“地王”頻現(xiàn) 頭部房企4月攬地買不停

4月TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105%;Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。房企拿地熱情逐步回升。

來源：中國證券報

作者：董添

房地產(chǎn)行業(yè)已告別高增長階段。在行業(yè)發(fā)展面臨大變局之際，中國證券報·地產(chǎn)周刊應運而生。周刊將聚焦行業(yè)大事件、對話焦點人物，跟動態(tài)、析市場、觀趨勢，與讀者一起見證行業(yè)變遷。

房企出手闊綽

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月TOP50房企拿地總額3102億元，同比增長0.5%，環(huán)比增長105%;Top100房企拿地總額3882億元，同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。房企拿地熱情逐步回升。

頭部房企拿地尤其積極。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2020年前4月，保利地產(chǎn)、香港置地、中國恒大3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團、華潤置地、綠城中國3家房企拿地金額在200億元至300億元。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業(yè)拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。

中國恒大等龍頭房企出手闊綽。中國恒大4月單月拿地240億元，在一線城市拿地額占比較大。其中，在北京拿地2宗，并以68億元于廣州拿地，部分土地用于興建世界一流專業(yè)足球場。公司僅一線城市拿地金額就高達130億元，補充其在一線城市樓市的土地儲備。

南京多宗地塊分別被金地聯(lián)合體以68.7億元、華夏幸福以63億元、萬科以44億元和融創(chuàng)中國以40億元奪得。

房企為了緩解資金壓力，聯(lián)合拿地的情況較普遍。中國證券報記者觀察發(fā)現(xiàn)，聯(lián)合體參與了多個熱點大額地塊競拍。

從1月-4月的情況看，Top50房企拿地總額6360億元，同比下降14.1%;Top100房企拿地總額8244億元，同比下降7.1%。

提振土地市場

近期，福建廈門等地區(qū)百億級別“地王”再現(xiàn)，土地市場關注度提升。

4月22日，廈門一宗含住宅用地的綜合地塊被上海泰鳴貿(mào)易有限公司以103.5億元成交，折合樓面價50599元/平方米，溢價率達43.8%，成為廈門地區(qū)近年來總價、單價雙高的“地王”地塊。這是繼2月20日上海310.5億元“地王”成交后，今年以來全國第2宗百億級“地王”。

上述地塊吸引了深圳平安、上海泰鳴貿(mào)易、中駿、杭州建杭、中海、融創(chuàng)、綠城、旭輝、建發(fā)、首開+保利+華潤、國貿(mào)、珠海華發(fā)、金茂、匯成多家房企參與競拍。根據(jù)廈門市自然資源和規(guī)劃局披露的土地出讓公告，該宗地塊以“價高者得”的方式拍賣出讓。根據(jù)廈門市政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，廈門市住房保障和房屋管理局有權對本次出讓商品住宅的預售及銷售價格進行限制，地塊內(nèi)商品住房銷售均價不得超過70800元/平方米。

貝殼研究院指出，廈門市政府提振土地市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，激發(fā)了房企在資金壓力較大的情況下出手取地的熱情。“地王”的成交，可以起到助推廈門房地產(chǎn)市場快速恢復的作用。

除上述地區(qū)外，廣東順德同樣出現(xiàn)了“地王”。該住宅兼容商服用地經(jīng)過50輪報價，最終恒大以總價47.37億元競得，折合樓面價約11297元/平方米，溢價率約46%。該地塊成為順德總價“地王”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，盡管疫情對房企的資金鏈影響較大，但隨著國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性提升，多地出現(xiàn)地塊高溢價率成交。特別是廈門等地，再次出現(xiàn)歷史最高總價的百億級地塊，使得土地市場熱度持續(xù)提升。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，近期出讓的“地王”住宅用地資源稀缺，地理位置佳，且周邊各類配套建設較成熟，教育、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)。同時，為減少疫情帶來的負面影響，多地出讓較優(yōu)質(zhì)的地塊，有利于穩(wěn)定樓市，提振市場信心。

過熱概率較低

優(yōu)質(zhì)地塊頻出疊加政策利好，房企拿地積極性提升，推動土地市場升溫。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，4月40個典型城市土地成交建筑面積約為5711.9萬平方米，環(huán)比增長103.9%，同比增長24.2%;土地出讓金為3043.5億元，環(huán)比增長121.2%，同比增長21.4%。

從成交價及溢價率看，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4月份300個城市土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來新高;成交溢價率為15.6%，較3月上升3.3個百分點。

土地市場回暖在核心一二線城市表現(xiàn)尤其明顯。據(jù)克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，對于福州、廈門、昆明等城市出讓的地塊，參與競拍的企業(yè)都在10家左右，競拍多超過50輪。供應放量推動成交上升。從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市的地塊建筑面積占比達到57.6%，相比2019年的49.1%明顯提升。

部分地區(qū)連續(xù)出讓地塊。以南京地區(qū)為例，4月29日，5宗地塊以129.06億元的總價成交;4月30日，再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20余家房企參與了競拍。

熱點地塊受追捧，導致溢價率攀升。4月9日，云南昆明1宗住宅用地成功出讓，恒大地產(chǎn)集團昆明有限公司最終以6.89億元競得，樓面價為4143元/平方米，溢價率為97.42%。該地塊位于昆明高新技術產(chǎn)業(yè)東區(qū)，面積6.65萬平方米，容積率大于1且小于等于2.5，起始價為3.49億元。

深圳等熱點地區(qū)出讓的地塊多為建設人才住房。5月12日，深圳掛牌4宗地塊，總起始價77.78億元。據(jù)土地出讓文件，A917-0057、A614-0506宗地建設住宅類型為人才住房;G14313-8018宗地建設住宅類型為人才住房和安居型商品房。其中，人才住房建筑面積為71330平方米，安居型商品房建筑面積為132470平方米。

中西部二線城市也是房企青睞的投資熱土。其中，西安4月成交超過300萬平方米，蘭州、成都、鄭州等地4月土地成交均超過100萬平方米。另外，廣州、天津、蘇州等地4月成交放量明顯。從目前情況看，土地市場回暖率先從核心一二線城市開始。二季度，這些區(qū)域仍將是企業(yè)關注的重點。三四線城市中，經(jīng)濟實力較強的東莞、溫州、佛山等地4月土地成交量居前。

對于未來土地市場走向，克而瑞研究中心研究總監(jiān)林波表示，部分熱點城市地塊出讓受追捧，但地價尚屬合理范圍，沒有出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。預計下半年土地市場熱度會有所回落，三四線樓市地價尚有下降區(qū)間。多位業(yè)內(nèi)人士指出，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控政策沒有變化。個別區(qū)域土地市場熱度上升，但出現(xiàn)過熱的概率低。

近期廈門等多個熱點地區(qū)百億級“地王”再現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，多地紛紛出讓優(yōu)質(zhì)地塊，不少地塊地理位置佳，資源稀缺。優(yōu)質(zhì)地塊頻出疊加政策利好，同時房企境內(nèi)融資壓力有所緩解，拿地積極性大增。TOP100房企4月拿地金額環(huán)比增長超過100%。