海景房被低價拋售,多地房東的度假投資“夢碎” | 樓市地理
海景房被低價拋售,多地房東的度假投資
群山、海浪、飄雪,這三個元素結合在一起,便是“新晉網紅”威海的社交媒體形象。
這個冬天,一些網友不去瑞士、不去北海道,而是到我國山東半島的威海,感受暴雪后海邊城市的靜謐與冷寂。停泊的巨船成為打卡地,暴風雪塑造出極致的浪漫美學,讓一些網友直呼“雪后威海,給去不了北歐的我點點震撼。”
海景永遠是旅游的“黃金名片”。從北方的青島、日照、威海、到南端的北海、惠州、三亞,這些知名海景城市,總會因其旅游資源,出現(xiàn)一輪又一輪的人流旺期,同時吸引資本爭相下注,帶動當?shù)匚穆?、住宿、餐飲等投資熱潮。
這其中,海景房是一個顯著的存在。自我國商品房概念成熟后,海景房熱潮便從海南一路向北襲去,開發(fā)商蜂擁扎進海岸線,用美景與投資吸引外地購房者。但如今,因行業(yè)調整疊加產品屬性問題,大量低價海景二手房待售,已不復曾經高光。
從近期被討論的惠州、到“老網紅”威海乳山,海景房價格神話正在一個又一個城市消逝。
風口浪尖的海景房
近幾日,惠州碧桂園十里銀灘海悅灣備受關注,起因是一張某二手房源成交圖顯示,“4室2廳的154.11平方米房源,成交價僅25萬元,折合單價約1623元/平方米。”
海景房、深圳周邊、超低價,這幾個關鍵詞組合,讓網友震驚且不解。事后經當?shù)刂薪樽C實,該房源實為“雙拼房”,一套成交25萬元,一套成交35萬元,加上各類費用,實際成交單價折合約4200元/平方米,但仍引發(fā)網友對海景房的又一輪熱議。
在社交媒體上,被網友熟知的“白菜價”房源地,一個是鶴崗,一個是乳山。前者地處廣袤東北,后者位于山東、標簽便是“海景房”。雖然乳山實際房價比鶴崗高,但因遍地低價“海景房”,使其在社交媒體上的形象十分獨特。
從整體看,乳山所屬的山東威海,經歷了樓市尤其是海景房的多年起伏。
威海市位于我國山東半島東端,三面瀕臨黃海,有近千公里的超長海岸線,轄環(huán)翠區(qū)、文登區(qū)、榮成市和乳山市。這片土地風景秀麗,海水清澈,有30多處港灣,被168個大小島嶼環(huán)繞。在北方大地上,擁有這種風景的城市確實屬于少數(shù)。
威海一處知名旅游景點,湛藍的海岸線水天一色,沙灘附近分布著一排排洋房別墅,雖然并非夏天旅游旺季,但海邊擠滿了打卡的年輕人。在離岸的劉公島上,海鷗與郵輪上的游客親密互動,極富海濱城市魅力。
正是這種得天獨厚的旅游資源,讓威海曾成為海景房的熱門之地。
一種廣為流傳的說法是,“威海的海景房一大半是北京人買走的,而三亞、北海的海景房,大多是東北人買走的。”據稱,在2005年至2010年間,北京人的手機短信常能收到威海海景房的小廣告,中介公司會組織看房團坐班車去威海買房。
當時,北京房價逐年上漲,而在山東威海,“首付幾萬就能擁有一套海景房”,這對當時的中產階層產生了極大誘惑。他們向往著“面朝大海,春暖花開”的日子,懷揣著對海景旅居生活的憧憬,成為當時購買威海海景房的主力軍之一。
威海的乳山銀灘,更是“造夢”的集中地。公開信息顯示,最熱的時候,乳山銀灘一天能成交500套房,買房要靠搶、甚至托關系。大量外省人被看房團帶到乳山,還來不及好好考察當?shù)刈匀画h(huán)境、斟酌房價是否合理,便交錢上了海景房的車。
因大量開發(fā)、供應過熱,乳山銀灘海景房不久便出現(xiàn)變局。2013年及2015年,央視曾接連報道乳山銀灘的海景房爛尾、開發(fā)商跑路、市場去庫存問題。不過,受房地產行業(yè)新一輪上漲影響,從整體來看,威海市場又迎來了一波熱炒期。
克而瑞曾發(fā)表研報表示,2016年威海房價伴隨旅居市場快速上升,市區(qū)均價由5000元/平方米翻倍至8000元/平方米,其中恒大海上帝景入市房價率先破萬元。2017年,樓市進入量價齊升期,保利、華發(fā)等品牌房企集中進駐,帶動全市一、二手房價破萬。
