量價齊升：二季度樓市進入結(jié)構(gòu)性回暖

“二季度月均銷售可達百億。”5月28日，一名前40強房企副總裁對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，初步預(yù)測二季度可以把一季度因疫情帶來的銷售損失補回來。

近日，華東不少房企反映，房地產(chǎn)銷售正逐漸回暖，以一二線城市表現(xiàn)最為明顯。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，百強房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9002.3億元，較3月環(huán)比上升17.2%，較去年4月同比基本持平。從累計業(yè)績來看，2020年1-4月百強房企全口徑銷售業(yè)績規(guī)模同比下降14.5%，但4月銷售的恢復(fù)情況略好于預(yù)期，降幅自3月以來繼續(xù)收窄。

同策研究院首席分析師張宏偉卻認為，所謂市場恢復(fù)得還不錯，只是結(jié)構(gòu)性的回暖，市場表現(xiàn)為“點狀熱”。

各地成交呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲

回顧房地產(chǎn)市場過往幾次階段性調(diào)整，全國會走出一條結(jié)構(gòu)性回暖曲線。

此次，主要是北京、上海和深圳豪宅市場率先啟動，尤其是上海，剛改需求釋放，豪宅認籌排隊場面頻現(xiàn)，但是剛需購買力還沒有得到釋放，包括首次改善需求，上海郊區(qū)的項目也有去化壓力;又比如成都，這座城市比較典型，1-5月份，成交量還比去年好，但結(jié)構(gòu)性特征非常明顯，成都因為一二手倒掛導(dǎo)致一些熱門樓盤一次出貨就賣掉兩三百套，整個市場表現(xiàn)為“點狀熱”。如果剔除點狀熱的這種表現(xiàn)，其實其他樓盤賣得并不好。這種結(jié)構(gòu)性特征非常明顯。

從已發(fā)布銷售簡報的頭部房企來看，4月恒大的銷售是同比增長的。今年4月，恒大實現(xiàn)合約銷售金額約652.1億元，同比增長約11.6%;合約銷售面積約713萬平方米，同比增長約28.5%。今年前4個月，恒大累計實現(xiàn)銷售金額約2125.7億元，同比增長約19.4%;合約銷售面積約2371.1萬平方米，同比增長約43.0%。或許因此恒大調(diào)整了銷售策略，從疫情期間的7.5折，到五一期間推出的優(yōu)惠政策只有8.1折、8.5折。

如果看前4月銷量，雖然疫情影響時間比較長，但是幾家頭部企業(yè)的銷量下降幅度并不算太大。碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1498.8億元，同比下降10.37%;萬科今年前4個月累計實現(xiàn)合同銷售面積1188.6萬平方米;合同銷售金額1858.3億元，同比減少約11%;融創(chuàng)前4個月累計實現(xiàn)合同銷售金額約955.2億元，同比減少19.72%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，這得益于外部環(huán)境的改善。各地政府尤其是房管部門也明確了預(yù)售資金監(jiān)管政策的放松，所以從房企賣房到后續(xù)資金回籠，是具有積極作用的，有助于房企資金回籠，商業(yè)銀行也比較配合。

回款加速增加房企拿地動力

樓市復(fù)蘇在疫情平穩(wěn)后開始加速，大部分企業(yè)銷售在4月份業(yè)績明顯轉(zhuǎn)好。這種情況下，預(yù)計5-6月份，市場有望出現(xiàn)一定幅度的上漲。

不過，已有房企在這一波樓市回暖中實現(xiàn)漲價。據(jù)禹洲集團副總裁張巖透露，5月以來，該集團旗下在售100多個項目均價已經(jīng)小幅上調(diào)了三次。禹洲在這一波銷售回暖中存貨周轉(zhuǎn)率躍居全行業(yè)前20位，這與其項目布局有關(guān)。禹洲在2019年開啟拿地模式，接連在青島、開封、佛山、北京、上海等地投資拿地;2019年5月，禹洲在成都溢價134%拿地，創(chuàng)下成都樓面價新紀錄。

樓市前端交易回暖，資金周轉(zhuǎn)加速，也刺激了房企進一步拿地的積極性，比如祥生地產(chǎn)、金輝、弘陽等正在通過積極拿地謀求規(guī)模擴張;還有像中海、金茂、華潤、綠城等央企、國企。對此，張宏偉也指出，從結(jié)構(gòu)性角度來講，其實現(xiàn)在市場復(fù)蘇不是一個全面復(fù)蘇。像三四線城市復(fù)蘇還缺乏一些動力，整體市場需求不足。

因此，短期內(nèi)，對部分房企來說銷售壓力還是比較大。以弘陽為例，今年1月，弘陽6.82億元在安徽安慶拿一幅商業(yè)地;3月，弘陽以14.37億元在重慶拿下兩幅宅地;4月15.5億元拿下寧波地塊。前四月，這家2019年沒能順利完成千億目標(biāo)的房企耗資近40億拿地;相應(yīng)地，該公司今年前四月銷售只有58.45億元，同比跌去61%。與此同時，據(jù)該公司2019年年報披露，融資成本約為人民幣6.34億元，同比增加27.0%。

與張宏偉觀點接近，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，1-4月出現(xiàn)的銷售規(guī)模下調(diào)依然需要在第二、第三季度彌補回來。