評(píng)估價(jià)從600萬降到200萬，深圳房地產(chǎn)都這么艱難嗎？

深圳有購房者三年前用福田區(qū)頂樓復(fù)式房子做經(jīng)營貸，月底到期，現(xiàn)在房價(jià)下跌，房子評(píng)估價(jià)跟著下調(diào)，硬是從之前的600萬降到現(xiàn)在的200萬。

據(jù)說現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)，金融中介和銀行客戶經(jīng)理都找了，都說搞不定。

這事情我看網(wǎng)上發(fā)酵得并不嚴(yán)重，不知道有意為之還是大家的確不夠關(guān)心，但是這事情極具代表性，幾乎把資產(chǎn)，杠桿，風(fēng)險(xiǎn)，人性，等各種投資末路的元素都展現(xiàn)了出來。

這里面有兩個(gè)關(guān)鍵字，三年前，經(jīng)營貸。

言外之意就是這位老兄在房價(jià)最高的時(shí)候買了這套房，并且用經(jīng)營貸置換了原本的房貸。

有很多人說，這是自作孽不可活，因?yàn)楦矣媒?jīng)營貸來套現(xiàn)投資，本身就是奔著高收益去的，高收益必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)，吹大房地產(chǎn)泡沫的就是這些人，所以即使崩了也活該。

這話我覺得還是有點(diǎn)激進(jìn)的，因?yàn)闊o法判斷用經(jīng)營貸的人就是那些炒房客。

因?yàn)槿昵耙咔榈脑颍瑖覟榱死瓌?dòng)經(jīng)濟(jì)，所以經(jīng)營貸的利率特別低，很多人就開始動(dòng)經(jīng)營貸的腦筋，把它去置換房貸多好，要知道當(dāng)時(shí)的房貸在6%左右，經(jīng)營貸甚至不到它的一半。

而且從前20年看，房價(jià)根本沒跌過，所以就算經(jīng)營貸只有三年的合同期，三年后續(xù)貸就是了。

據(jù)我所知，很多因?yàn)榉抠J壓力大的房奴也是被中介忽悠，把房貸結(jié)清然后去擼了經(jīng)營貸，中間中介還賺了一筆墊資過橋的費(fèi)用。

現(xiàn)在惡果來了，600萬的房子銀行再次評(píng)估，居然只給200萬的額度。

其實(shí)并不是600萬的房子只值200萬，而是銀行根本就是想抽貸，覺得這個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)太大，不愿意做這筆生意了，特別是房價(jià)在整體下滑的環(huán)境下。

我們可以算一筆賬，假設(shè)經(jīng)營貸的利率是3%，30%首付，貸款70%，如果房價(jià)跌了20%會(huì)出現(xiàn)什么情況呢?

(-20%-70%*3%)/30%=-74%

這意味著債務(wù)和利息償還之后，本金只剩下原來的1/4。

所以在這個(gè)加杠桿的游戲里，資產(chǎn)只能漲不能跌，一旦資產(chǎn)的增長率跑不贏銀行的利率，那么你就得賠錢。

這還是純數(shù)字上的計(jì)算，實(shí)際上一旦拖入拍賣環(huán)節(jié)，還有各種律師費(fèi)，手續(xù)費(fèi)，滯納金要你繳納，這也是為什么很多人把房子拍賣了，反而還欠銀行一屁股債。

我對(duì)銀行從來沒有好印象，銀行只愿意做錦上添花的事情，用金融圈的專業(yè)術(shù)語說，銀行只做優(yōu)先，不做劣后。

一般來說，銀行為了有足夠的安全墊，它會(huì)以抵押物價(jià)值的7折放款，比如一套房子100萬，它最多放給你70萬，中間30萬的差價(jià)就是它的安全墊。

但是當(dāng)房價(jià)開始下跌，比如跌到80萬，你是不是以為銀行會(huì)用56萬的價(jià)格給你的房子做抵押?

錯(cuò)，它最多用6折的價(jià)格抵押。

因?yàn)樗谠u(píng)估的時(shí)候，不單單評(píng)估資產(chǎn)當(dāng)前的市場價(jià)，更會(huì)把市場的走勢預(yù)判進(jìn)去。

也就是說，當(dāng)房價(jià)走勢開始快速下滑，銀行給到的抵押成數(shù)會(huì)越來越低，五折，四折都有可能。

所以原價(jià)100萬的房子，當(dāng)它跌到80萬，銀行以6折放款也就是48萬。

但是你一開始經(jīng)營貸可貸了70萬哦，中間一下子少了22萬，1/3啊，兄嘚。

這錢你去哪里補(bǔ)?

沒事，有辦法，我去搞點(diǎn)信用貸來，再把手頭的信用卡套套現(xiàn)，這1/3可以補(bǔ)上，再不濟(jì)我還有一套房子，一起抵押了，這樣手頭還能有點(diǎn)寬裕的資金。

哇，這個(gè)場景是不是很熟悉?

當(dāng)時(shí)P2P暴雷的時(shí)候，很多加杠桿的人不就是這個(gè)操作模式么。

后來是什么結(jié)局大家都知道了，我就不多說了，心里永遠(yuǎn)的痛。

其實(shí)無論是P2P還是房地產(chǎn)，本質(zhì)上就三點(diǎn)，一高杠桿，二資產(chǎn)價(jià)值不斷下跌，三收入跟不上貸款利息。

只要滿足這三個(gè)條件，必死無疑，包括某些優(yōu)先級(jí)更高的資產(chǎn)，你們懂的。

因此從今年開始，房地產(chǎn)是非常危險(xiǎn)的，因?yàn)?年前的經(jīng)營貸都開始陸續(xù)到期了，銀行必然會(huì)想方設(shè)法抽貸，那么只有三種結(jié)局，要么你把差價(jià)補(bǔ)上，要么虧本賣房，要么被銀行法拍。

可以想象今年的二手房掛牌量會(huì)有一個(gè)激增，于是買房的人可選余地就更大了，然后房價(jià)被這群急著賣房的人帶崩，會(huì)不會(huì)螺旋形下降就要看被抽貸的經(jīng)營貸有多少了。

再回頭想想，這個(gè)流程好像跟08年美國次貸的那套東西有著異曲同工之妙。

不過好在經(jīng)營貸在整體房貸占比中，應(yīng)該還是很小的一部分，不太可能動(dòng)搖房地產(chǎn)的根基。

只是一部分人返貧的結(jié)果已經(jīng)板上釘釘了。

歷史不斷重復(fù)，但我們依然沒有從中學(xué)到任何教訓(xùn)，只是換了一撥人去體驗(yàn)罷了。