消失的“1804”：女律師海南購房維權7年未了丨深度

從購房到與開發(fā)商交涉，到政府投訴，再到彼此對簿公堂，北京女律師楊婷婷在海南購房維權達7年之久。目前仍然沒有拿回購房款。

2017年2月，楊婷婷被街頭散發(fā)房地產(chǎn)小廣告的中介人士，帶至海南省陵水縣土福灣的清鳳海棠長灘項目看房，并當場認購了“一期8棟1804號”房源。之后，楊婷婷交了136萬余元認購金。

但楊婷婷左等右等，并未等來房屋合同網(wǎng)簽備案，而是驚訝發(fā)現(xiàn)該項目根本沒有“1804”房。

2023年1月，楊婷婷無奈之下將中介公司、開發(fā)商訴上法院，要求解除認購協(xié)議、退還136萬余元認購金以及承擔相應的違約責任。

2023年5月，陵水縣人民法院作出一審判決，楊婷婷前兩項訴求得到了法院的支持，但其要求承擔違約金的訴求被駁回。楊婷婷對此不服，已提起上訴，目前二審尚未開庭。

那么，楊婷婷購買的“1804”房究竟是怎么沒了呢?中國房地產(chǎn)報記者就此采訪了購房人及開發(fā)商，揭開消失的房源之謎。

購房

“你們報道羅皓姜在陵水海棠長灘別院買房的事，都是四川清鳳集團開發(fā)的項目。”1月9日，北京執(zhí)業(yè)律師楊婷婷在看了《上海商人海南陵水退房糾紛調查：隱秘的購房資格丨深度》一文后，撥打本報熱線述說自己的購房遭遇。

“7年了，開發(fā)商至今沒有將購房款退還給我。”楊婷婷告訴記者，她在海南陵水縣清鳳海棠長灘項目購房，純屬偶然。

據(jù)楊婷婷講述，2017年2月7日，她在三亞過完年后，準備去街上購買一些特產(chǎn)帶回北京。

“我在三亞解放路買海南特產(chǎn)，路邊散發(fā)廣告?zhèn)鲉蔚娜藛栁?，要不要買三亞海棠灣清鳳海棠長灘項目(實際在陵水縣英州鎮(zhèn)土福灣——記者注)的房子。”楊婷婷告訴記者，當時自己也不急著回北京，就鬼使神差地跟著房產(chǎn)中介去了項目看房。

看房當天，楊婷婷交了10萬元定金，并與房歌(海南)信息科技服務有限責任公司(以下簡稱“房歌公司”)簽訂了一份《清鳳海棠長灘認購協(xié)議》。

該協(xié)議約定，楊婷婷購買房歌公司代理的清鳳海棠長灘項目一期8棟1804房，建筑面積95.13平方米，房屋單價54559元/平方米，總金額519萬余元。協(xié)議還約定，如果房歌公司將該房再次出售給第三人，房歌公司將承擔雙倍返還的違約責任。

由于楊婷婷采用一次性付款方式，享受相應折扣后房屋總價為420萬余元。楊婷婷一共支付了136萬余元，即超過了協(xié)議約定的30%首付款。

“我?guī)缀趺總€月都要催促那個賣給我房的銷售人員，問什么時候可以網(wǎng)簽。”楊婷婷告訴記者，“當初銷售人員說大概2017年3月底，最遲于5月底就可以網(wǎng)簽，但后來再問，對方一直說‘快了’。”

2018年4月，海南實行“全域限購”。此時，楊婷婷開始著急了：“如果房屋沒有網(wǎng)簽備案，我是不是在海南就沒有了購房資格?”

“我再催促銷售時，她說她已經(jīng)辭職了，并最終告訴我，清鳳海棠長灘項目根本就沒有‘1804’房源。”楊婷婷告訴記者，后來她才了解到，該項目所有建筑最高只有15層，壓根兒就沒有18層的房源。

訴訟

得知該情況后，楊婷婷覺得難以理解：認購協(xié)議都簽了18層頂層的房源，現(xiàn)在居然沒有了了“1804”房?

