房企復(fù)工樣本：倒排節(jié)點(diǎn)搶工期

隨著國(guó)內(nèi)疫情得到控制，各行各業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)迎來加速度，房企也進(jìn)入與時(shí)間賽跑的趕工關(guān)鍵時(shí)刻。

作為頭部房企，融創(chuàng)對(duì)工程進(jìn)度的要求比較高，竣工備案、預(yù)售備案也給全面復(fù)工帶來了一些困難和挑戰(zhàn)。

上市房企項(xiàng)目竣工與交付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)財(cái)報(bào)的影響不言而喻。比如原材料的采購(gòu)、運(yùn)輸，工程進(jìn)度加快所面臨的問題與風(fēng)險(xiǎn)，都是此前從未經(jīng)歷過的。正如融創(chuàng)相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所言，企業(yè)對(duì)疫情發(fā)生之后的走向，一開始是迷茫而焦慮的。

隨著各地政府對(duì)房地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的扶持，除了武漢以外，融創(chuàng)其他城市的項(xiàng)目已全面進(jìn)入復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段。日前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪了融創(chuàng)上海、鎮(zhèn)江多個(gè)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，通過對(duì)這家高周轉(zhuǎn)房企在疫情面前的應(yīng)對(duì)與戰(zhàn)略調(diào)整，或可對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在大時(shí)代背景下的生存與發(fā)展縮影窺見一二。

大運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)提前

4月8日，融創(chuàng)上海某項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，施工場(chǎng)面熱鬧。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年該項(xiàng)目有兩個(gè)交付節(jié)點(diǎn)：一是8月30日，交付首批房源;二是12月30日，交付項(xiàng)目余下房源。

基于國(guó)內(nèi)疫情得到全面控制，3月行業(yè)銷售有所回暖，房企加速?gòu)?fù)工以及多地售樓處開放，居民購(gòu)房需求開始逐漸釋放。

從銷售規(guī)模來看，3月單月銷售超百億的房企數(shù)量為19家，同比減少8家，環(huán)比增加12家。其中，碧桂園、恒大、萬科單月分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額660億、579.3億和535.1億元;融創(chuàng)中國(guó)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠地控股、華潤(rùn)置地、招商 蛇口、龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)的單月銷售金額均超200億元。一季度，融創(chuàng)銷售排名第四。結(jié)合融創(chuàng)提出今年6000億銷售目標(biāo)來看，融創(chuàng)在全面復(fù)工之后或?qū)⒋筮\(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)提前。

綜合來看，房企復(fù)工面臨人員與原材料的問題，三四線城市的情況與一二線城市相比，原材料供應(yīng)上面臨更大壓力。融創(chuàng)相關(guān)項(xiàng)目為此采取了一系列措施，抓緊與各個(gè)合作方溝通成本等問題。

據(jù)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目工期延遲了45天左右，直至目前還沒有完全消除影響。但項(xiàng)目保證了人員、材料的到位。對(duì)于復(fù)工的人員，團(tuán)隊(duì)采取措施，第一時(shí)間提供證明材料，采取包車或者小車拼接點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的方式讓工人分批到上海。目前項(xiàng)目有1100名工人，比平常增加20%左右;復(fù)工之后的原材料，特別是海外加工的原材料，為了不影響工序，海運(yùn)改空運(yùn)等方式保證運(yùn)輸順暢。

搶收兩個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

疫情導(dǎo)致項(xiàng)目不可控風(fēng)險(xiǎn)加大，比如竣備階段，房子外立面、保溫、涂料、石材等工序工期保證的風(fēng)險(xiǎn)猶存。項(xiàng)目首次預(yù)售備案與竣工備案這兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，關(guān)系到上市公司報(bào)表和結(jié)轉(zhuǎn)。

另一方面，融創(chuàng)土儲(chǔ)超過82%位于一二線城市，三四線城市項(xiàng)目受疫情影響壓力也在逐漸緩解。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，目前項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)壓力也正在減少，部分項(xiàng)目通過一些措施增加費(fèi)用去解決進(jìn)度，風(fēng)險(xiǎn)也在可控范圍內(nèi)。據(jù)了解，融創(chuàng)內(nèi)部有一套質(zhì)量品控體系，不管工程進(jìn)度如何，均嚴(yán)格按照品控體系進(jìn)行。大房企的抗風(fēng)險(xiǎn)性在疫情面前將有所體現(xiàn)。

