疫情下的樓市走向：降房價與松調(diào)控預期能否實現(xiàn)

法治周末記者 肖莎

“3月的樓市小陽春就不要想了。受新冠肺炎疫情的影響，很多房產(chǎn)中介門店近一個月的業(yè)績還抵不上之前一天的業(yè)績。”

中原地產(chǎn)中國區(qū)副總裁劉天旸2月17日接受法治周末記者采訪時說，如果3月份還是這種狀況，房產(chǎn)中介行業(yè)收縮門店的可能性比較大。

中國樓市已經(jīng)進入存量房市場，二手房市場的表現(xiàn)在很大程度上反映了整個行業(yè)的現(xiàn)狀。

在這種背景下，自2月12日起，浙江省、上海市、江蘇無錫、陜西西安、湖南衡陽、四川成都、江西南昌、福州廈門等多地政府為了平穩(wěn)市場，相繼出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)相關的政策，這些政策不僅涉及房產(chǎn)業(yè)供應端的土地市場，還涉及需求端的購房者。

此外，全聯(lián)房地產(chǎn)商會、江西省房地產(chǎn)協(xié)會、安徽省房地產(chǎn)協(xié)會也分別向相關部門提交了關于疫情后期促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議，江西省房協(xié)和安徽省房協(xié)提的建議中，都有放松調(diào)控政策的內(nèi)容，如適當放寬價格備案限制、階段性放寬預售政策等。

多位受訪專家表示，各地當前針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的政策都是“邊邊角角”的，沒有觸及可能影響行業(yè)發(fā)展核心的限購、限貸、限售、限價政策。

企業(yè)最大的問題是缺錢

當前主要是幫企業(yè)活下去

在給相關部門提政策建議之前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會對72家企業(yè)進行了調(diào)研。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，2020年上半年企業(yè)須交付的項目占全年交付項目總數(shù)的30%至50%。然而為了防止疫情進一步擴散，房企響應政府號召，暫停項目建設、暫停項目開工、推遲復工、關閉售樓處、暫?？蛻艚哟?，這一系列舉措，給房企帶來了巨大的影響，企業(yè)銷售回款大幅下降，疊加現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的現(xiàn)金流壓力，即使大型企業(yè)也難幸免。

劉天旸告訴記者，其實包括房企在內(nèi)的很多企業(yè)，在經(jīng)營收入受到嚴重影響的情況下，最大的問題就是資金，其實就是缺錢。

“可以看到從中央到地方給到企業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的政策也是融資方面的，政策的首要邏輯是通過資金支持讓企業(yè)活下去。”劉天旸說。

中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰2月14日在國務院聯(lián)防聯(lián)控機制新聞發(fā)布會上表示，要強化金融對疫情防控的支持。要加大信貸支持力度，保持貸款合理增速，降低貸款利率，減免服務費用，降低企業(yè)融資成本。增加信用貸款和中長期貸款投放，加大對小微和民營企業(yè)支持力度。簡化審批流程，審批放貸要快。對有發(fā)展前景但受疫情影響暫遇困難的企業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。

易居研究員智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進梳理各地出臺的關于房地產(chǎn)行業(yè)的政策也發(fā)現(xiàn)，無錫等地也都要求落實銀行機構保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業(yè)流動性困難。同時基本上出臺政策的省市都在土地出讓金的繳納方面進行了支持，緩解企業(yè)的資金壓力。

比如，西安允許開發(fā)商分期繳納土地出讓金，無錫允許符合條件的企業(yè)延期繳納土地出讓金，南昌還調(diào)低了競拍土地時競買保證金的比例。

“這些政策目的都是給企業(yè)減負。”劉天旸提醒，無論是金融政策還是減負政策，最好有個落實的時間表，“至少公開信息看到的能夠比較容易獲得低息貸款的案例很少，包括什么情況下不能抽貸、斷貸、壓貸，也應該有細則”。

劉天旸認為，此次疫情其實也提醒企業(yè)要有風險意識，在正常經(jīng)營的時候要做好應急預案，否則會很被動。“就像我們最近也跟很多業(yè)內(nèi)人士聊。在很多企業(yè)都覺得資金緊張的時候，有部分現(xiàn)金流充裕的企業(yè)認為疫情對他們來說是個機會，可以在這種情況下收購一些比較優(yōu)質(zhì)的項目或企業(yè)。”劉天旸告訴記者。

