閉店破產(chǎn) 出租轉(zhuǎn)售艱難 商辦的春天在哪里

目前為止，新冠肺炎疫情得到了有效控制，而這場(chǎng)疫情帶來(lái)的影響也開始慢慢浮現(xiàn)。已經(jīng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的上班族會(huì)發(fā)現(xiàn)經(jīng)常光顧的餐館、小吃店已經(jīng)打出“店鋪轉(zhuǎn)讓”的標(biāo)語(yǔ)，也會(huì)聽到物業(yè)管理人員抱怨又有哪家公司在不斷延遲復(fù)工之后違約斷繳租金“跑路了”，還會(huì)發(fā)現(xiàn)同樓層的公司在大裁員之后，退租了近一半的辦公場(chǎng)地……

餐館倒閉、公司破產(chǎn)、品牌撤店，底商、寫字樓、商場(chǎng)空置率持續(xù)增長(zhǎng)。

以上現(xiàn)象不過(guò)是商辦市場(chǎng)現(xiàn)狀的冰山一角，根據(jù)高力國(guó)際和明源研究院數(shù)據(jù)顯示：近三分之一的寫字樓業(yè)主預(yù)測(cè)2020年租金將下調(diào)以招攬租戶;近半數(shù)寫字樓業(yè)主預(yù)測(cè)2020年空置率繼續(xù)升高;僅有百分之一的辦公樓租戶有擴(kuò)租意向。

2019年16個(gè)重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)總量達(dá)627萬(wàn)㎡，較前年增長(zhǎng)22%，一方面市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)增加，一方面在疫情沖擊下，出現(xiàn)退租、幾乎無(wú)新增擴(kuò)租，商辦市場(chǎng)面臨前所未有的嚴(yán)冬。

如何緩解乃至解決空置難題，商辦市場(chǎng)的春天在哪里?

這個(gè)問(wèn)題要從兩方面尋找答案，一個(gè)是政策，一個(gè)是市場(chǎng)本身

政策層面來(lái)說(shuō)，代表城市深圳“商改租”新規(guī)，允許既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，以期盤活商辦市場(chǎng)存量，同時(shí)增加租賃住房供應(yīng)。改建原則為：政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)，性質(zhì)不變，整體確權(quán)，節(jié)能環(huán)保，綠色改建;改建條件為已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公，商業(yè)，不存在查封登記、異議登記等閑置轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益的應(yīng)取得所有他項(xiàng)權(quán)人同意，以宗地或者棟為單位;不能以宗地或棟為單位的，改建部分應(yīng)當(dāng)相對(duì)獨(dú)立且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間);實(shí)施程序?yàn)椋簩?shí)施主體、項(xiàng)目申請(qǐng)、項(xiàng)目審核、實(shí)施和驗(yàn)收。

從政策層面來(lái)說(shuō)，為商辦市場(chǎng)空置現(xiàn)象提供了解決方向，然而許多中小業(yè)主的商鋪、寫字樓的規(guī)模與數(shù)量達(dá)不到“商改租”的條件，這個(gè)時(shí)候就需要市場(chǎng)本身進(jìn)行調(diào)節(jié)。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里經(jīng)常會(huì)提到鯰魚效應(yīng)，這種效應(yīng)同樣適用于商辦市場(chǎng)，采取一種手段或措施，刺激一些企業(yè)活躍起來(lái)投入到市場(chǎng)中積極參與競(jìng)爭(zhēng)，從而激活市場(chǎng)中的同行業(yè)企業(yè)。

CBMLS——中國(guó)商辦聯(lián)賣聯(lián)租平臺(tái)就是“一條活躍的鯰魚”，它的存在讓商辦市場(chǎng)上一些無(wú)人問(wèn)津、活躍度低的店鋪、寫字樓，在平臺(tái)上增加曝光、增加關(guān)注度。這個(gè)平臺(tái)增加關(guān)注度的方式有兩種，一個(gè)是透明化，另一個(gè)是經(jīng)紀(jì)人活躍。

平臺(tái)透明化，無(wú)論是店鋪、寫字樓的業(yè)主，還是商辦經(jīng)紀(jì)人，都可以在CBMLS上發(fā)布出租、出售、轉(zhuǎn)店、租鋪等信息，全城鋪源、房源全公開?？梢跃€上預(yù)約，線上簽約，打破區(qū)域時(shí)間限制。

經(jīng)紀(jì)人活躍，2019年通過(guò)商辦經(jīng)紀(jì)人激勵(lì)政策，幾乎全部商辦經(jīng)紀(jì)人都在中國(guó)商辦聯(lián)賣聯(lián)租平臺(tái)上完成了注冊(cè)，在他們的幫助下，實(shí)現(xiàn)全城出租與求租、出售與購(gòu)買者的信息匹配，增加市場(chǎng)活躍度。