在鎮(zhèn)江區(qū)域，融創(chuàng)有四個(gè)項(xiàng)目在建在售，其中兩個(gè)處于收尾階段。2019年，融創(chuàng)單個(gè)項(xiàng)目銷售在鎮(zhèn)江排名第二。

如在丹陽某項(xiàng)目今年計(jì)劃在12月底之前拿到全部預(yù)售證。這是一個(gè)合作項(xiàng)目，2019年12月拿地，原計(jì)劃年后開工。為加快工期，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人早在2月初就帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)一邊與政府部門溝通，一邊協(xié)調(diào)資源。項(xiàng)目最早計(jì)劃7月底舉辦啟動(dòng)會(huì)，現(xiàn)在提到6月下旬;鎮(zhèn)江項(xiàng)目相比去年年底沒有發(fā)生疫情之前，工地上新增500名工人，達(dá)到1300多人。

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及領(lǐng)域眾多。光是項(xiàng)目復(fù)工前的原材料等生產(chǎn)資料的準(zhǔn)備，就比往年復(fù)雜與困難得多。

“兵馬未動(dòng)，糧草先行”

由于疫情的不可抗力，房地產(chǎn)原材料出現(xiàn)了供應(yīng)不到位的情況。如某些高端項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修主要用的是海外加工材料。目前絕大部分已經(jīng)運(yùn)到上海關(guān)內(nèi)，但到達(dá)工地現(xiàn)場(chǎng)還需時(shí)間。

上海原材料供應(yīng)基本正常，而三四線城市又是另一番情形。據(jù)上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人反映，項(xiàng)目上很多礦石、瓷磚從海運(yùn)過來。工程部門在復(fù)工之前就對(duì)原材料的供應(yīng)商、下游的供應(yīng)商，比如石材，會(huì)提前派員工到礦山去看復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況，與工作人員對(duì)接。

“項(xiàng)目復(fù)工先要辦理一系列手續(xù)，原材料供應(yīng)商也一樣，比如礦山也要通過環(huán)保檢測(cè)，機(jī)器揚(yáng)塵、疫情管控等，尤其是湖北的原材料前段時(shí)間直接就停掉了。”上述負(fù)責(zé)人說。

一個(gè)需要投資數(shù)十億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所需材料數(shù)量之多、品種之復(fù)雜是顯而易見的。出于考慮整個(gè)項(xiàng)目公司的運(yùn)轉(zhuǎn)，融創(chuàng)目前應(yīng)對(duì)辦法之一就是換同等品牌，或者尋找存有原材料的供應(yīng)商。

除石材以外，混凝土也是緊缺的原材料之一，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與混凝土公司談判的時(shí)候，只能從付款條件，長(zhǎng)期戰(zhàn)略等方面入手。

工人是最緊俏的資源。融創(chuàng)的做法是盡量把去年在工地上的工人鎖定。每天與工人保持密切聯(lián)系，提前錄入工人資料。對(duì)于工人來上海之后的隔離、住宿等后顧之憂也及時(shí)給出解決方案：提前定好賓館，首批30名左右工人一到達(dá)上海便住進(jìn)賓館，隔離14天。

上海相關(guān)部門對(duì)工地開復(fù)工的政策支持和導(dǎo)向很明確，目前復(fù)工審批制也改成了復(fù)工備案制;但防疫管控也很嚴(yán)格，住建委巡視工作人員每天都到各個(gè)工地暗訪，一旦發(fā)現(xiàn)問題，就會(huì)喊停項(xiàng)目施工。

談及疫情對(duì)行業(yè)的影響，房企相關(guān)人士認(rèn)為，首先，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)今年將進(jìn)入危機(jī)并存的行業(yè)，是一個(gè)洗牌并購(gòu)的大年;其次，下沉到公司或者項(xiàng)目，拿地將更加慎重;最后，體現(xiàn)在銷售端上，疫情會(huì)直接導(dǎo)致開盤推遲，企業(yè)現(xiàn)金流回流更慢。交付端今年會(huì)有一定量的延期交付案例發(fā)生，處理不好會(huì)導(dǎo)致群訴等事件的發(fā)生。