“除了與那個銷售聯(lián)系，我并不認識開發(fā)商其他負責人，我只能通過當?shù)?2345熱線聯(lián)系到他們。”從2018年5月底開始，楊婷婷給清鳳集團及其董事長黃清平、房歌公司等發(fā)律師函，認為認購協(xié)議所涉及房產(chǎn)是虛假房產(chǎn)，開發(fā)商涉嫌嚴重的違法違規(guī)售房。

“當時雙方也進行了溝通協(xié)商，房歌公司說同意退還購房款，可就是不明確哪天能給錢。”楊婷婷告訴記者，她認為開發(fā)商構成了欺詐，主張要求開發(fā)商和房歌公司共同承擔退還購房款及承擔相應的違約賠償責任，但他們7年來并未退還一分錢。

2023年1月，在與開發(fā)商和房歌公司多次交涉，且不停地向當?shù)赜嘘P部門投訴未果的情況下，楊婷婷將房歌公司、項目開發(fā)公司陵水陽光實業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱“陽光實業(yè)公司”)訴至陵水縣人民法院。

楊婷婷的訴求包括：解除雙方簽訂的《清鳳海棠長灘認購協(xié)議》，退還136萬余元認購金，以及承擔雙倍返還認購金136萬余元的違約責任。

2023年4月13日，陵水縣人民法院公開開庭審理此案。

法院審理認為，本案系因原、被告之間簽訂的商品房認購協(xié)議無法履行產(chǎn)生的糾紛，屬于商品房預約合同糾紛。而雙方爭議的焦點問題之一，便是“案涉合同能否解除，如解除法律后果如何處理問題”。

那么，“1804”房去了哪里?

一審中，楊婷婷訴稱，清鳳海棠長灘項目根本沒有“8棟1804號”房屋，海南省早在2016年12月8日就出臺了“限高政策”[即瓊發(fā)(2016)23號文件]，而開發(fā)商是2017年5月25日才取得《建設工程規(guī)劃許可證》，其設計圖紙也只有15層。

購房人：開發(fā)商2017年5月25日才取得《建設工程規(guī)劃許可證》。

她認為，兩被告銷售不存在房屋，其行為構成了欺詐，并非法使用購房人巨額資金超過6年之久。

房歌公司稱，該公司向客戶推介時，“1804”房源信息是由陽光實業(yè)公司提供的，其不存在虛假承諾的情形。

關于“1804”房是否存在的問題，陽光實業(yè)公司表示，2016年8月，該公司向陵水縣發(fā)改委報備審批之時，明確表示案涉小區(qū)修建18層;同年8月16日，陵水縣發(fā)改委批復同意該公司的修建方案。

陽光實業(yè)公司還稱，楊婷婷于2017年2月7日在該項目購房，但海南省政府于2017年2月19日發(fā)布了《關于加強城市設計和建筑風貌管理的通知》[瓊府(2017)15號]。根據(jù)該通知，案涉小區(qū)建筑高度不得高于45米，所以只得更改為5棟15層。

陽光實業(yè)公司認為，其并不存在所謂欺詐情形，是應政府規(guī)劃調整，導致案涉小區(qū)無法修建高樓。

另據(jù)記者了解到，清鳳集團官網(wǎng)顯示，房歌公司系其“戰(zhàn)略板塊”企業(yè)之一。

2023年5月29日，陵水縣人民法院對此作出的一審判決：支持了楊婷婷的前兩項訴求，即確認楊婷婷與房歌公司簽訂的《清鳳海棠長灘認購協(xié)議》解除，陽光實業(yè)公司返還楊婷婷136余萬元認購金。楊婷婷其他訴求被法院駁回。

楊婷婷對此不服，以一審法院認定事實錯誤、適用法律錯誤且程序違法為由，向海南省第一中級人民法院提起上訴。目前二審尚未開庭。

反思

最近，記者就此分別采訪了購房人楊婷婷及開發(fā)商陽光實業(yè)公司法務鳳先生，他們對此均有各自的說法。

楊婷婷稱，一審法院認定“因海南省政府出臺《關于加強城市設計和建筑風貌管理的通知》[瓊府(2017)15號]，導致開發(fā)商無法將房屋建設至18層”，這是事實上的認定錯誤。

她表示，事實上，早在2016年12月8日，海南省委、省政府就出臺了《關于加強城鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理工作的實施意見》[瓊發(fā)(2016)23號]的“限高政策”，對案涉小區(qū)項目建筑高度就有明確的規(guī)定，也就是說建筑高度不能超過45米，即不能超過15層。[瓊府(2017)15號]文是對[瓊發(fā)(2016)23號]文的貫徹落實，并不是出臺了新的“限高政策”。

