小房企排隊(duì)赴港IPO背后的行業(yè)生態(tài)之變

5月22日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議正式開(kāi)幕。今年的政府工作報(bào)告重申，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。

房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)維持不變，在“房住不炒”的大環(huán)境下，境內(nèi)融資渠道收窄、融資成本抬升，小房企面臨的資金問(wèn)題被放大，赴港IPO成為這些房企較為青睞的融資方式之一。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年以來(lái)，成功上市的房企已達(dá)13家，其中，2018年和2019年成功上市的房企數(shù)量持平，分別為6家，2020年前4月成功上市1家。截至目前，已在港交所遞交招股書(shū)的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等11家;在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)公司也有8家之多。

近幾年，小房企負(fù)債率不斷攀升、缺錢缺地的趨勢(shì)越發(fā)明顯。一名業(yè)內(nèi)人士指出，小房企的生存狀態(tài)映射了當(dāng)前行業(yè)融資難、規(guī)模小的企業(yè)融資成本趨高，行業(yè)整體利潤(rùn)下滑，不求規(guī)模發(fā)展實(shí)際上很難生存的狀態(tài)。過(guò)去一年，多家小房企首次遞表均顯示失效，就是因?yàn)樨?fù)債高、短期償債壓力大。這些百億左右銷售規(guī)模的小房企IPO的內(nèi)在動(dòng)力在于：拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存，此外，成功IPO之后對(duì)企業(yè)繼續(xù)使用債券等融資工具以維持流動(dòng)性有很大的幫助，上市之后提升國(guó)際評(píng)級(jí)，便可以發(fā)海外債。

結(jié)合近期土地市場(chǎng)一輪拿地?zé)岢眮?lái)看，綜合同策咨詢研究院首席分析師張宏偉、上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦等人的看法，小房企拿地積極性大增，大房企反而有所放緩。在這樣背景下，小房企的資金壓力更容易被放大。

此外，有房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，下半年房企獲取預(yù)售證數(shù)量會(huì)增加，加重了市場(chǎng)供應(yīng);與之相反的是，市場(chǎng)去化壓力并沒(méi)有有效途徑釋放，這樣下來(lái)，今年內(nèi)房企的存貨壓力自然隨之上漲。

寄望沖刺IPO釋壓

行業(yè)進(jìn)入2020年，疊加疫情影響，市場(chǎng)正在發(fā)生變化，小房企的生存空間遭到擠壓，上市也是剛剛開(kāi)始。

截至2020年5月底，在港交所等待IPO的房企約有海倫堡、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤(rùn)控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)、領(lǐng)地控股、實(shí)地地產(chǎn)等11家，還有安徽的文一地產(chǎn)也傳出要赴港上市。

其中，三巽集團(tuán)、海倫堡、奧山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、港龍地產(chǎn)等此前在首次遞交招股書(shū)時(shí)被拒，現(xiàn)在是二次出發(fā)。

張宏偉指出，赴港上市有幾項(xiàng)很重要的核心指標(biāo)，近三年企業(yè)盈利能力及負(fù)債率，主線業(yè)務(wù)的盈利要符合最低盈利要求，如果核心指標(biāo)達(dá)不到要求，可能會(huì)被打回重新申報(bào)，企業(yè)在重新提交的過(guò)程中，需要對(duì)土地及負(fù)債進(jìn)行優(yōu)化。

從招股書(shū)披露的信息可見(jiàn)，這幾家小房企存在負(fù)債高、土地儲(chǔ)備短板明顯、短期資金壓力大等共同特點(diǎn)。

以起家于安徽的三巽集團(tuán)為例，該公司號(hào)稱 “2019年實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模300億，5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)”，并在2019年底挖來(lái)正榮總裁王本龍。然而，有第三方平臺(tái)統(tǒng)計(jì)出，三巽2019年銷售額比2018年的100多億反而下降。

根據(jù)招股書(shū)披露，三年間，三巽的債務(wù)大增：從2016年負(fù)債2.29億元，到截至2019年6月底，負(fù)債14.2億元。此外，三年持續(xù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，融資成本長(zhǎng)年處于10%以上高位。知情人士透露，三巽融資中信托借款占比高企。

再比如奧山控股，在其第一次公開(kāi)披露的招股書(shū)中，負(fù)債率超過(guò)800%。同樣首次IPO失效的港龍地產(chǎn)，也有同樣的高負(fù)債問(wèn)題：2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%，3年多時(shí)間，負(fù)債率上升了2倍多。借款總額分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元、51.76億元，3年多時(shí)間借款總額增長(zhǎng)超16倍。

