大連PK寧波 疫情后能否重現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”？

受新冠肺炎疫情影響，2月各地樓市成交量創(chuàng)下有史以來(lái)新低。

隨著房企線下銷售逐漸恢復(fù)，進(jìn)入3月，各地樓市交易量也在不斷回升。尤其是部分熱點(diǎn)二線城市，3月前兩周的交易量迅速反彈，呈現(xiàn)出“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)。

大連和寧波，一北一南，在二線城市中具有一定代表性。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在疫情得以控制之后，兩城樓市都開(kāi)始回暖，但在回暖程度和反彈力度等方面，則呈現(xiàn)出各自不同的特點(diǎn)。

新盤(pán)“搶收”：大連乏力，寧波強(qiáng)勁

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月大連商品房住宅成交面積為2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降93%;寧波則為零成交。房?jī)r(jià)方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份大連新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲4%，寧波則環(huán)比下降2%。

進(jìn)入3月，大連市眾多新盤(pán)紛紛打出特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)、打折甩賣等“搶收”計(jì)劃。房天下平臺(tái)顯示，大連在售樓盤(pán)中至少有17個(gè)打出了團(tuán)購(gòu)報(bào)名或特惠房源的廣告，甚至還有樓盤(pán)打出“特價(jià)房省34萬(wàn)再享額外99折”的大力度優(yōu)惠。

“上周末推出的20套特價(jià)房，周末三天已經(jīng)賣出17套了。”華潤(rùn)置地大連灣項(xiàng)目一位置業(yè)顧問(wèn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“但如果誠(chéng)心想買，其他優(yōu)惠也是可以爭(zhēng)取的。”

大連保利堂悅項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)則勸記者盡快前來(lái)認(rèn)籌，以獲得開(kāi)盤(pán)當(dāng)日最大力度的優(yōu)惠。“目前特價(jià)房源已不多了，月底要加推一棟樓，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠力度最大。”

但大連成交回暖力度仍不溫不火。一位長(zhǎng)期從事一二手房交易的資深人士劉坤告訴記者：“大連市場(chǎng)目前部分新盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)，庫(kù)存也不夠，整體供應(yīng)仍有些不足，所以近期一手房成交量并不高。”

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月第一周，大連新房成交99套、第二周成交116套。而兩千公里之外的寧波樓市卻是另一番火熱的交易場(chǎng)景：3月首周583套、第二周又翻了3番——達(dá)到1750套，前兩周的成交面積分別是大連的近7倍和20倍。

“只有大面積戶型才有優(yōu)惠，180平方米的減30萬(wàn)元、140平方米以上減10萬(wàn)元，其他戶型一律原價(jià)。”寧波海曙區(qū)某高價(jià)位樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)李興如此回復(fù)一位“老帶新”的客戶。他告訴記者，最近看房的特別多，周末更是熱鬧的不得了。平時(shí)每天成交一兩套，周末能成交十幾套，這樣算起來(lái)一個(gè)月成交80~90套。而去年‘小陽(yáng)春’行情時(shí)每月成交量為120套，所以‘小陽(yáng)春’并沒(méi)有消失。“房子好賣就優(yōu)惠少，不好賣才要搞促銷。”

二手房回暖：大連緩慢，寧波迅速

據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)，3月份前兩周，大連二手房成交套數(shù)分別為99套和116套，恢復(fù)較為緩慢;而寧波的成交量分別為1035套和1356套，幾乎接近疫情之前的日常水平。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，疫情期間，春節(jié)置業(yè)的購(gòu)房需求及其他購(gòu)房需求均有所積壓，隨著疫情逐漸進(jìn)入尾聲，積壓的購(gòu)房需求會(huì)逐漸釋放，預(yù)計(jì)疫情結(jié)束后短期內(nèi)成交量會(huì)有所上漲，但隨著積壓需求釋放，市場(chǎng)將回歸平穩(wěn)。

在二手房?jī)r(jià)格方面，劉坤稱，從2019年大連實(shí)施限價(jià)措施后，當(dāng)年8~10月中心區(qū)域新盤(pán)限價(jià)，二手業(yè)主有被動(dòng)降價(jià)的現(xiàn)象，11月之后基本上是漲的。而從今年2月的二手房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)看，有下跌的痕跡。2月份市場(chǎng)恢復(fù)交易后，二手房掛牌數(shù)量并沒(méi)有明顯增多，但掛牌價(jià)格卻“咬的很死”，價(jià)格很難談下來(lái)。

