“商業(yè)運(yùn)營范本”凱德：疫情下的凍薪與逆周期發(fā)展邏輯

作為亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，凱德重倉的中國和新加坡，都是此次疫情較早爆發(fā)的國家，這為公司今年的運(yùn)營帶來挑戰(zhàn)。

2月26日，凱德發(fā)布2019年財報，稅后凈利潤達(dá)21.4億新元(107.9億元人民幣)，同比增長21.2%;股本回報率升至10%，為近10年來首次。

在亮眼財報的基礎(chǔ)上，為了應(yīng)對疫情，凱德仍然采取了凍結(jié)漲薪、股本派息保守發(fā)放等策略，并協(xié)助商戶大力發(fā)展線上銷售，以保持現(xiàn)有物業(yè)的租金收入穩(wěn)定。

去年稅后凈利潤超百億

對中國開發(fā)商來說，凱德以“地產(chǎn)+基金”的模式堪稱范本，也一直是他們的研究對象之一。

2019年，是凱德進(jìn)入中國市場的第25年。根據(jù)財報，2019年，集團(tuán)實現(xiàn)息稅前利潤50.676億新元(255.9億元人民幣)，同比增長22.3%;稅后凈利潤超百億，全年運(yùn)營稅后凈利潤達(dá)到10.572億新元(53.4億元人民幣)，創(chuàng)集團(tuán)歷史紀(jì)錄。

新加坡和中國兩大市場仍然是主要貢獻(xiàn)者，2019年合計貢獻(xiàn)集團(tuán)總息稅前利潤的83.7%;中國市場更是舉足輕重，凱德在中國管理的資產(chǎn)占集團(tuán)總量的41%，中國的稅后凈利潤占集團(tuán)的52%。

凱德管理層指出，2019年的業(yè)績增長，得益于去年并入的星橋騰飛業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)，以及2018年新收購資產(chǎn)和2019年投入運(yùn)營資產(chǎn)的收益。

2019年1月14日，凱德集團(tuán)宣布與淡馬錫達(dá)成交易，以110億新元收購后者附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。交易完成后，凱德成為亞洲最大的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)。

凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示，通過采取審慎的資本循環(huán)利用和管理策略，截至2019年底，集團(tuán)將凈債務(wù)股本比降至0.63，原計劃于2020年底實現(xiàn)的目標(biāo)，提前一年完成。

截至2019年9月30日，凱德在全球的管理資產(chǎn)達(dá)1317億新元(約6585億元人民幣);在中國的總開發(fā)規(guī)模約2300萬平方米，管理的總資產(chǎn)超過2800億元人民幣。

凱德的房地產(chǎn)基金模式也領(lǐng)先于同業(yè)。旗下共管理7只上市房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)和商業(yè)信托，以及20多只私募基金。包括騰飛房產(chǎn)投資信托、凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托、雅詩閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來西亞信托。

疫情下的挑戰(zhàn)與機(jī)會

在尚未全面解除的疫情危機(jī)中發(fā)布這份亮眼財報，對凱德和商業(yè)地產(chǎn)商而言，都是個令人振奮的信號。

凱德在中國已進(jìn)入42個城市，目前大部分仍處于嚴(yán)密防控之中。

其中，疫情中心武漢更是凱德深耕的重鎮(zhèn)，凱德在華中區(qū)規(guī)模最大的綜合體項目，就是位于武漢的凱德·西城，總建筑面積達(dá)40萬平方米，除此之外凱德在武漢及湖北還有多座大型商業(yè)廣場。

凱德正在應(yīng)對疫情帶來的挑戰(zhàn)。2月27日，凱德公布，集團(tuán)董事會和高管層自愿降薪5%-15%，經(jīng)理級及以上員工是凍結(jié)漲薪，其他員工不受影響;管理層與員工的獎金將照常發(fā)放。

負(fù)責(zé)中國業(yè)務(wù)的凱德集團(tuán)總裁羅臻毓解釋稱，這次只涉及管理層級的員工，占中國員工的20%;而且這是一個階段性的行為，6個月之后或者疫情平穩(wěn)后會重新評估。

此外，集團(tuán)2019年的業(yè)績比2018年好，但是股本派息依然延續(xù)了去年的情況，每股派息0.12新元，采取了保守發(fā)放的策略。

羅臻毓認(rèn)為，疫情正在全球蔓延，對中國和世界經(jīng)濟(jì)的影響到底有多大、經(jīng)濟(jì)反彈的速度和力度有多大，現(xiàn)在都還不好說。

“除了挑戰(zhàn)，我們更把它看作是一次戰(zhàn)略升級和提升管理能力、深化數(shù)字化平臺發(fā)展和提升產(chǎn)品力的契機(jī)。”羅臻毓稱。

在疫情之下，凱德迅速反應(yīng)，通過數(shù)字化平臺幫助商家線上銷售，取得了顯著成效，也進(jìn)一步加速了凱德自身生態(tài)體系的數(shù)字化建設(shè)。

如借助精準(zhǔn)營銷，某商場閉店租戶線上單日實現(xiàn)銷售41萬元;新客當(dāng)天連帶銷售增長平均10%，一周內(nèi)復(fù)購銷售增長平均35%以上。通過線上的持續(xù)推廣，目前凱德星會員日活用戶已經(jīng)超過40萬。

凱德是業(yè)內(nèi)較早開始進(jìn)行大數(shù)據(jù)和用戶運(yùn)營的商業(yè)管理平臺。凱德星生態(tài)圈數(shù)年持續(xù)積累超過1500萬可觸達(dá)用戶，包含超過1000萬的實名會員。

羅臻毓認(rèn)為，這場疫情為行業(yè)帶來啟示，新的零售模式已不再是趨勢和概念，而成為巨大的現(xiàn)實需求;辦公場景也將大大超越物理空間，全面打破時間和空間的界限。這些對技術(shù)、渠道和運(yùn)營都提出了新的要求。

按照鐘南山等專家的預(yù)測，疫情可能在4月底基本得到控制，屆時人們將重新出門逛街、休閑、娛樂。

這三個月將會對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商和他們的商戶帶來怎樣的影響?或許答案就在他們當(dāng)下的應(yīng)對中。

凱德希望，通過審慎的資本循環(huán)利用和管理策略，在疫情影響下的不確定性時期保持韌性，并尋求逆周期發(fā)展機(jī)遇。