需求端政策效果有限

企業(yè)銷售回款仍然承壓

法治周末記者梳理各地政策發(fā)現(xiàn)，目前的相關政策中，也有針對需求端購房者的。

由于現(xiàn)在很多地方對購房條件的要求包括連續(xù)多年繳納社保且不能有斷檔，疫情如果引發(fā)企業(yè)斷繳社保，員工很可能會失去購房資格。

成都就專門下發(fā)通知，因受疫情影響近兩三個月社保繳納出現(xiàn)某些狀況的不影響購房資格。深圳則是出臺了受到疫情影響延期償還公積金貸款的相關政策。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英看來，成都和深圳的政策都很好地保護了購房者和擬購房者的利益，比較人性化。

“這些政策的目的也是為了促進銷售，加快購房者的決策速度。”嚴躍進分析。

法治周末記者還看到，福州市還調(diào)整了商品房預售條件，疫情防控期間，經(jīng)營性房地產(chǎn)項目達到總投資的25%以上，就能按規(guī)定予以辦理商品房預售審批手續(xù)。

“降低預售條件的目的也是為了讓開發(fā)商有更多的項目盡快入市。”但是嚴躍進認為疫情期間這些促進銷售的政策對于實際銷售的影響并不大，因為很多購房者的購房行為會暫緩。

半數(shù)購房者預期房價會下降

開發(fā)商降價可能性大

在接受法治周末記者采訪時，嚴躍進開玩笑說，現(xiàn)在開發(fā)商最想要的政策應該是開放售樓處，同時老百姓敢去售樓處。“但目前肯定是不太現(xiàn)實。很多購房者是沒有意愿出門去看房的。”

北京一直在準備買房的孟女士當前的狀態(tài)比較典型。每天二手房中介發(fā)來的房源信息，她已經(jīng)不太關注了，也沒有在線上看房。她告訴記者，自己預期房價在疫情過去之后會下降，她還是傾向于去實地看房，畢竟線上看不到小區(qū)環(huán)境、位置情況，房子的格局和采光情況也只是看個大概，網(wǎng)上看心里沒譜。

貝殼研究院、90度地產(chǎn)近期聯(lián)合發(fā)起了“疫情下的住房消費者預期調(diào)查”。

調(diào)查結果顯示，43.9%的受訪者認為房價會小幅下跌，8.7%的受訪者認為房價會大幅下跌;僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃，絕大部分有購房計劃的消費者只是推遲或觀望;有60%的受訪者表示不會在線上購房。

不過，劉天旸認為，新房市場和二手房市場的房價走勢可能會有所不同。新房市場上，開發(fā)商很可能會出于回款壓力，在疫情期間和疫情之后有一波降價的情況，比如恒大最近就開始了購房七五折的活動。

“很多企業(yè)的融資成本很高，據(jù)我了解，有些民營房企的融資成本在13%左右，如果回款慢，那么企業(yè)的經(jīng)營壓力會比較大。”劉天旸同時提醒購房者，應該注意，開發(fā)商不會對所有項目打折，熱門項目的打折可能性還是比較低。

至于二手房市場的價格走勢，劉天旸認為這要看業(yè)主本身的情況，對于不著急賣房的業(yè)主來說，還是不會降價。

這一論述和貝殼研究院的調(diào)查結果一致。貝殼研究員調(diào)查結果顯示，為換取現(xiàn)金或擔心價格下跌而降價賣房的業(yè)主較少，多數(shù)業(yè)主降價出售的意愿不強。對于開發(fā)商降價促銷的活動，跟隨降價的業(yè)主比例僅為29.7%，33%的業(yè)主維持原報價，更多的業(yè)主選擇暫時不賣。

合碩機構首席分析師郭毅還對法治周末記者說，現(xiàn)在也有不少人向她咨詢現(xiàn)在適不適合買房，因為不同類型的房子在疫情之后的走勢也會有區(qū)別，她對于剛需和改善客戶的購房建議是不一樣的。

