房?jī)r(jià)下跌買(mǎi)不買(mǎi)？從2024年起 或做好房子“潮水退卻”后的準(zhǔn)備！

近兩個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛進(jìn)入了“靜音模式”，曾經(jīng)熱議的房?jī)r(jià)走勢(shì)如今已鮮少引起人們的關(guān)注。這一轉(zhuǎn)變的背后，很大程度上是因?yàn)楣妼?duì)房?jī)r(jià)暴漲的擔(dān)憂逐漸消退，使得許多剛需購(gòu)房者不再焦慮于房?jī)r(jià)的起伏。

自2021年9月起，我國(guó)房?jī)r(jià)已步入下跌趨勢(shì)，持續(xù)了整整兩年。盡管全國(guó)平均房?jī)r(jià)穩(wěn)定在9200元/平方米左右，但不少城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅仍然顯著，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)跌幅甚至超過(guò)了40%。在某些地區(qū)，樓盤(pán)的售價(jià)與2017年的高峰相比，已經(jīng)下跌了50%以上。這意味著，那些在2017年高點(diǎn)購(gòu)房的人，若不計(jì)入購(gòu)房成本和房貸利息，他們所持房產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)減半。這一現(xiàn)象不僅揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻變化，也反映了公眾對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變。如今，購(gòu)房者更加理性地看待房?jī)r(jià)，不再盲目追求房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的投資回報(bào)，而是更加關(guān)注房產(chǎn)的實(shí)際居住價(jià)值和長(zhǎng)期投資價(jià)值。

自2023年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，各地樓市紛紛推出利好政策。截至2024年3月底，樓市政策堪稱十年之最，不僅房貸利率跌破4%，眾多城市和地區(qū)首套房首付比例亦降至20%。此外，限購(gòu)限售政策已大幅放寬，為購(gòu)房者掃清了障礙，降低了購(gòu)房門(mén)檻和成本。這令許多剛需購(gòu)房者看到了購(gòu)房的希望之光。

對(duì)于房企而言，盡管他們內(nèi)心并不希望房?jī)r(jià)下跌，但在資金鏈緊張、負(fù)債率高企的現(xiàn)實(shí)壓力下，不得不采取降價(jià)促銷(xiāo)的策略以回籠資金。在當(dāng)前的樓市背景下，房?jī)r(jià)呈下跌趨勢(shì)，而政策環(huán)境則日益有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。那么，面對(duì)這樣的形勢(shì)，人們究竟應(yīng)不應(yīng)該買(mǎi)房呢?

市場(chǎng)上關(guān)于抄底買(mǎi)房的聲音此起彼伏，其邏輯似乎很簡(jiǎn)單：隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和樓市政策的不斷放寬，房地產(chǎn)行業(yè)必將走出低谷，房?jī)r(jià)也將隨之反彈上漲。確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為民生支柱，只要人們還需要住房，它就有持續(xù)發(fā)展的可能。我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)仍有廣闊空間，這也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

然而，在我看來(lái)，這些理由并不足以支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)測(cè)。以今年上半年的市場(chǎng)為例，盡管購(gòu)房者眾多，樓市政策利好，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯的反彈上漲。2024年的房?jī)r(jià)走勢(shì)已趨于穩(wěn)定，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也愈發(fā)明朗。因此，我們應(yīng)該做好“潮水退卻”后的準(zhǔn)備，并預(yù)測(cè)：今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)超出我們的想象。

在2024年的前幾月，盡管房?jī)r(jià)仍處于下跌趨勢(shì)，但多數(shù)城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)依然維持相對(duì)穩(wěn)定。這是因?yàn)?，即便多?shù)人對(duì)房?jī)r(jià)前景持悲觀態(tài)度，穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和各項(xiàng)利好政策仍在為房?jī)r(jià)提供支撐。然而，若2024年下半年房?jī)r(jià)仍無(wú)明顯回升，那么部分城市和地區(qū)的房?jī)r(jià)恐將面臨難以承受的壓力，可能出現(xiàn)更大幅度的下跌，其跌幅甚至可能超出許多人的預(yù)期。對(duì)此，我們不應(yīng)輕易否認(rèn)?；仡欉^(guò)去，誰(shuí)能預(yù)料到七年前環(huán)京地區(qū)的燕郊、涿州和香河等地的房?jī)r(jià)會(huì)腰斬后再度下滑呢?

