別罵了,昨夜一二線樓市集體破防!
別罵了,昨夜一二線樓市集體破防!
昨天有些朋友留言說,很久沒寫樓市分析稿了,晚上加了個班,今早立馬來兌現(xiàn)了。
2023年以慘重的代價告訴一件事:沒有誠意的擠牙膏式救樓市,只會害了自己……
所以看到最近一連發(fā)的好幾個救市政策,我只想說,還不夠猛!
希望后面各個城市趕快動起來,政策趕快跟上來,力度提上去,不要猶豫不要停,千萬不敢停!
1
上海,終于出手了,單身能買房了!
昨天傍晚,上海住建局一紙紅頭文件發(fā)來,重磅救市政策就來了。
非戶籍,社?;騻€稅滿5年及以上,可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明島區(qū)除外)限購1套住房,新房二手房均可。
1月31日起,開始實(shí)施。
歡呼吧,這是所有魔都單身人士的最大福音!
在這之前,如果不結(jié)婚,你有多少錢在上海都沒有資格買房。
但事實(shí)是,上海非戶籍人口非常多,大齡單身的更多,現(xiàn)在外地人買房把“已婚”硬性限制解除,這些人都有了購房資格。
去年12月14日,北京和上海曾同天發(fā)布新政,都把首套房首付降到了30%,二套房首付降到了40%-50%,房貸利率也降了一大截兒。
可惜,這次力度并不夠大,沒有引起明顯的市場波動。
這次能有用嗎?
有,但仍然不夠。
如果能把社保個稅年限再往下降一降,比如5改3,那就更好了!
截止發(fā)稿前,一線城市中,只剩北京和深圳還沒最新動靜,大概率也不遠(yuǎn)了!
呼喊北京和深圳,趕快行動,發(fā)政策干貨!
2
還有廣州。
無論是去年還是今年,論救市,廣州永遠(yuǎn)是一線中最早的那一個!
1月27日米宅年會當(dāng)天,廣州放開了大戶型限購。
并且名下120平方米以上不計套數(shù),出租或出售,不計套數(shù),能合證的套數(shù)按合并后。
一句話:大戶型不限購、不計套數(shù);小戶型,出租和掛牌現(xiàn)有住房,也能突破限購套數(shù)限制。
加上之前的政策,廣州目前唯一的限制就是:非戶籍在限購區(qū)買120㎡以下住房了。
去年解除部分限購后,現(xiàn)在限購區(qū)為,越秀、海珠、荔灣、天河、白云(不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn))、南沙。
廣州新政后第3天,市場啥反應(yīng)?
一個廣州資深中介朋友說,二手房客戶咨詢量顯著提升了,但實(shí)際帶看量并沒有明顯變化,很多人只是問問就沒下文了;大戶型房源很多房東都降價了,天河區(qū)珠江新城等,有的房源最高往下調(diào)了幾十萬甚至近百萬。
另外,辦假證的活躍起來了,租賃合同甚至不花錢自己就可以做。
這張圖,是廣州近兩年的新房成交量。
8月9月最差,一個月成交量只有四千多套。
9月份又是取消認(rèn)房認(rèn)貸,又是解除部分區(qū)域限購,市場反饋上,10月份短暫回升了一下下,11月立馬又降下來了。
價格呢?跌的也挺厲害。
2023年12月廣州新房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.0%,排在跌幅榜第七位;
二手住房價格指數(shù)環(huán)比下跌1.5%,排在跌幅榜第四位。
和蘇州一樣,去年9月,廣州就放開了番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮(zhèn)的限購。
只怪當(dāng)時步子太小!
如果當(dāng)時就全面放開、或者放開大戶型限購,市場一定不是現(xiàn)在這樣子!
這次力度也不夠,按廣州現(xiàn)在的行情,全面解除所有限購才是正道!
3
二線城市代表:蘇州。
昨天蘇州全面取消限購了!可惜的是,新房仍限售2年。
30日,面對各種網(wǎng)傳,蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員終于做了回應(yīng):“購買新房、二手房都不做購房資格審核,新房限售政策仍為2年。”
緊跟著,蘇州市房產(chǎn)交易中心工作人員也明確,“從今天起,不再審查套數(shù),也不看購房資格。”
這意味著,在蘇州市場,所有關(guān)于買房的限制,徹底解除了,無需社保、不限套數(shù)、不看面積,想咋買咋買!
買房限制是解除了,但賣房限制仍有“限售2年”,保留最后一道限。
要我說,何必呢,還磨嘰啥、遮掩啥,一塊兒取消了算了,還猶豫個什么?!