郭毅以北京舉例，如果購房者是剛需客戶，購買的是90平方米以下的剛需房，那么這類房子在北京市場上的存量比較大，而且都是限競房，價格在近幾年都比較穩(wěn)定，疫情過后開發(fā)商可能為了促銷而降價，剛需客戶可以等一等。

如果購房者是改善客戶，想要購買140平方米以上的大戶型，那么北京市場此前由于出讓了一批優(yōu)質(zhì)的地塊，在今年會釋放出一批140平方米至200平方米、價格在每平方米七八萬元左右的房源，市場上現(xiàn)存一些均價每平方米五六萬元的改善房源，一旦這批價格較高的房源釋放，可能會帶動改善市場房價上漲，所以改善客戶的購房動作應當稍微提前一些。

疫情后放松調(diào)控可能性未可知

企業(yè)要努力“自救”

在接受法治周末記者采訪時，多位受訪專家都認為，當前針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的政策都是“邊邊角角”的，沒有觸及可能影響行業(yè)發(fā)展核心的限購限貸限售限價政策。

也有不少人關心，此次疫情過后，政府是否會因為房地產(chǎn)市場的疲軟而像“非典”后一樣，出臺刺激行業(yè)發(fā)展的政策，放松之前對行業(yè)的調(diào)控，房價是否有可能報復性反彈?

2003年，房地產(chǎn)行業(yè)處于市場化的起步階段。2002年7月，當時的國土資源部第一次明確提出商品住宅、商業(yè)等用地必須通過招拍掛方式來公開出讓，2003年8月底(非典疫情過后)國務院頒布了18號文件，正式指明房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在這之后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房價也隨之上漲。

但中金公司研究部認為，現(xiàn)在和“非典”時期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢和政策環(huán)境不同。“非典”時行業(yè)政策傾向主要為積極支持、刺激樓市發(fā)展，而此輪政策端以穩(wěn)為先。2003年樓市政策整體寬松，以支持市場擴張、刺激購房需求為主。但此輪樓市政策出發(fā)點為平穩(wěn)市場，在房住不炒的大基調(diào)下實行因城施策的精細化、靈活化調(diào)控，政策層面不再出現(xiàn)“一刀切”式的放松或收緊。

劉天旸也判斷，目前，國家對樓市調(diào)控的基調(diào)是“房住不炒”，目的是促進行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。是否會放松之前的限購、限貸、限價等政策，改變調(diào)控大方向，要由中央根據(jù)疫情對經(jīng)濟的整體影響來判斷。

“如果真的到了需要推翻之前多年的政策導向，需要通過刺激房地產(chǎn)行業(yè)來拉動經(jīng)濟的地步，經(jīng)濟受到的影響就會很嚴重。”劉天旸說。

嚴躍進則認為在部分地方可能會有利率下調(diào)、首付比例下調(diào)、放松預售條件等微調(diào)的可能，是否會在限購、限價上做調(diào)整，還不太好判斷。

在接受法治周末記者采訪時，劉天旸還建議，無論是房產(chǎn)中介行業(yè)還是房地產(chǎn)開發(fā)商，在目前沒有辦法大規(guī)模線下活動的情況下，不能寄希望于行業(yè)刺激政策，而是要先努力“自救”，無論是獲客方式還是產(chǎn)品打造上都要重新思考。

“就像恒大最近線上購房的聲勢很大。且不說最終下定金的客戶轉化為實際購買的比例有多少，但它至少是鎖定了大量的客戶，而與客戶保持高度的粘性，在這個階段很重要。”劉天旸說，不過恒大的這種做法不適合中小企業(yè)，中小企業(yè)要探索一些其他的方式。

郭毅補充，在這次疫情中，小區(qū)物業(yè)的重要性也尤為凸顯，物業(yè)管理服務良好的企業(yè)給業(yè)主的體驗和安全感是完全不同的，未來影響購房者選房的指標除了價格和地段，物業(yè)也是很重要的影響因子，這也需要開發(fā)商在產(chǎn)品打造時做相應調(diào)整。

“門店關閉、無法帶看、交易量下降勢必會給經(jīng)紀公司照成一定的沖擊。中介行業(yè)今年最主要的目標首先是能夠活著，然后是健康地活著。”劉天旸認為，房地產(chǎn)行業(yè)的明天會很好，我們不能倒在黎明前。