因此，在當(dāng)前“房住不炒”的大環(huán)境下，我們應(yīng)避免盲目樂(lè)觀，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。實(shí)際上，隨著炒作氛圍的消退，房子正逐漸回歸其居住本質(zhì)。房?jī)r(jià)的走勢(shì)，歸根結(jié)底，是由需求決定的，而需求又受到人口變化的影響。房子作為居住場(chǎng)所，其價(jià)格漲跌與人口流動(dòng)密切相關(guān)。過(guò)去二十多年，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速，每年有近2000萬(wàn)農(nóng)村人口涌入城市，這是推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的核心動(dòng)力。

然而，當(dāng)前雖然城鎮(zhèn)化仍在推進(jìn)，但住房供應(yīng)已趨于過(guò)剩。同時(shí)，炒房客手中的房源正加速流入市場(chǎng)，顯示出許多投資者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的信心正在減弱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2021年3月起，各地二手房掛牌量持續(xù)激增。今年春節(jié)后，盡管購(gòu)房需求回升，但二手房掛牌量卻逆勢(shì)上揚(yáng)。許多二手房業(yè)主紛紛表示，希望趁樓市回暖之際將房子賣(mài)出。這一現(xiàn)象與股市下跌后的反彈拋售頗為相似，均反映出市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)前景的悲觀態(tài)度和投資意愿的減弱。

當(dāng)前，相較于日益增多的賣(mài)房者，真正具備購(gòu)房剛需的人群數(shù)量卻相對(duì)較少。這并非因?yàn)閯傂铚p少，而是由于當(dāng)前多數(shù)購(gòu)房者面臨著經(jīng)濟(jì)壓力，難以承擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主而言，采取降價(jià)促銷(xiāo)策略成為了他們快速售房的有效手段。唯有降低購(gòu)房門(mén)檻，才能吸引更多剛需購(gòu)房者入市。

展望未來(lái)，房?jī)r(jià)下跌的概率較大，降價(jià)銷(xiāo)售將成為開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主擺脫困境的必由之路。目前，二手房市場(chǎng)的降價(jià)幅度已大于新房市場(chǎng)。由于二手房業(yè)主缺乏有效的宣傳渠道和手段，降價(jià)成為了他們吸引購(gòu)房者的主要策略。然而，隨著二手房市場(chǎng)在新房市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力日益增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商也不得不加大降價(jià)促銷(xiāo)的力度。

以廣東惠州為例，有開(kāi)發(fā)商推出五折優(yōu)惠活動(dòng)，但仍表現(xiàn)出積極的銷(xiāo)售態(tài)度。這表明開(kāi)發(fā)商在降價(jià)銷(xiāo)售的同時(shí)，仍能夠承受一定的壓力。對(duì)于他們而言，盡快回籠資金無(wú)疑是明智之舉。

對(duì)于關(guān)注樓市的人來(lái)說(shuō)，近年來(lái)房?jī)r(jià)的下跌已讓許多購(gòu)房者蒙受損失。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸降溫，房?jī)r(jià)回調(diào)的幅度將受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和人口等多重因素的影響。這意味著，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在逐步擺脫泡沫，這對(duì)于尚未購(gòu)房的剛需人群來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息。然而，對(duì)于那些已在高位購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)沉重的打擊。

“房住不炒”的理念已深入人心，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與蕭條終將交替出現(xiàn)。面對(duì)這一趨勢(shì)，我們應(yīng)提前做好心理準(zhǔn)備，理性看待房?jī)r(jià)的波動(dòng)，以便在樓市的巨變中做出明智的決策。