寧波的二手房卻和新房平分秋色，無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格都不相上下。在寧波從事二手房交易的宋輝向記者坦言，“寧波的新房和二手房?jī)r(jià)格相差并不多，加上近兩年市區(qū)拆遷力度非常大，導(dǎo)致剛需、投資都非常旺盛，二手房市場(chǎng)反而更火熱一些，尤其是面積小、總價(jià)低的老房子和剛交房的次新房，特別受歡迎。”

短暫反彈還是強(qiáng)勁復(fù)蘇?對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)，從事房地產(chǎn)金融領(lǐng)域研究的法國(guó)SKEMA商學(xué)院(蘇州校區(qū))客座教授于寶山認(rèn)為，“基于兩座城市在經(jīng)濟(jì)基本面、產(chǎn)業(yè)定位、服務(wù)效率等方面的不同，未來(lái)預(yù)期也不同。寧波市場(chǎng)可以長(zhǎng)期看好，短期保持審慎;但大連樓市則并不樂(lè)觀，要回到疫情發(fā)生之前的水平，可能還需要一段時(shí)間。”

寧波市場(chǎng)復(fù)蘇跡象到來(lái)的確實(shí)比較早，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2月最后一周二手房成交即達(dá)到1169套，已接近疫情之前的周平均成交量(1500~2500套)。

與此同時(shí)，寧波土地市場(chǎng)也全面回暖。2月28日，寧波鄞州區(qū)東錢湖出讓一宗宅地，經(jīng)過(guò)245輪地競(jìng)價(jià)，以樓面價(jià)15370元/平方米、溢價(jià)率41.01%成交;2月29日，寧南地塊遭16家房企搶奪，最終成交樓面價(jià)達(dá)10180元/平方米，推動(dòng)奉化樓面地價(jià)進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代;3月4日，奉化岳林街道地塊經(jīng)過(guò)23家房企169輪競(jìng)價(jià)，最終以8960元/平方米、溢價(jià)率45%成交。

于寶山指出，“土地市場(chǎng)火熱代表供應(yīng)方的預(yù)期。面粉貴，面包肯定貴。”

面粉搶購(gòu)潮能否推高面包價(jià)格?上海易居房地產(chǎn)研究院3月18日發(fā)布的《2019年全國(guó)50城房?jī)r(jià)漲幅偏離度報(bào)告》指出，2020年包括寧波在內(nèi)的部分城市由于房?jī)r(jià)上漲時(shí)間較長(zhǎng)、漲幅較大，存在較大的均值回歸動(dòng)力，房?jī)r(jià)漲幅大概率將收窄或者轉(zhuǎn)負(fù)。

于寶山進(jìn)一步分析稱，“寧波房?jī)r(jià)短期(6個(gè)月)的支撐點(diǎn)從哪里體現(xiàn)出來(lái)?整體經(jīng)濟(jì)總量有沒(méi)有增長(zhǎng)?買房人收入有沒(méi)有增加?有沒(méi)有更多的新增家庭?所以對(duì)應(yīng)新房的短期成交有沒(méi)有支撐，這些問(wèn)題并不確定。”

而對(duì)于市場(chǎng)期待的國(guó)家“救市”政策，于寶山提醒，“疫情過(guò)后的救市(措施)肯定會(huì)有，但不要錯(cuò)誤判斷為‘救樓市’。政策救的是企業(yè)、保的是經(jīng)濟(jì)，絕對(duì)不等于叫大家去買房。

再看大連樓市，國(guó)仕英認(rèn)為，從周成交量來(lái)看，大連的環(huán)比漲幅較高，但僅恢復(fù)到日常成交量的一半左右;房?jī)r(jià)的上漲也是結(jié)構(gòu)性的，主要受房企降價(jià)促銷及疫情期間居民居住舒適度需求的雙重影響，大戶型銷量增加，使得房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。相比而言，由于北方城市自身競(jìng)爭(zhēng)力較弱、人口外流嚴(yán)重，且也喪失了最佳的旅游旺季，因此市場(chǎng)恢復(fù)相對(duì)比較緩慢。