逆勢收緊樓市 海南調控新政引關注

在多地試圖放松樓市調控政策之際，海南反而進一步加碼樓市限購政策。近日海南推出樓市新政，新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度，本省戶籍和常住居民家庭禁止購買2套(不含)以上安居型商品住房和市場化商品住房。多位專家認為，海南這次出臺的房地產(chǎn)調控政策，明確了堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。另一方面，安居房托底或逐漸成海南自貿港樓市新模式。

記者近期走訪海南多地發(fā)現(xiàn)，各家房企、中介及購房者對新出樓市政策理解存有一定差異，多空分歧相對明顯。

有人士表示，現(xiàn)房銷售制度，就意味著未來要逐步取消商品住房預售制，這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說影響極大。

“其實對于大企業(yè)來講，現(xiàn)房銷售給了更多展示實力的機會，由于增加了更多前期成本投入，對一般企業(yè)來講，投資成本加大，甚至有一些房地產(chǎn)企業(yè)會考慮退出海南市場。”一家大型央企相關負責人表示，如果政府對此政策又有一些其他配套政策出臺，企業(yè)可能還有一定生存幾率。“綜合來看，的確是壯士斷臂，之前不要手，現(xiàn)在是不要整個臂膀了”。

“壯士斷腕，身殘志堅。”一家全國排名靠前的大型房企海南區(qū)域負責人直接給出了言簡意賅的觀點，由此可以看出海南對房地產(chǎn)調控政策態(tài)度異常堅決，房地產(chǎn)企業(yè)受傷嚴重，但為了生存，也得堅持轉型尋求出路。

另一家全國排名靠前的房企海南公司市場部門負責人表示，實施現(xiàn)房銷售政策新舊有別，給了房企一定緩沖時間。但長遠來看影響會較大，尤其對于新購置土地而言，以后買地的人少了，地價可能會低。“對本地人限購，市場銷售將會出現(xiàn)明顯的降溫效果。”該負責人說。

政策對市場造成的影響短期并未明顯體現(xiàn)，但一些中介機構依然表達了濃厚的“看空”情緒。記者在海南省瓊海、陵水和三亞等市縣走訪發(fā)現(xiàn)，原本受調控和疫情影響生意冷淡的中介行業(yè)，如今更顯頹勢。在瓊海市博鰲鎮(zhèn)，原來有一排中介機構門店“駐扎”，如今整條街只有兩家開門營業(yè)，其中一家為某房企自營門店，另一家為中介門店。該中介商一位門店工作人員表示，此次對本地人限購，對本來就已經(jīng)很冷清的房地產(chǎn)市場無疑是“雪上加霜”，接下來日子肯定會更難過了。

據(jù)統(tǒng)計，海南省自2018年4月22日實施“全域限購”政策，2019年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩(wěn)。

多位專家表示，總體上類似政策以偏緊為導向，進一步體現(xiàn)了當前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。其原因在于自貿港建設力度強化，為了防范炒房和炒地，地方政府提前給予了政策管制。并且，海南也在探索房地產(chǎn)市場發(fā)展的新模式。

海南大學政治與管理學院研究員夏鋒向記者表示，一段時間以來，一直有一種聲音：海南自貿港開局之年總體方案下發(fā)后，包括疫情結束之后，海南會不會迎來新的一輪炒房熱?確實有這么一些蠢蠢欲動的投資者、炒房者。海南這次出臺的房地產(chǎn)調控政策，明確了堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，海南強化對本地居民購買多套住房的限購政策，有助于規(guī)范當前購房行為，也是在此前對外來人口限購以后，對省內戶籍人口等提出的收緊性政策。此類購房市場的穩(wěn)定也為海南自貿港的建設發(fā)展提供了較好的環(huán)境。

嚴躍進表示，海南成全國首個省級現(xiàn)房銷售的省份，對于房企的購地和項目開發(fā)會形成較大的影響?？梢哉J為，海南此類政策更多是為了約束炒地等行為，通過現(xiàn)房銷售的模式，防范各類爛尾樓出現(xiàn)。對于開發(fā)商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。

此外，安居房托底也將是海南樓市的一種新模式。

“政府鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房。”海南省住建廳廳長霍巨燃表示，對困難群眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進行保障，符合條件的引進人才可以申請公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金;對低收入住房困難家庭減免租金;對其他符合條件的保障對象，租金原則上不超過市場平均租金的50%，以此推動實現(xiàn)全省人民住有所居。