楊婷婷告訴記者，也就是說，她在2017年2月7日購房之前，開發(fā)商知道或應當知道其無法將房屋建設至18層。

“在這種情況下，開發(fā)商依然將并不存在的18層房源賣給我，屬于嚴重的欺騙行為。”楊婷婷說，一審法院依據(jù)后面的[瓊府(2017)15號]斷案，屬于認定事實錯誤。

楊婷婷還表示，其在購房時，清鳳海棠長灘項目尚未取得《建設工程規(guī)劃許可證》，因此房歌公司及開發(fā)商陽光實業(yè)公司預售房屋，屬于違法違規(guī)行為。

另外，她認為，陵水縣發(fā)改委不是批準規(guī)劃建設的法定機構，“陵發(fā)改審批備〔2016〕24號”《海南省企業(yè)固定投資資產(chǎn)項目備案通知書》只是項目備案而已，開發(fā)商申報材料的真實性由開發(fā)商負責，不是批準開發(fā)商能建多少層樓的法律依據(jù)，它不等同自然資源和規(guī)劃、住建等部門批準開發(fā)商合法建設及銷售房屋的法律依據(jù)。

對于此，陽光實業(yè)公司法務鳳先生向記者表示，他們確實不清楚有這么一個情況(楊婷婷所說2016年12月出臺的“限高政策”)，楊婷婷在法庭上也沒有將相應的證據(jù)材料進行提交。

鳳先生堅持其觀點，稱在楊婷婷與房歌公司簽認購協(xié)議之前，他們向陵水縣發(fā)改委報批了案涉小區(qū)的規(guī)劃方案，當時是通過批復的，小區(qū)可以修建18層;項目最后修建不了18層而調整為15層，是由于政策等“不可抗力”造成的。

“(層高)調整以后，其實我們也聯(lián)系了客戶，提出置換(房源)，或者是退款。”鳳先生表示，但楊婷婷提出的條件他們沒法接受，“從我們來看，這個政策調規(guī)屬于一個‘不可抗力’;開發(fā)商也提出一個合理的解決方案，楊女士即便要退款，也要過來辦理相關手續(xù)，比如提供退款賬戶等。”

鳳先生還向記者介紹，清鳳海棠長灘項目的開發(fā)商為陽光實業(yè)公司，并非四川清鳳集團，清鳳集團只是項目的墊資代建方，即清鳳集團旗下的建筑企業(yè)墊資代建。

至于清鳳集團在其官網(wǎng)“地產(chǎn)開發(fā)”中有“海棠長灘”，鳳先生解釋稱，清鳳集團在旁邊也有其合作的樓盤，想一起做成一個企業(yè)集群品牌效益。

但對于鳳先生的說法，楊婷婷并不認同。她告訴記者，真實情況是，開發(fā)商及房歌公司并沒有主動將“不能建18層”的情況告知她，是其三番五次催促銷售辦理網(wǎng)簽，但一直沒有得到落實，后來銷售人員見事情實在瞞不住了，才將真實情況告訴她，而且那時那名銷售人員已經(jīng)離職。

“如果他們真的通知我了，那就拿出相應的證據(jù)出來。”楊婷婷稱，在一審期間，她也提供了最早的“限高政策”、開發(fā)商后來才取得的《建設工程規(guī)劃許可證》等證據(jù)，但不知道什么原因并未引起重視。

鳳先生向記者表示，一審后，他們也表示原意與楊女士一方溝通協(xié)調，且在法院的主持下進行了調解;但楊婷婷表示，他們說得挺好聽，可就是不給錢，“如果有誠意，是不是先把我的購房款本金先退還給我?都7年了，究竟誰在說謊?”

去年12月29日，記者在陵水縣住房保障管理中心采訪海棠長灘別院項目購房人羅皓姜一事時，一名許姓負責人的辦公桌上堆放著一摞12345熱線轉來的投訴件。該負責人當著記者的面，將該摞投訴件的正面反扣過來，并用其他紙張遮住。

陵水縣是海南省房地產(chǎn)開發(fā)大縣，該縣經(jīng)濟曾一度高度依賴房地產(chǎn)。據(jù)海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1~12月份，陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額超75億元，僅次于?？?、三亞;房地產(chǎn)銷售面積為53.44萬平方米，在全省排名第四;房屋銷售額約149億元，也僅次于?？凇⑷齺?，系全省房屋銷售額“過百億元”的3個市縣之一。

房地產(chǎn)開發(fā)的背后，為何是一起接一起的涉房糾紛投訴呢?該情況應引起有關方面的高度警惕和重視。