蘇州這次全面放開限購,乍一看好像挺猛,其實(shí)不然。
早在去年4月、9月,就放松過兩次了。9月份的時候,取消了120㎡及以上商品住房限購,不再審核資格,本地外地都可以隨便買。
聽說但是本來是想全面放開的,但又臨時叫停了,只局部放開。
唉……
結(jié)果嘞?又一次擠牙膏式救市,市場根本沒什么反應(yīng)。
按照諸葛數(shù)據(jù),
2023年蘇州商品房總成交量下降11.7%;新房成交下降39.54%;二手房成交漲了26.46%。
但二手房更難的是,掛牌量太太太高了,截止2024年1月30日,蘇州二手房掛牌量突破22萬套。
瞧 ,信心和預(yù)期,根本沒起來!
一鼓作氣,再而衰,三而竭……
過去兩年救市斷斷續(xù)續(xù),這個問題一直都在,一直沒解決。
去年一年發(fā)了637條救市政策,結(jié)果嘞?3月份小陽春后,政策沒跟上,一步?jīng)]跟上,步步跟不上,就像氣球,一下子泄了氣。
最后就是越救越差,越救越尷尬……這是留給2023,最大的遺憾!
4
另一個好消息:萬眾期盼的“地產(chǎn)項目融資白名單”終于有了動靜!
這個事兒其實(shí)從去年年底就開始提,但一直沒落實(shí),或者說落實(shí)的不夠快。
按照住建局的說法,在1月底前,第一批地產(chǎn)項目白名單就可能落地并爭取貸款。
昨天,記者采訪了多家央國企、混合所有制、民營企業(yè)、以及出險房企,相關(guān)人員都說“尚未就新的白名單政策接到銀行通知。”
到了晚上,住建部和金融監(jiān)管總局發(fā)聲,廣西南寧第一個落地。
“向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了第一批107個房地產(chǎn)‘白名單’,其中北投荷院項目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款。”
今天是1月31號最后一天,“白名單”雖然還沒公布,但應(yīng)該內(nèi)部通知到位了。
前段時間,我詳細(xì)扒了幾十家房企的債務(wù)到期明細(xì),發(fā)現(xiàn)2024年上半年,很多房企都有債務(wù)要還,而且債務(wù)還不少。
在新一個償債高峰,能不能拿到錢、能融到多少錢,至關(guān)重要!
前天,中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱,預(yù)計2023年要虧損17億元,而上年同期盈利3393.95萬元,首次由盈轉(zhuǎn)虧。
虧損中交并不是個例,雖然財報還沒出,但看看全年銷售業(yè)績下滑程度,再看看上半年各房企的虧損狀態(tài),下半年并沒有好轉(zhuǎn)。
所以另一個王炸就是,2、3、4月份,很多房企財報出來肯定不好看,這對擊垮信心和安全感破壞力極強(qiáng)!
5
仔細(xì)盤一盤,眼下樓市最難的問題是:
1、新房賣不動,信任危機(jī)還沒解除!
——所以2024年交付絕對不敢再出事了,主流房企也不能再出大問題了!
2、大力度的政策還沒集中爆發(fā),信心拉不上來!
——就目前市場這樣子,想多城集體復(fù)蘇已經(jīng)不太可能,現(xiàn)在急需集中全力拉出來一個標(biāo)桿城市,哪怕價格漲不動,成交量先漲一截兒就行,至少數(shù)據(jù)拉上來讓所有人都看到!
3、二手房掛牌量激增,簡直太太多了,突破了歷史極限!
——大體量的二手房涌出來,擠壓太嚴(yán)重了,尤其把新房市場擠壓的慘的一批。
4、砸盤房東太多了,二手房房價根本穩(wěn)不住,越穩(wěn)不住越賣不動!
——現(xiàn)在全國房東的心態(tài)都亂了,比如小區(qū)市場價1萬8,一兩個房東扛不住一下把價格拖到1萬34,整個小區(qū)都慌了,根本賣不動。
所以你看,救樓市,任重道遠(yuǎn),不下狠勁兒咋能行?
24年可能“不確定”這個詞還將籠罩在這個特殊的歷史階段。
全球四大審計公司之一畢馬威最新的《全球經(jīng)濟(jì)展望》中,對今年有一些展望和預(yù)測,這種預(yù)測基于目前存在的少數(shù)確定性以及可以幫助我們拼湊復(fù)雜未來的長期趨勢。
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