陷租金分紅“失約門” 金融街惠州項(xiàng)目遇困

作為金融街控股股份有限公司(000402.SZ，以下簡(jiǎn)稱“金融街”)走出“北京第一站”，總投資200億元的惠州巽寮灣項(xiàng)目，在疫情的沖擊下，卻突發(fā)“折戟”。

自今年2月開始，不少投資了金融街巽寮灣的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，本該按期返租的酒店式公寓項(xiàng)目，突遭“斷糧”。而酒店方面給出的解釋是受疫情不可抗因素因而免租。除了“被免租”外，原來(lái)合同約定的“分紅”也未見蹤影。

對(duì)此，金融街方面在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，免租是由于疫情影響，屬于不可抗力因素。而2019年酒店沒(méi)有盈利，因此也無(wú)法給業(yè)主“分紅”。

“我們已經(jīng)請(qǐng)了律師準(zhǔn)備打官司，目前還沒(méi)有進(jìn)展。”業(yè)主李啟明(化名)告訴記者。

一方面金融街涉嫌單方違約，而另一方面，由于受疫情影響，金融街2020年第一季度業(yè)績(jī)承壓，短債更是暴增96倍，面對(duì)如此兩難，金融街又該如何“瞻前顧后”?

涉嫌單方違約

“說(shuō)實(shí)話，買了這個(gè)房子挺后悔的。”2018年，家住深圳的劉靜(化名)到惠州巽寮灣景區(qū)游玩，機(jī)緣巧合之下，在景區(qū)內(nèi)項(xiàng)目金融街海世界購(gòu)買了一套49平方米的公寓，并和開發(fā)商金融街旗下的金融街(惠州)金禧麗景酒店管理公司(簡(jiǎn)稱“金禧麗景酒店”)簽訂了《房產(chǎn)委托出租服務(wù)書》，即“售后返租協(xié)議”，將房屋托管給酒店運(yùn)營(yíng)管理，每月可獲得一定的租金。

“從今年2月份開始，租金突然就斷了，直到現(xiàn)在也沒(méi)收到。”劉靜表示，她在不知情的情況下，被單方面免租兩個(gè)半月。李啟明告訴記者，除了被單方面免租兩個(gè)半月以外，合同約定的“分紅”也沒(méi)能拿到。

事實(shí)上，記者了解到像劉靜、李啟明一樣被金融街涉嫌單方面違約的業(yè)主并不在少數(shù)，據(jù)其提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前“被”免租的業(yè)主已達(dá)606人，其中540人希望解約“止損”，而仍有66人希望補(bǔ)齊租金再續(xù)約。

根據(jù)業(yè)主提供的短信內(nèi)容顯示：受新冠肺炎疫情影響，酒店經(jīng)營(yíng)遇到不可抗因素暫停營(yíng)業(yè)，依據(jù)《委托出租協(xié)議》第十一條，特向全體業(yè)主告知“2020年2月、3月免租二個(gè)月;4月免租半個(gè)月”。其中《委托出租協(xié)議》第十一條，指的是協(xié)議執(zhí)行期間，由于臺(tái)風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)、法律政策等不可抗力導(dǎo)致的本協(xié)議全部、部分不能履行或遲延履行的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

廣東宏力律師事務(wù)所合伙人律師何雁英指出，如果承租人因疫情防控原因直接導(dǎo)致無(wú)法履行合同義務(wù)，或者導(dǎo)致合同目的根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，可按照不可抗力原則處理;但如果承租人因疫情防控原因無(wú)法正常使用、收益租賃房屋，但不必然導(dǎo)致履行合同障礙，一般可按照情勢(shì)變更原則處理。

北京中南律師事務(wù)所合伙人律師孫繼國(guó)告訴記者，最高人民法院有關(guān)指導(dǎo)意見規(guī)定，新冠肺炎疫情或疫情防控措施是否屬于“不可抗力”，要看具體情況。如果酒店方在疫情期間租用的房屋沒(méi)有因疫情原因，如國(guó)家部門征用、管控等因素影響到委托出租協(xié)議目的，也就是房屋居住功能，造成協(xié)議無(wú)法履行，則新冠肺炎疫情不能構(gòu)成委托出租協(xié)議第十一條規(guī)定的不可抗力的情形。

而簽訂合同協(xié)議的過(guò)程，也有不少業(yè)主認(rèn)為帶有綁定性質(zhì)。“當(dāng)時(shí)開發(fā)商要求我們購(gòu)房后必須跟金禧麗景酒店簽訂售后返租協(xié)議。而且購(gòu)買12樓以上的業(yè)主被要求必須交給酒店托管，否則只能選擇低樓層。”劉靜告訴記者。

