疫情下房企一季度銷售普降：“以價(jià)換量”成常態(tài)

新冠肺炎疫情影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，迎來(lái)近幾年表現(xiàn)最差的一個(gè)季度。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售面積約為3892萬(wàn)平方米，同比下跌超5成，環(huán)比下跌超6成，創(chuàng)近十年來(lái)歷史同期最低水平。其中，2月份多城市受疫情影響，幾乎無(wú)成交。

上市房企的一季報(bào)，正是在這一背景下出爐。綜合各家數(shù)據(jù)來(lái)看，一季度房企銷售下滑是常態(tài)，降幅多在20%-30%的水平。

為應(yīng)對(duì)疫情影響，房企普遍采取了以價(jià)換量的策略，但除恒大等少數(shù)企業(yè)外，大部分房企未能挽回銷售下滑的局面。

近期，隨著疫情受控，房企進(jìn)入有序復(fù)工階段，市場(chǎng)交易量也出現(xiàn)回升。分析人士認(rèn)為，盡管房企的年度銷售目標(biāo)普遍有所增長(zhǎng)，但一季度的缺口能否被填補(bǔ)，仍有待時(shí)間驗(yàn)證。

“量?jī)r(jià)齊跌”

今年第一季度，“第一軍團(tuán)”的銷售規(guī)模出現(xiàn)分化。萬(wàn)科、碧桂園(權(quán)益)、融創(chuàng)的銷售規(guī)模分別為1378.8億元、1008.8億元、617.6億元，同比分別下滑7.74%、15.9%、22.7%，三家房企的銷售面積也有不同幅度的下滑。

采取網(wǎng)上賣房，并實(shí)施了價(jià)格優(yōu)惠策略的恒大，則實(shí)現(xiàn)了銷售的增長(zhǎng)。一季度恒大合約銷售金額約1473.7億元，同比增長(zhǎng)23.2%。合約銷售面積1658.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約50.4%。

其中，恒大、融創(chuàng)的銷售價(jià)格都出現(xiàn)明顯下調(diào)。一季度融創(chuàng)的銷售均價(jià)為13620元/平方米，同比下降7.4%;恒大的均價(jià)為8887元/平方米，降幅達(dá)18%。

受新冠肺炎疫情影響，今年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“V”型走勢(shì)。在1月市場(chǎng)出現(xiàn)小幅下滑后，2月一度降至冰點(diǎn)，3月中旬以來(lái)，市場(chǎng)開始復(fù)蘇，但至今仍未完全恢復(fù)至去年同期的水平。

在此背景下，房企的銷售業(yè)績(jī)普遍低于去年同期。上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年第一季度，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額約16287.4億元，同比下降24.1%。

根據(jù)公告，除恒大、建業(yè)、首開等少數(shù)房企外，多數(shù)企業(yè)的銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑，下滑幅度從個(gè)位數(shù)到30%以上不等。其中，兩到三成的下滑幅度較為普遍。

大中型房企中，陽(yáng)光城一季度銷售283.33億元，同比下降16.77%;新城控股銷售309.81億元，同比下降33.68%;遠(yuǎn)洋銷售155.2億元，同比下降30%;中海銷售597.16億元，下降11.7%;旭輝銷售224億元，同比減少34.9%……

價(jià)格下調(diào)的情況也成為常態(tài)。由于現(xiàn)金流吃緊，不少房企降價(jià)銷售，使得業(yè)績(jī)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊跌”的局面。今年第一季度，遠(yuǎn)洋的銷售均價(jià)為20200元/平方米，同比下降10%。金茂、陽(yáng)光城等企業(yè)的銷售價(jià)格也明顯低于去年同期。

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，接下來(lái)很多房企即將披露的一季報(bào)可能會(huì)出現(xiàn)營(yíng)收、利潤(rùn)雙雙下滑的現(xiàn)象。

行業(yè)洗牌加速

按照慣例，一季度通常是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最小的時(shí)段，在很多房企的年度銷售計(jì)劃中，一季度所占的比重通常在20%左右。但受新冠肺炎疫情影響，一些房企的計(jì)劃完成情況遠(yuǎn)低于上述比例。

比如，一季度奧園取得合約銷售143億元，僅完成年度目標(biāo)的10.8%。正榮銷售178.98億元，完成年銷售目標(biāo)12.78%。旭輝的銷售目標(biāo)完成情況還不到一成。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，這是由于今年房企的銷售目標(biāo)繼續(xù)上調(diào)所致。

按照平安證券的統(tǒng)計(jì)，30家房企2020年銷售目標(biāo)平均增速為14%。雖然與2019年30%的增幅相比，下降了16個(gè)百分點(diǎn)，但考慮到新冠肺炎疫情的影響，完成目標(biāo)的難度仍然不小。

前述房企人士指出，由于新冠肺炎疫情的影響，公司內(nèi)部已經(jīng)對(duì)銷售目標(biāo)進(jìn)行小幅下調(diào)。此外，在上下半年的業(yè)績(jī)分配上，也由原來(lái)的4:6調(diào)整至3:7。

不過(guò)對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)前景，該人士表示樂(lè)觀。他認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)房屋的需求是剛性的，雖然有可能延后，但總量不會(huì)有太大變化。因此，按照當(dāng)前的復(fù)工復(fù)售情況，加上各地出臺(tái)的支持措施，市場(chǎng)有望在二季度恢復(fù)正常。

上海易居研究院指出，到今年3月，百?gòu)?qiáng)房企的銷售已恢復(fù)至去年同期八成。其中龍頭房企率先復(fù)蘇，十強(qiáng)房企的銷售額已恢復(fù)至去年同期九成左右。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若市場(chǎng)恢復(fù)順利，房企仍然有希望最終完成今年的銷售目標(biāo)。但考慮到庫(kù)存量普遍較大，降價(jià)銷售的現(xiàn)象有可能繼續(xù)出現(xiàn)，并使得企業(yè)的利潤(rùn)率進(jìn)一步下滑。

此外，由于頭部房企具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，疫情將加速行業(yè)的洗牌，并使得行業(yè)的集中度進(jìn)一步提高。