2023年重慶新房供銷創(chuàng)新低，二手房越賣越多，累計(jì)掛牌存量超20萬套

2023年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)底部調(diào)整。

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶中心城區(qū)商品房供銷規(guī)模均創(chuàng)新低，其中全年商品房供應(yīng)1156萬平方米，同比下跌4%;成交1293萬平方米，同比下跌2%。盡管均價(jià)同比上漲4%至9428元/平方米，但仍處于萬元以下低位水平。

另?yè)?jù)中指研究監(jiān)測(cè)，2023年重慶中心城區(qū)商品住宅累計(jì)供應(yīng)500.3萬平方米，同比下降17.6%;成交659.2萬平方米，同比增長(zhǎng)6%。商品住宅成交均價(jià)則同比出現(xiàn)微漲。

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于新房。重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶二手房銷售107325套，同比下滑3%;均價(jià)12074元/平方米，同比上漲2%;全年新增二手房掛牌超30萬套，累計(jì)掛牌存量超20萬套。

新房供銷均創(chuàng)新低

“這段時(shí)間，基本新房項(xiàng)目都有活動(dòng)，開發(fā)商給的折扣也大，性價(jià)比較高，可以先看看新房。”1月17日，在第三方平臺(tái)上，重慶多位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者)表示，年前是比較合適的購(gòu)房時(shí)機(jī)，理由基本都是“新房項(xiàng)目供應(yīng)增加，優(yōu)惠力度較大”。

“現(xiàn)在項(xiàng)目屬于清盤階段，疊加年底沖量促銷，整體折扣還是比較有吸引力。如果能盡快確定，還能額外贈(zèng)送一個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，車位市場(chǎng)價(jià)12萬元左右。”每經(jīng)記者致電重慶九龍坡一新房項(xiàng)目時(shí)，置業(yè)顧問表示，在售房源有部分“工程抵款房”以及頂樓等部分樓層房源可給出較大折扣。

來源：克而瑞

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年12月，房企加速?zèng)_刺，量?jī)r(jià)均出現(xiàn)“翹尾”。當(dāng)月重慶市中心城區(qū)商品住宅供應(yīng)量回升，連續(xù)兩周供應(yīng)量保持在10萬平方米左右;成交量自2023年11月末以來出現(xiàn)回升，已有4周保持在10萬平方米左右，相較此前連續(xù)3周的不足6萬平方米成交量回升明顯。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年12月以來，重慶市中心城區(qū)新房市場(chǎng)單周到訪量整體處于高位，較上一月整體約有近千組的提升。不過除12月底前一周外，整體認(rèn)購(gòu)量以及認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)化率并未出現(xiàn)明顯上漲。

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶中心城區(qū)商品房供銷規(guī)模再創(chuàng)新低，其中全年商品房供應(yīng)1156萬平方米，同比下跌4%;成交1293萬平方米，同比下跌2%。盡管均價(jià)同比上漲4%至9428元/平方米，但仍處于萬元以下低位水平。

另?yè)?jù)中指研究監(jiān)測(cè)，2023年重慶中心城區(qū)商品住宅累計(jì)供應(yīng)500.3萬平方米，同比下降17.6%;成交659.2萬平方米，同比增長(zhǎng)6%。商品住宅成交均價(jià)則同比出現(xiàn)微漲。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售日益向頭部房企集中。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年重慶中心城區(qū)房企TOP20銷售金額為697.2億元，其中萬科以77.4億元居首位;其次為龍湖，銷售金額為75.1億元;香港置地、保利和招商銷售金額均超50億元;TOP5房企銷售金額占TOP20的46.7%。

二手房“越賣越多”

不僅是新房市場(chǎng)，重慶二手房市場(chǎng)同樣出現(xiàn)“以價(jià)換量”的情況。

“確實(shí)有不少二手房源在降價(jià)銷售，從幾千到數(shù)萬元，甚至10萬元的都有，不過一次性降價(jià)10萬元左右都是特別急著出售的。”重慶德佑一門店經(jīng)紀(jì)人張曉(化名)告訴每經(jīng)記者，有部分房源掛牌價(jià)基本與成交價(jià)一致。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2023年12月重慶市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同環(huán)比均下降，其中環(huán)比已連續(xù)8個(gè)月下降，同比降幅也有所擴(kuò)大。

來源：重慶銳理數(shù)據(jù)

從銷售情況來看，重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2023年重慶二手房銷售107325套，同比下滑3%;均價(jià)12074元/平方米，同比上漲2%;全年新增二手房掛牌超30萬套，累計(jì)掛牌存量超20萬套。“重慶二手房市場(chǎng)進(jìn)入完全買房市場(chǎng)周期，二手房供應(yīng)激增造成市場(chǎng)流動(dòng)性下降，二手房‘越賣越多’，價(jià)格漲幅同步回落。”