對(duì)此，金禧麗景酒店相關(guān)負(fù)責(zé)人李先生表示，業(yè)主與酒店簽訂的售后返租協(xié)議均出于自愿，也有業(yè)主選擇不交給酒店托管。

何雁英律師告訴記者，購(gòu)房者如果不能提供證據(jù)證明被開發(fā)商強(qiáng)迫簽訂售后返租協(xié)議，則一般會(huì)認(rèn)定為是自愿簽訂合同，自愿簽署的情況下，合同合法有效。

事實(shí)上，關(guān)于售后返租行為，我國(guó)早有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。孫繼國(guó)告訴記者，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。但是已竣工商品房就另當(dāng)別論。

李啟明告訴記者，其購(gòu)買的海世界項(xiàng)目的那套房屋屬性為住宅，但是購(gòu)房時(shí)該項(xiàng)目已經(jīng)是現(xiàn)房。針對(duì)被單方面免租的問(wèn)題，不少業(yè)主向記者表示，即將通過(guò)向法院起訴來(lái)解決糾紛。其中，540位業(yè)主希望跟酒店解除托管協(xié)議，而66位業(yè)主則希望酒店繼續(xù)履行合同，但是要求酒店把拖欠的租金補(bǔ)齊。

對(duì)此何雁英表示，無(wú)論是適用不可抗力還是情勢(shì)變更，法院在審判適用過(guò)程中，都會(huì)重點(diǎn)審查承租人與出租人的租賃合同履行與疫情之間是否存在因果關(guān)系，然后再對(duì)是否足額支付租金做出判定。

金禧麗景酒店負(fù)責(zé)人李先生告訴記者，受疫情影響，巽寮灣景區(qū)在1月26日至4月2日期間關(guān)閉歇業(yè)，在此期間，金禧麗景酒店還負(fù)責(zé)安置滯留景區(qū)的游客。對(duì)于業(yè)主的訴求，他表示，沒(méi)有辦法補(bǔ)償拖欠的租金，可能會(huì)通過(guò)別的方式來(lái)補(bǔ)償業(yè)主。

李啟明告訴記者，截至目前，金禧麗景酒店仍然拖欠著業(yè)主兩個(gè)月的房租。

從未見過(guò)的“分紅”

早在2017年，北京的盧女士投資了金融街海世界樓盤項(xiàng)目的一套公寓，單價(jià)約16000元/平方米。

在購(gòu)買公寓之初，盧女士被要求簽訂了一份《房產(chǎn)委托出租服務(wù)協(xié)議書》(簡(jiǎn)稱“托管協(xié)議”)，將其購(gòu)買的房屋委托給金禧麗景酒店代為管理，每個(gè)月可獲得一定的租金。根據(jù)協(xié)議，業(yè)主每年有30天可以免費(fèi)居住。

“當(dāng)時(shí)我考慮到自己的工作生活都在北京，不經(jīng)常過(guò)來(lái)，交給酒店托管也省事。”盧女士表示。

按照協(xié)議，酒店在每月20日按時(shí)付給業(yè)主租金。根據(jù)戶型大小，每套房所獲得的租金有一定的差異。“其實(shí)每個(gè)月1200元的租金并不高，因?yàn)槲沂侨钯I的房，加上裝修費(fèi)用，算下來(lái)達(dá)到17000元/平方米。”

除了每個(gè)月固定租金，托管合同上還明文規(guī)定業(yè)主每年可獲得一定的“分紅”。根據(jù)協(xié)議，每間房的收益酒店和業(yè)主“二八分成”，即酒店收取20%，業(yè)主可根據(jù)當(dāng)年酒店的收益獲得80%。這個(gè)條件，吸引了不少人前來(lái)購(gòu)房。

“租金倒是其次，最吸引我的是當(dāng)初買房時(shí)開發(fā)商承諾給業(yè)主的分紅，不然我也不會(huì)下決心全款購(gòu)買這一套房。”劉靜說(shuō),當(dāng)時(shí)，銷售人員向她承諾，每月至少有3000~4000元的分紅。聽到銷售人員的承諾，劉靜不免心動(dòng)。“我曾在旺季的時(shí)候來(lái)這邊游玩，發(fā)現(xiàn)游客很多，酒店客房也幾乎住滿，因此不太擔(dān)心收益的問(wèn)題。”

