民法典首提“居住權(quán)”影響有多大？

新中國首部民法典正式問世。

民法典物權(quán)編的一大亮點(diǎn)，是增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)。明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。

在我國，房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合二為一。我們對(duì)房屋本身享有所有權(quán)，對(duì)房子之下的土地?fù)碛?0年、50年或70年不等的使用權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期可自動(dòng)續(xù)期。

如今，在房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)之外，又多了一個(gè)“居住權(quán)”，究竟意味著什么?

01

居住權(quán)，不是那么簡單。

根據(jù)新規(guī)，居住權(quán)無償設(shè)立，自登記時(shí)設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

這相當(dāng)于在房屋所有權(quán)之外，新設(shè)立“居住權(quán)”。不過，居住權(quán)只能保障居住權(quán)利，沒有繼承乃至轉(zhuǎn)讓的資格。

即便如此，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房產(chǎn)證，也可長時(shí)間乃至終生居住。

新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。

居住權(quán)的期限，可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那么不到去世，居住權(quán)就不會(huì)消失。

需要說明的是，不是長期居住就能獲得“居住權(quán)”。

根據(jù)新規(guī)，居住權(quán)須由房主以書面形式訂立合同，同時(shí)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記設(shè)立，所有人對(duì)此擁有決定權(quán)。

前不久，深圳爆出熱門事件，有女子時(shí)隔28年后，突然想起在深圳有套房。上門發(fā)現(xiàn)，這套房已有陌生住戶住了10多年。

顯然，即便陌生住戶在里面住了28年，也不等于就獲得了“居住權(quán)”。

業(yè)主只要沒有主動(dòng)設(shè)立“居住權(quán)”，居住權(quán)益就不成立。

02

居住權(quán)的設(shè)立，影響將會(huì)十分深遠(yuǎn)。

老人一旦給保姆或親戚設(shè)立“居住權(quán)”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權(quán)。

如果“居住權(quán)”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動(dòng)產(chǎn)證，也沒有權(quán)利將其趕出，也不得再次用于出租。

當(dāng)然，保姆或親戚只能居住，沒有資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買賣，其子女也無法獲得繼承權(quán)。

至于居住要不要另付租金，這要看當(dāng)時(shí)約定。如果沒有約定，一般都是無償?shù)摹?/p>

這只是一種可能存在的應(yīng)用場景。未來，“居住權(quán)”的應(yīng)用場景可能會(huì)覆蓋到更多領(lǐng)域：婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所。

其一，男女結(jié)婚，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。

其二，公租房未來可能會(huì)通過“居住權(quán)”加以確認(rèn)。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。

其三，這幾年，“以房養(yǎng)老”問題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機(jī)構(gòu)以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。

如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，保障老人居住權(quán)，不到去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

……

顯然，居住權(quán)的存在，能夠保障部分弱勢群體的權(quán)益，但也必然對(duì)房地產(chǎn)市場帶來相當(dāng)影響。

03

居住權(quán)的到來，讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜。

過去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產(chǎn)查冊，還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了。

畢竟，居住權(quán)與所有權(quán)分離，兩者同屬用益物權(quán)，權(quán)益關(guān)系相當(dāng)。居住權(quán)的到來，相當(dāng)于給房產(chǎn)加上新的“負(fù)擔(dān)”，有了“負(fù)擔(dān)”之后，房產(chǎn)交易必然受到影響。

這與租賃關(guān)系有著明顯不同。雖說“買賣不破租賃”，但租賃只是合同關(guān)系，最高租賃期限不得超過20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在長期租賃合同，也不是無刃可解的。

居住權(quán)，更進(jìn)一步。

居住權(quán)的時(shí)間期限，理論上可以無限長、直到去世才會(huì)消失。同時(shí)，居住權(quán)無償是原則、有償為例外，不約定就不會(huì)存在租金收益。

同時(shí)，還有一些問題有待司法解釋進(jìn)一步明確：

其一，居住權(quán)與所有權(quán)分離，那么新設(shè)居住權(quán)的房子，其入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益歸誰所有?

其二，未來一旦開征房產(chǎn)稅，到底該居住權(quán)人繳納還是所有權(quán)人繳納?

其三，一些老賴借“居住權(quán)”逃避債務(wù)，在房屋抵押、拍賣中該如何打上補(bǔ)丁?

無論如何，未來房產(chǎn)交易，必須考慮到居住權(quán)的存在，這是房產(chǎn)交易最不容忽視的變量。

(文|凱風(fēng))