閉店破產(chǎn) 出租轉(zhuǎn)售艱難 商辦的春天在哪里

目前為止，新冠肺炎疫情得到了有效控制，而這場疫情帶來的影響也開始慢慢浮現(xiàn)。已經(jīng)復工復產(chǎn)的上班族會發(fā)現(xiàn)經(jīng)常光顧的餐館、小吃店已經(jīng)打出“店鋪轉(zhuǎn)讓”的標語，也會聽到物業(yè)管理人員抱怨又有哪家公司在不斷延遲復工之后違約斷繳租金“跑路了”，還會發(fā)現(xiàn)同樓層的公司在大裁員之后，退租了近一半的辦公場地……

餐館倒閉、公司破產(chǎn)、品牌撤店，底商、寫字樓、商場空置率持續(xù)增長。

以上現(xiàn)象不過是商辦市場現(xiàn)狀的冰山一角，根據(jù)高力國際和明源研究院數(shù)據(jù)顯示：近三分之一的寫字樓業(yè)主預測2020年租金將下調(diào)以招攬租戶;近半數(shù)寫字樓業(yè)主預測2020年空置率繼續(xù)升高;僅有百分之一的辦公樓租戶有擴租意向。

2019年16個重點城市寫字樓市場供應總量達627萬㎡，較前年增長22%，一方面市場供應量持續(xù)增加，一方面在疫情沖擊下，出現(xiàn)退租、幾乎無新增擴租，商辦市場面臨前所未有的嚴冬。

如何緩解乃至解決空置難題，商辦市場的春天在哪里?

這個問題要從兩方面尋找答案，一個是政策，一個是市場本身

政策層面來說，代表城市深圳“商改租”新規(guī)，允許既有商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，以期盤活商辦市場存量，同時增加租賃住房供應。改建原則為：政府引導，市場主導，性質(zhì)不變，整體確權(quán)，節(jié)能環(huán)保，綠色改建;改建條件為已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公，商業(yè)，不存在查封登記、異議登記等閑置轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押登記等他項權(quán)益的應取得所有他項權(quán)人同意，以宗地或者棟為單位;不能以宗地或棟為單位的，改建部分應當相對獨立且改建后的租賃住房原則上不少于50套(間);實施程序為：實施主體、項目申請、項目審核、實施和驗收。

從政策層面來說，為商辦市場空置現(xiàn)象提供了解決方向，然而許多中小業(yè)主的商鋪、寫字樓的規(guī)模與數(shù)量達不到“商改租”的條件，這個時候就需要市場本身進行調(diào)節(jié)。

在經(jīng)濟學里經(jīng)常會提到鯰魚效應，這種效應同樣適用于商辦市場，采取一種手段或措施，刺激一些企業(yè)活躍起來投入到市場中積極參與競爭，從而激活市場中的同行業(yè)企業(yè)。

CBMLS——中國商辦聯(lián)賣聯(lián)租平臺就是“一條活躍的鯰魚”，它的存在讓商辦市場上一些無人問津、活躍度低的店鋪、寫字樓，在平臺上增加曝光、增加關(guān)注度。這個平臺增加關(guān)注度的方式有兩種，一個是透明化，另一個是經(jīng)紀人活躍。

平臺透明化，無論是店鋪、寫字樓的業(yè)主，還是商辦經(jīng)紀人，都可以在CBMLS上發(fā)布出租、出售、轉(zhuǎn)店、租鋪等信息，全城鋪源、房源全公開?？梢跃€上預約，線上簽約，打破區(qū)域時間限制。

經(jīng)紀人活躍，2019年通過商辦經(jīng)紀人激勵政策，幾乎全部商辦經(jīng)紀人都在中國商辦聯(lián)賣聯(lián)租平臺上完成了注冊，在他們的幫助下，實現(xiàn)全城出租與求租、出售與購買者的信息匹配，增加市場活躍度。