記者了解到，金禧麗景酒店普通客房的價(jià)格至少在500元/晚，旺季甚至達(dá)到1000元/晚。協(xié)議規(guī)定，酒店將于每年3月1日前結(jié)算收益，并將相關(guān)收益發(fā)放到業(yè)主的銀行賬戶中。然而實(shí)際的分紅，卻事與愿違。

盧女士告訴記者，她在2017年購(gòu)買的海世界一期公寓交給酒店托管后，第一年即2019年并未拿到分紅。關(guān)于分紅的問(wèn)題，有業(yè)主多次詢問(wèn)酒店方，得到的回應(yīng)是，酒店尚未盈利，因此沒(méi)有“分紅”。

日前，金融街(惠州)金禧麗景酒店管理有限責(zé)任公司發(fā)布了2019年“二期客房運(yùn)營(yíng)情況”審計(jì)報(bào)告。報(bào)告顯示，海世界二期共有1047間房委托給酒店運(yùn)營(yíng)管理，該酒店2019年客房經(jīng)營(yíng)收入為155.29萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本達(dá)到484.85萬(wàn)元，凈虧損為336.9萬(wàn)元。

關(guān)于虧損的原因，酒店方表示，2019年受疲軟的市場(chǎng)大環(huán)境因素影響，2019年巽寮灣景區(qū)接待的游客消費(fèi)水平大幅下降，加上周邊一線海景房的供應(yīng)量在不斷增加，導(dǎo)致客房?jī)魞r(jià)大幅下降，降幅高達(dá)40%。政府相關(guān)部門對(duì)巽寮灣區(qū)域各酒店的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年度酒店的營(yíng)業(yè)收入普遍下降50%左右。

上述負(fù)責(zé)人李先生告訴記者，目前金禧麗景酒店旗下有陽(yáng)光假日、海公園、海世界等項(xiàng)目在托管運(yùn)營(yíng)，房源大約有3300套，其中海世界項(xiàng)目從2018年開始運(yùn)營(yíng)。但2018年旺季時(shí)，受到臺(tái)風(fēng)“山竹”的影響，損失慘重。2019年，巽寮灣開始“限行”，導(dǎo)致客流量大幅下降。“所以這兩年酒店是沒(méi)有盈利的。”然而，海世界項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者，由于地勢(shì)的原因，臺(tái)風(fēng)“山竹”對(duì)金融街巽寮灣項(xiàng)目的影響并不是特別大。

短債暴增96倍“解渴”

事實(shí)上，金融街一方面面臨著即將被業(yè)主起訴涉嫌單方違約，而另一方面由于受疫情影響，金融街面臨著業(yè)績(jī)與分紅難以瞻前顧后的尷尬現(xiàn)實(shí)。

金融街2020年第一季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)斷崖式下跌。根據(jù)《金融街2020年第一季度報(bào)告》顯示，報(bào)告期內(nèi)，受新冠肺炎疫情影響，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本下降。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本分別為22.45億元與11.73億元，與去年同期相比下降幅度分別為42.37%與42.52%。營(yíng)收下降的同時(shí)，金融街的利潤(rùn)總額也在大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街利潤(rùn)總額僅為3.79億元，相較于去年同期的9.56億元，同比下滑60.40%。

此外，受新冠肺炎疫情期間項(xiàng)目售樓處暫停開放的影響，金融街實(shí)現(xiàn)銷售簽約額25.4億元，同比下滑65%。其中，商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售簽約4.7億元， 住宅地產(chǎn)項(xiàng)目銷售簽約20.7億元。值得注意的是，由于金融街銷售簽約和回款較上年同期減少，也使得金融街經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-45.9億元，相較于去年同期的21.2億元，大幅下滑316.96%。

一方面經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額大幅下滑;另一方面金融街通過(guò)加大融資力度來(lái)緩解資金壓力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月，金融街短期借款為48.5億元，相較2019年末短期借款僅5000萬(wàn)元增加了48億元，短期借款增幅達(dá)96倍。金融街方面表示，根據(jù)公司資金市場(chǎng)情況和公司資金安排，新增借款較上年同期增加。金融街的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為23億元，而上年同期僅為-3.4億元。截至4月30日，金融街共發(fā)行3期73億元超短期融資券，平均票面利率2.47%;發(fā)行80億元金融街中心CMBS，票面利率2.80%。

(記者 陳靖斌 鐘廣蓮 惠州報(bào)道)