然而好景不長,海景旅居產業(yè)將當?shù)胤績r炒至高位后,市場開始下行。2018年下半年,威海市場轉折向下;2019年后長期量價下行,2021年進入價格普降階段,市區(qū)在售樓盤較高點普降2000元/平方米,2021年后樓盤普遍“低到訪”,不復此前熱鬧。
在過去的2023年,騰策機構數(shù)據顯示,2023年威海商品住宅市場平穩(wěn)運行,供應量同比下降6.6%,降幅收窄;成交量同比上升10.1%,成交均價同比下降4.1%。“客戶購房態(tài)度仍較謹慎,觀望情緒顯著,購房周期長,更傾向選擇現(xiàn)房、準現(xiàn)房項目。”
大量二手房待售
“海景房”聽起來美麗,但到實際居住環(huán)節(jié),則是因人而異。有人設想著旅居生活,卻發(fā)現(xiàn)一年到頭去不了幾次,房屋長期空置;有人則發(fā)現(xiàn),買房時最中意的近海房源,后續(xù)換來的是環(huán)境潮濕、維護麻煩、生活配套不便,無奈降價出售。
記者在某房產平臺看到,在威海乳山銀灘旅游度假區(qū),一套面積64平方米的房源,售價僅10.6萬元,該房源去年年底掛牌,即便價格已經如此之低,近期還是降價了兩次。
從平臺圖片看,該房源為開發(fā)商交付時的狀態(tài),陽臺較為破舊,沒有近期居住過的痕跡。負責該房源的中介說,業(yè)主自從多年前買下這套房后,便很少來居住,如今低價出售。“小區(qū)平時冬天人很少,夏天人多些,大多是外地老人,頂層房源沒有電梯不好賣。”
威海乳山之外,同樣有不少類似房源,比如威海榮成某小區(qū)一套55平米的房源,目前掛牌價17萬元,“出門就是大海,養(yǎng)老度假好地方”,該房源宣傳語顯示。另一套房源簡介直接稱,“一線看海房子,躺在床上看大海”,而其售價也僅十幾萬元。
在遍布海景房的其他城市,上述情況也非孤例。比如惠州大亞灣片區(qū)一套38平方米的房源,目前掛牌售價僅12.5萬元;在惠東某品牌房企開發(fā)的小區(qū),一套面積79平方米的房源,目前掛牌售價35萬元,其宣傳語也標明“一線海景房”。
整體來看,多個海景房城市,二手房市場都出現(xiàn)跌價情況。比如威海,安居客平臺顯示,3月其二手房掛牌均價8089元/平方米,同比下跌9.72%,而在2021年初時其二手房掛牌均價超九千元;惠州3月二手房掛牌均價9926元/平方米,同比下降5.99%,2021年初時其二手房掛牌均價過萬。其余城市如北海等地,也出現(xiàn)了二手房跌價的情況。
“市場冷淡導致一些海景房二手市場供應量增加,低價房源出現(xiàn)。”諸葛數(shù)據研究中心高級分析師朱麗平告訴第一財經,這些低價房源有的是業(yè)主急需資金,或對海景房市場前景持悲觀態(tài)度。旅游火熱之際,一些消費者更傾向于選擇短期租賃度假,而不是購買房產。
值得注意的是,大量海景房待售,與曾經的過量供應不無關系。以乳山為例,早期銷售火爆時樓盤大量開發(fā),銀灘20多公里海岸線上有多達200多個小區(qū),供給遠遠過量。
威海整體市場,也有過一段土地過量供應期。克而瑞表示,2018年以前威海本土房企密集囤地,后續(xù)遭遇市場下行滯銷。2018年,市場下行但政府土地出讓并未收斂,2020年更是成交37幅宅地。進入2021年,政府供地才明顯減少,給予了樓市一定喘息之機。
“現(xiàn)在賣二手房的,很多都是虧錢在賣,整體市場都不太好。”威海當?shù)匾晃恢薪槿耸勘硎?,政府方面也在控制土地供應,以調節(jié)樓市供需關系,消化現(xiàn)有住房。
值得注意的是,盡管海景房跌價案例頻現(xiàn),但在現(xiàn)實生活中,靠信息差吸引外地人買海景房仍然屢見不鮮。近日記者在河北某商場看到,有銷售正鼓動一位老人簽訂合同,買房目的地便是山東日照,老人表示疑惑與不安,銷售則建議她賣掉老家房子遷往遠方的海景房。
不過,海景房的度假性質,也決定了其空置率高,人流量少,配套也很難跟得上,正因為此,在這一輪房價下跌周期中,海景度假房幾乎成為下跌幅度最大的產品類型。
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