)設(shè)施以及完善周邊配套服務(wù)設(shè)施。雖然老舊小區(qū)改造對(duì)地產(chǎn)整體投資刺激作用較弱，但對(duì)相關(guān)領(lǐng)域需求的拉動(dòng)作用仍然明顯。

據(jù)該機(jī)構(gòu)估算，在舊改的撬動(dòng)下，消費(fèi)建材領(lǐng)域中，防水材料獲得的市場(chǎng)空間可達(dá)236億元;涂料的市場(chǎng)空間為518億元;管材的市場(chǎng)空間為273億元。

“民生問(wèn)題”的解決之道

近些年，老舊小區(qū)改造一直以財(cái)政資金為主導(dǎo)。從目前的實(shí)踐來(lái)看，除中央財(cái)政補(bǔ)貼、地方政府專(zhuān)項(xiàng)債外，銀行信貸也是舊改的重要資金來(lái)源。

今年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。

老舊小區(qū)改造，對(duì)于社會(huì)資本來(lái)說(shuō)，最大的難題是盈利模式。由于它不會(huì)拆遷舊房重建，因而不存在通過(guò)賣(mài)新房獲得盈利的可能;投入到新裝電梯、新建醫(yī)療幼兒養(yǎng)老設(shè)施、修建道路等公共設(shè)施的資金，未來(lái)很多只能靠物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)來(lái)獲得回報(bào)。

總體來(lái)看，目前社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的熱情并不高。在很多投資者看來(lái)，利潤(rùn)率低、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，是老舊小區(qū)改造面臨的主要商業(yè)困境?？座i認(rèn)為，主要原因是沒(méi)有明確的商業(yè)模式，沒(méi)有清晰的產(chǎn)品服務(wù)的供求關(guān)系和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

孔鵬表示，老舊小區(qū)改造屬于民生問(wèn)題，“民生問(wèn)題要想出商業(yè)模式就一定要有低息的資金支持，它跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的邏輯不完全相同。如果沒(méi)有資金杠桿、沒(méi)有低息的貸款，那老舊社區(qū)改造的回報(bào)就會(huì)十分困難。”

孔鵬說(shuō)，推動(dòng)舊改行業(yè)的發(fā)展，還需多方努力。業(yè)主需要了解，老舊社區(qū)改造不是一種政府補(bǔ)貼的福利行為，而是一種政府支持的商業(yè)行為，想要獲得美好生活，必須進(jìn)行參與和付出;作為參與改造的企業(yè)，一定要擁有足夠的耐心，并能提供真正為終端用戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值的產(chǎn)品和服務(wù);在政策端，政府除提供低息資金支持外，還應(yīng)改變老舊小區(qū)粗放式的管理和收費(fèi)方式，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)居民和企業(yè)價(jià)值共享。

以房企為代表的社會(huì)資本，更愿意投入到舊城改造、城市更新項(xiàng)目上去。

存量房時(shí)代的到來(lái)，和一二線(xiàn)城市土地資源的稀缺，促使房企通過(guò)舊改來(lái)加大土地儲(chǔ)備。萬(wàn)科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并積極向二三線(xiàn)城市進(jìn)行擴(kuò)展。碧桂園也在2017年表示，要加大舊改投入力度，并將舊改作為“在四個(gè)一線(xiàn)城市的主要發(fā)展方向之一”。

億翰智庫(kù)指出，目前參與舊城改造的企業(yè)主要以大型開(kāi)發(fā)商和金融房企