深圳三年間九個(gè)“10萬+”豪宅區(qū)消失，機(jī)構(gòu)：部分二手房回2015年水平

二手房成交一直是深圳樓市行情的風(fēng)向標(biāo)。

早在2016年，北京、上海、深圳三個(gè)一線城市的二手房成交面積就已經(jīng)達(dá)到了新房的兩倍以上，中信證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳聰曾表示，二手房主導(dǎo)市場(chǎng)時(shí)，房價(jià)更多將依賴市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)。

深圳過去五年里有兩年出現(xiàn)異常，分別是2021年和2022年，新房成交占比超過了二手房，二手房成交占比退到50%以下，分別是44%、39%。那兩年深圳新房因限價(jià)及打折促銷，熱度很快蓋過二手房，二手房因參考價(jià)制度的出臺(tái)迅速冷卻。

據(jù)深圳房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)樂有家最新發(fā)布的2023年度深圳樓市報(bào)告，深圳樓市在2023年回歸常態(tài)，二手房重回主導(dǎo)地位，二手房成交占比返回51%。

報(bào)告顯示，2023年全年，深圳共售出64389套一二手住宅，同比上漲15%。新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“供應(yīng)增加，成交下滑”的分化趨勢(shì)，全年成交31621套一手住宅，創(chuàng)下近5年最低點(diǎn);二手房過戶量32768套，過戶及網(wǎng)簽量同比漲幅均超50%。

樂有家介紹，二手房在2023年超過一手房最大的原因是參考價(jià)政策調(diào)整。

2023年4月，深圳各大商業(yè)銀行陸續(xù)收到指令，銀行發(fā)放二手房貸款不再以參考價(jià)為準(zhǔn)，核定房價(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)。參考價(jià)政策名義上的取消，釋放了一部分卡在首付預(yù)算上的剛需購房客，在一定程度上活躍了成交。

二手房市場(chǎng)重回主導(dǎo)地位的意義不小。“存量房市場(chǎng)是樓市的晴雨表，尤其是一二線大城市，二手房市場(chǎng)交易旺盛代表著購房需求旺盛，市場(chǎng)交易活躍度高，并輪動(dòng)帶動(dòng)一手市場(chǎng)的發(fā)展。”樂有家營銷總裁賀玲介紹。

不過，2023年深圳二手房整體的成交仍然在“降價(jià)走量”。

樂有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年新房成交均價(jià)為6萬元/平方米，同比下跌1.6%。二手房價(jià)6.5萬元/平方米，距離歷史最高點(diǎn)下滑22%，回到2019年;部分熱點(diǎn)片區(qū)房價(jià)一年跌幅超25%，部分熱銷樓盤房價(jià)一年跌20%。

“部分二手房跌回了2015年。”樂有家賀玲透露。

2015年，伴隨著銀行降息降準(zhǔn)、股市投資客流入樓市和深圳限貸松綁，深圳房價(jià)全年暴漲約40%，開啟全國樓市上漲潮。之后，深圳又經(jīng)歷了2019年因“社會(huì)主義示范區(qū)”“粵港澳大灣區(qū)”等政策助推下的的上漲。至今為止，深圳的二手房已經(jīng)跌落一輪上漲周期。

雖然4月在名義上取消了參考價(jià)政策，但二手房的成交下滑趨勢(shì)沒有因新政剎車，反而在新政后加快了下滑速度。如果以政府出臺(tái)的二手房參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，2023年上半年，深圳全市低于參考價(jià)成交占比僅3成左右，7月后開始大幅度提升，一躍超過6成，第四季度更是超過7成，直至12月底，低于參考價(jià)成交占比達(dá)到80%。

“不低于參考價(jià)的房子不看，已經(jīng)為市場(chǎng)常態(tài)。”樂有家方面透露。

相比之下，豪宅片區(qū)價(jià)格同比跌幅較?。号琶?9的華僑城下跌7.4%，排第29的香蜜湖下跌12.7%，后海下跌18%。沒上榜的深圳灣下跌10.3%，科技園跌幅12.1%。這一輪下跌中，福田表現(xiàn)出了比南山、寶安更堅(jiān)挺的房價(jià)。

不過，豪宅片區(qū)整體上也早已被價(jià)格下跌波及。樂有家整理的“10萬+”以上的片區(qū)，到2023年底僅剩下7個(gè)，華僑城與深圳灣是唯二超15萬元/平方米的片區(qū)?；厮?020年6-11月的二手房成交中，深圳10萬以上的片區(qū)有16個(gè)。也就是說，三年間，深圳消失了9個(gè)“10萬+豪宅”片區(qū)。

樂有家預(yù)測(cè)，深圳樓市進(jìn)入新周期，調(diào)整分化是必然趨勢(shì)：保障房市場(chǎng)承接首置需求，商品房市場(chǎng)承接改善需求，市場(chǎng)輪動(dòng)打通，通過時(shí)間來換空間，樓市將進(jìn)入新周期。

“未來5-10年，深圳的財(cái)富聚集效應(yīng)會(huì)再次提升，樓市價(jià)值會(huì)逐步修復(fù)。我們堅(jiān)定地長期看好。”樂有家研究中心報(bào)告稱。