逆勢(shì)收緊樓市 海南調(diào)控新政引關(guān)注

在多地試圖放松樓市調(diào)控政策之際，海南反而進(jìn)一步加碼樓市限購(gòu)政策。近日海南推出樓市新政，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，本省戶籍和常住居民家庭禁止購(gòu)買(mǎi)2套(不含)以上安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。多位專(zhuān)家認(rèn)為，海南這次出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確了堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。另一方面，安居房托底或逐漸成海南自貿(mào)港樓市新模式。

記者近期走訪海南多地發(fā)現(xiàn)，各家房企、中介及購(gòu)房者對(duì)新出樓市政策理解存有一定差異，多空分歧相對(duì)明顯。

有人士表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，就意味著未來(lái)要逐步取消商品住房預(yù)售制，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)影響極大。

“其實(shí)對(duì)于大企業(yè)來(lái)講，現(xiàn)房銷(xiāo)售給了更多展示實(shí)力的機(jī)會(huì)，由于增加了更多前期成本投入，對(duì)一般企業(yè)來(lái)講，投資成本加大，甚至有一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)考慮退出海南市場(chǎng)。”一家大型央企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果政府對(duì)此政策又有一些其他配套政策出臺(tái)，企業(yè)可能還有一定生存幾率。“綜合來(lái)看，的確是壯士斷臂，之前不要手，現(xiàn)在是不要整個(gè)臂膀了”。

“壯士斷腕，身殘志堅(jiān)。”一家全國(guó)排名靠前的大型房企海南區(qū)域負(fù)責(zé)人直接給出了言簡(jiǎn)意賅的觀點(diǎn)，由此可以看出海南對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策態(tài)度異常堅(jiān)決，房地產(chǎn)企業(yè)受傷嚴(yán)重，但為了生存，也得堅(jiān)持轉(zhuǎn)型尋求出路。

另一家全國(guó)排名靠前的房企海南公司市場(chǎng)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，實(shí)施現(xiàn)房銷(xiāo)售政策新舊有別，給了房企一定緩沖時(shí)間。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看影響會(huì)較大，尤其對(duì)于新購(gòu)置土地而言，以后買(mǎi)地的人少了，地價(jià)可能會(huì)低。“對(duì)本地人限購(gòu)，市場(chǎng)銷(xiāo)售將會(huì)出現(xiàn)明顯的降溫效果。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

政策對(duì)市場(chǎng)造成的影響短期并未明顯體現(xiàn)，但一些中介機(jī)構(gòu)依然表達(dá)了濃厚的“看空”情緒。記者在海南省瓊海、陵水和三亞等市縣走訪發(fā)現(xiàn)，原本受調(diào)控和疫情影響生意冷淡的中介行業(yè)，如今更顯頹勢(shì)。在瓊海市博鰲鎮(zhèn)，原來(lái)有一排中介機(jī)構(gòu)門(mén)店“駐扎”，如今整條街只有兩家開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，其中一家為某房企自營(yíng)門(mén)店，另一家為中介門(mén)店。該中介商一位門(mén)店工作人員表示，此次對(duì)本地人限購(gòu)，對(duì)本來(lái)就已經(jīng)很冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是“雪上加霜”，接下來(lái)日子肯定會(huì)更難過(guò)了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，海南省自2018年4月22日實(shí)施“全域限購(gòu)”政策，2019年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額分別下降42.1%、38.8%，銷(xiāo)售均價(jià)保持在1.5萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格基本平穩(wěn)。

多位專(zhuān)家表示，總體上類(lèi)似政策以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。其原因在于自貿(mào)港建設(shè)力度強(qiáng)化，為了防范炒房和炒地，地方政府提前給予了政策管制。并且，海南也在探索房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新模式。

海南大學(xué)政治與管理學(xué)院研究員夏鋒向記者表示，一段時(shí)間以來(lái)，一直有一種聲音：海南自貿(mào)港開(kāi)局之年總體方案下發(fā)后，包括疫情結(jié)束之后，海南會(huì)不會(huì)迎來(lái)新的一輪炒房熱?確實(shí)有這么一些蠢蠢欲動(dòng)的投資者、炒房者。海南這次出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確了堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南強(qiáng)化對(duì)本地居民購(gòu)買(mǎi)多套住房的限購(gòu)政策，有助于規(guī)范當(dāng)前購(gòu)房行為，也是在此前對(duì)外來(lái)人口限購(gòu)以后，對(duì)省內(nèi)戶籍人口等提出的收緊性政策。此類(lèi)購(gòu)房市場(chǎng)的穩(wěn)定也為海南自貿(mào)港的建設(shè)發(fā)展提供了較好的環(huán)境。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南成全國(guó)首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份，對(duì)于房企的購(gòu)地和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)形成較大的影響。可以認(rèn)為，海南此類(lèi)政策更多是為了約束炒地等行為，通過(guò)現(xiàn)房銷(xiāo)售的模式，防范各類(lèi)爛尾樓出現(xiàn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金約束性更大，投資拿地等也會(huì)更加理性。

此外，安居房托底也將是海南樓市的一種新模式。

“政府鼓勵(lì)存量商品住宅用地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)或租賃住房。”海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，對(duì)困難群眾主要通過(guò)公共租賃住房、安居型商品住房進(jìn)行保障，符合條件的引進(jìn)人才可以申請(qǐng)公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對(duì)城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金;對(duì)低收入住房困難家庭減免租金;對(duì)其他符合條件的保障對(duì)象，租金原則上不超過(guò)市場(chǎng)平均租金的50%，以此推動(dòng)實(shí)現(xiàn)全省人民住有所居。