從二手掛牌價(jià)來看，據(jù)貝殼研究院重慶分院數(shù)據(jù)，2023年重慶二手房新增掛牌價(jià)14277元/平方米，同比下跌2.9%，其中庫(kù)存房源單價(jià)為13996元/平方米，同比下跌6.2%。漲價(jià)房源占比僅4.7%，同比下跌17.7%。

“業(yè)主和客戶的議價(jià)空間分別有2.7%和1.2%的增長(zhǎng)，可議價(jià)空間加大。”貝殼研究院重慶分院指出，議價(jià)空間大小反映了市場(chǎng)的狀況，目前來看，大多數(shù)成交房源都是在掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上打了折的，只有少數(shù)房源會(huì)高溢價(jià)或以掛牌價(jià)成交。

而從成交結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)需求以剛需為主，改善需求持續(xù)釋放。其中，80-100平方米房源成交占比29.5%，80平方米以內(nèi)房源成交占比32.1%，100平方米以上房源成交較2022年上漲50%以上。

來源：重慶銳理數(shù)據(jù)

不過，近期重慶市二手房掛牌量漲勢(shì)有所下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年12月11日以來，重慶市中心城區(qū)二手房單周新增掛牌量連續(xù)三周下滑，去年底前一周新增掛牌2324組。

“重慶二手房成交以價(jià)換量，樓市目前處于信心恢復(fù)期。”貝殼研究院重慶分院分析指出，2023年重慶GDP總量有望突破3萬億元大關(guān)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁。加上重慶的城市化進(jìn)程和人口紅利還有上升空間，而新房供應(yīng)量和土地供應(yīng)量不斷降低，新開項(xiàng)目稀缺。“預(yù)計(jì)2024年住房消費(fèi)將繼續(xù)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，二手房延續(xù)去年態(tài)勢(shì)，成交量穩(wěn)中有升。”

超八成地塊底價(jià)成交

2023年，重慶市中心城區(qū)全年共成交27宗宅地，總占地面積約2238畝，總出讓金額約227億元，其中超八成地塊底價(jià)成交，4宗溢價(jià)成交地塊中有2宗觸頂成交。

從2宗觸頂成交地塊來看，均是體量偏小、拿地門檻較低且均處核心位置的地塊，因此企業(yè)拿地積極性較高。其中一宗地塊位于江北區(qū)觀音橋組團(tuán)，面積約為1.22萬平方米，成交總價(jià)3.81億元，成交樓面價(jià)為11155元/平方米;另一宗觸頂成交地塊位于兩江新區(qū)鴛鴦組團(tuán)，面積約為1.33萬平方米，成交總價(jià)約2.17億元，成交樓面價(jià)為10350元/平方米。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2023年重慶中心城區(qū)共成交住宅用地149.2萬平方米，可建體量約294.8萬平方米。相比2022年，成交土地面積下降超45%，可建體量減少約37%。

但由于2023年重慶市中心城區(qū)核心區(qū)配套齊全的熟地供應(yīng)明顯放量，不少板塊為多年來首次供地，楊家坪、觀音橋等核心板塊占了整體涉宅地成交規(guī)模的41%。因此，盡管以底價(jià)成交為主，但成交均價(jià)較上一年上漲約20%至7701元/平方米。

從拿地企業(yè)來看，與全國(guó)整體趨勢(shì)一致，2023年重慶市中心城區(qū)土拍市場(chǎng)中拿地企業(yè)同樣是以國(guó)央企以及地方平臺(tái)企業(yè)為主，城投企業(yè)“托舉”現(xiàn)象仍然存在。

據(jù)每經(jīng)記者不完全梳理，2023年重慶市中心城區(qū)涉宅地拿地企業(yè)中，民營(yíng)房企拿地宗數(shù)占比約35%;除中心城區(qū)外，各區(qū)域中城投企業(yè)拿地占比均在60%以上。

“重慶市中心城區(qū)城市功能發(fā)展更為完善，首位度高，支撐面更強(qiáng)，市場(chǎng)抗壓性更好，因此更能吸引綠城、電建、中交、華潤(rùn)等全國(guó)布局型房企持續(xù)投資。”克而瑞方面分析指出，2023年重慶市中心城區(qū)拿地企業(yè)中以全國(guó)化外來型房企為主，本土企業(yè)則選擇區(qū)縣與中心城區(qū)雙向布局。