據(jù)披露，實(shí)地地產(chǎn)的融資利率從2017年6.59%一路漲到2019年的8.37%。截至今年3月底，實(shí)地涉及一年內(nèi)到期有息負(fù)債合計(jì)42.87億元，而涉及未償還的信托等非標(biāo)融資余額近24億元，占同期總借款的18.5%，年利率至少10%以上。

上述幾家等待二次IPO的小房企，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率，上市為了能解決短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，但規(guī)模偏小也成為港股資本不看好的主要原因。港龍地產(chǎn)與三巽集團(tuán)土儲(chǔ)均不足500萬(wàn)平方米，未來(lái)可售資源不充裕。尤其是三巽，90%土儲(chǔ)集中于安徽，大部分為三四線城市。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，64個(gè)三四線城市的存貨進(jìn)入增長(zhǎng)周期，截至目前，三四線城市的庫(kù)存環(huán)比上漲1.6%，同比上漲1.1%。這對(duì)于重倉(cāng)三四線城市的房企而言，規(guī)模擴(kuò)張與盈利能力提升都面臨一定難度。近年來(lái)受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)的影響，三四線城市的房?jī)r(jià)已基本陷入滯漲，因此奧山控股在這些城市的住宅銷售，短期內(nèi)可能很難改善公司的毛利率。

前述業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果說(shuō)過(guò)去房企上市是為了找錢，找更便宜的錢，用于還債，并通過(guò)借新還舊，把昂貴的金錢替換出去，那么現(xiàn)在對(duì)于小房企來(lái)說(shuō)，上市后增加流動(dòng)性才是最重要的。

“我們或會(huì)因經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為負(fù)，而需要獲得足夠的額外融資，以滿足融資需求、支持營(yíng)運(yùn)及公司擴(kuò)張。如無(wú)法產(chǎn)生充足經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量，或無(wú)法獲得充足外部資金撥付經(jīng)營(yíng)所需，公司流動(dòng)性及財(cái)務(wù)狀況可能受到重大不利影響。”其中一家小房企上市招股書(shū)中披露了這段話。由此可見(jiàn)，小房企的流動(dòng)性危機(jī)正在放大。

今年受疫情影響，大部分房企一季度銷售均回款不暢，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示出對(duì)今年存貨增加與銷售目標(biāo)不能完成的擔(dān)憂。如果說(shuō)近期這一輪拿地潮，是為了在年內(nèi)增補(bǔ)業(yè)績(jī)，那么小房企在這一輪的搶地補(bǔ)倉(cāng)，則更有危機(jī)的意味了。

去化率走低、存貨上漲

億翰智庫(kù)一份研報(bào)指出，2020年疫情之后，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境有邊際改善之勢(shì)，高信用評(píng)級(jí)房企更易抓住機(jī)會(huì)。這就不難理解小房企在這樣的融資背景下，急于上市的心情了。只有上市才有機(jī)會(huì)提升評(píng)級(jí)，從而融資、擴(kuò)張。

億翰智庫(kù)對(duì)房企國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)進(jìn)行了梳理，發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企的評(píng)級(jí)普遍較高。43家房企中，信用主體評(píng)級(jí)為AAA的房企占77%，信用主體評(píng)級(jí)為AA+的房企占19%，信用主體評(píng)級(jí)為AA和BB的房企分別只有1家。從各房企的國(guó)內(nèi)信用評(píng)級(jí)情況來(lái)看，無(wú)論是頭部房企，還是規(guī)模相對(duì)較小的房企均有可能獲得國(guó)內(nèi)最高信用評(píng)級(jí)AAA的評(píng)級(jí)，說(shuō)明國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在對(duì)房企進(jìn)行評(píng)級(jí)時(shí)，并不是“唯規(guī)模”論，在規(guī)模上不占優(yōu)勢(shì)的房企，還可以通過(guò)改善財(cái)務(wù)狀況，穩(wěn)健的投資策略等方式獲得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

但是從信用評(píng)級(jí)AAA在各梯隊(duì)的分布上來(lái)看，在TOP10和TOP11-TOP30房企中，主體信用評(píng)級(jí)為AAA的房企占比均接近90%，而TOP33-TOP83房企中，主體信用評(píng)級(jí)為AAA的房企占比相對(duì)較低，為56%。同時(shí)，主體信用評(píng)級(jí)為AA+、AA、BB較低信用評(píng)級(jí)的房企多分布在該梯隊(duì)，說(shuō)明規(guī)模房企總體上更受評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

要想做大規(guī)模就需要不斷拿地、拿更多的地。

近期三巽集團(tuán)、港龍地產(chǎn)等均出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場(chǎng)。三巽第二次遞交的招股書(shū)顯示，2020年1月末，三巽控股擁有36個(gè)項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備396.43萬(wàn)平方米，安徽、江蘇、山東占比分別為89%、4.7%和5.5%。安徽土儲(chǔ)略微調(diào)低了一點(diǎn)，說(shuō)明自上次招股書(shū)遞交之后，該公司又進(jìn)行了一輪土地儲(chǔ)備。

奧山是典型的土儲(chǔ)少、分布不均衡的房企。奧山60%的土儲(chǔ)集中在武漢，截至2019年3月31日，該公司在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計(jì)有25個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)占土地儲(chǔ)備估計(jì)總建筑面積約為340萬(wàn)平方米，其中包括規(guī)劃總面積約為200萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)物業(yè)，規(guī)劃總面積約為110萬(wàn)平方米持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)。

在這一波赴港上市的小房企中，領(lǐng)地集團(tuán)是其中的土儲(chǔ)佼佼者，截至2020年2月，領(lǐng)地有超過(guò)1300萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，但領(lǐng)地的融資成本與負(fù)債高，也成為其迫切上市的重要原因。2017至2019年，領(lǐng)地的融資實(shí)際利率逐年升高，分別為6.4%、8.8%、9.9%;流動(dòng)比率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，分別為1.3倍、1.3倍、1.2倍;凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍。

實(shí)際上不僅小房企，大部分房企今年上半年的業(yè)績(jī)都差強(qiáng)人意。一名前20強(qiáng)房企相關(guān)人士對(duì)記者透露，為了增加市場(chǎng)供應(yīng)、占領(lǐng)市場(chǎng)份額、擴(kuò)大銷售覆蓋面，房企不得不在這個(gè)節(jié)點(diǎn)拿地，以保證年底之前有新產(chǎn)品推出市場(chǎng)。但去化非常關(guān)鍵，如果去化不好，今年的存貨又增加，就會(huì)給房企帶來(lái)資金壓力，未來(lái)一兩年業(yè)績(jī)堪憂。

盧文曦指出，最近這一波土拍房企中，一梯隊(duì)龍頭大房企包括恒大、碧桂園拿地節(jié)奏明顯放緩，中小規(guī)模的房企反而拿地積極。舊改項(xiàng)目陸續(xù)釋放，比如5月份，瑞安房產(chǎn)近期以16.66億元競(jìng)得上海青浦區(qū)兩幅宅地;萬(wàn)科、中建聯(lián)合體在寶山拿地，這兩次土地出讓涉及地塊都是瑞安、萬(wàn)科此前已經(jīng)介入的舊改項(xiàng)目。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從城市庫(kù)存數(shù)據(jù)來(lái)看，客觀上也說(shuō)明短期壓力是增大的。一方面是房屋銷售市場(chǎng)降溫，影響了去庫(kù)存的節(jié)奏。另一方面是各地預(yù)售管控減少，樓盤(pán)供應(yīng)規(guī)模明顯是增加了。所以從實(shí)際情況看，這都會(huì)帶動(dòng)各類城市庫(kù)存的上升。就城市分類看，一線城市和二線城市庫(kù)存都在上升，這都是需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于在一二線城市有庫(kù)存的房企來(lái)說(shuō)，若能庫(kù)存積極去化，也有助于房企業(yè)績(jī)的提升和庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的減少。

以鄭州市場(chǎng)為例，疫情影響下鄭州市場(chǎng)成交下滑，商品住宅消化周期明顯拉長(zhǎng)，前期庫(kù)存積壓。鄭州在疫情期間新房供應(yīng)較少。但回看過(guò)去一兩年的市場(chǎng)，從2019年8月以來(lái)，鄭州基本展現(xiàn)為供大于求的狀態(tài)，因此存量較多，新房市場(chǎng)主要為消化前期庫(kù)存狀態(tài)。消化周期一舉躍升至21個(gè)月以上高位。5月一場(chǎng)土拍顯示，外來(lái)房企在鄭州拿住宅用地的興趣正在消退。在出讓的4幅地塊中，只有恒大一家外來(lái)房企拿了一幅商業(yè)地。