一線城市房租下行，房東躺平收租的時(shí)代結(jié)束了

過(guò)去，投資幾套房子、躺平成為“包租婆”，是不少都市打工人的夢(mèng)想。然而現(xiàn)在不少一線城市的房東卻開始面臨房子空關(guān)、房租直降千元的窘境。

“照這個(gè)行情，估計(jì)一年房租收入要少掉兩萬(wàn)多。”近日，上海一名房東對(duì)記者說(shuō)道。機(jī)構(gòu)“二房東”的日子也不再好過(guò)，迫于企業(yè)生存壓力，有大型住房租賃公司去年年底經(jīng)歷了大規(guī)模裁員以及與房東重新談判簽約。

大城市房租為何出現(xiàn)普跌?除了年尾租房需求轉(zhuǎn)弱，保租房的大規(guī)模集中入市也正深刻改變著租房市場(chǎng)的格局。

房租直降千元仍找不到租客

40多歲的左文在上海打拼已有近20年，近五年來(lái)他買下了兩套房，一套120多平方米用于自住，還有一套是面積約50平方米的老公房，用于出租。

就這樣，左文當(dāng)上了“房東”，他那套老公房距離陸家嘴核心區(qū)僅約兩公里，一室戶，以往月租能達(dá)到6500元，一年可以收租78000元。

“我這套房子因?yàn)槲恢脙?yōu)越，過(guò)去是不愁出租的，幾乎從不空置，現(xiàn)在情況不一樣了。”近日，左文告訴記者，去年四季度原來(lái)的租客搬走了，他就將房子掛牌出租，沒(méi)想到一個(gè)月都無(wú)人問(wèn)津。之后他把月租金降了500元，還是租不出去，現(xiàn)在掛牌租金已經(jīng)降到了5500元/月。

“就算這個(gè)月能把房子租出去，相比之前租金的減少，再加上空置期，我一年大概少掉兩萬(wàn)多的收入。”左文說(shuō)道。

左文的情況不是個(gè)例，從去年下半年開始，很多上海房東都感覺(jué)到房子不好租出去了。

服務(wù)于老靜安片區(qū)的一名中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他手頭有一套兩室戶的老房子，以前8500元/月的價(jià)格，上線后就能迅速租出去，去年年底租客未到合約期滿就提前搬走，房子就開始空關(guān)，目前一個(gè)多月了，租金一降再降，房東是個(gè)上海爺叔，他表示6500元/月也行，但還沒(méi)有尋到合適的租客。

王雪薇是一個(gè)外企白領(lǐng)，在上海已經(jīng)租了很多年房子，她感覺(jué)從2022年下半年開始，房租就有下行趨勢(shì)了，那時(shí)候她就搬過(guò)一次家，房租沒(méi)變，居住條件卻變好了。2023年下半年，王雪薇又搬家一次，同樣地段、質(zhì)量差不多的房子，租金少了500元/月，一年能節(jié)省6000元。

租房市場(chǎng)中的個(gè)體感受能否反映真實(shí)的市場(chǎng)溫度?從數(shù)據(jù)面來(lái)看，全國(guó)租房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一波普跌，北上廣深四個(gè)一線城市原本行情最為堅(jiān)挺，這一輪卻出現(xiàn)領(lǐng)跌。

根據(jù)1月8日中指研究院發(fā)布的報(bào)告，2023年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.3%，春節(jié)后及畢業(yè)季租金曾出現(xiàn)季節(jié)性上漲，但第四季度再次轉(zhuǎn)弱。

由緯房研究院、貝殼研究院等機(jī)構(gòu)合作的住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，截至2023年第三季度末，重點(diǎn)40城住房租金指數(shù)為100.06，相對(duì)于二季度末下降0.99%，與2022年三季度末相比，住房租金水平下跌了0.66%。其中，一線城市住房租金表現(xiàn)不及預(yù)期，呈普遍下跌態(tài)勢(shì)，上海三季度末住房租金環(huán)比下跌2.1%，同比下跌2.9%;北京和廣州三季度住房租金環(huán)比跌幅分別達(dá)到1.28%和1.32%，與2022年三季度末相比，兩城住房租金雖略有下降，但基本持平;深圳三季度住房租金也環(huán)比下降，跌幅為0.93%。

租金的下跌反映出租房市場(chǎng)需求不足，一些機(jī)構(gòu)“二房東”的日子也不好過(guò)了。

近日，一家大型住房租賃服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部人士對(duì)記者表示，該公司在去年年底進(jìn)行了一波大裁員。這家公司的商業(yè)模式是吸納普通房東手中房源，統(tǒng)一裝修或修繕后放入互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)出租，即典型的機(jī)構(gòu)二房東模式，到2023年下半年，整體空關(guān)率已達(dá)到近三四年來(lái)最高。

“除了裁員，公司的管家還在跟個(gè)人房東進(jìn)行重新談判，要求個(gè)人房東體諒公司目前經(jīng)營(yíng)困難，增加空置寬限期，或者同意降低過(guò)去合同中已簽訂好的租金。”上述人士稱。

多重原因?qū)е路孔馄盏?/p>

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，從中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的租金指數(shù)來(lái)看，2023年第四季度的住房租金下跌幅度確實(shí)超過(guò)了往年同期。

“原本每年的第四季度房租指數(shù)都會(huì)下滑，是正?，F(xiàn)象，因?yàn)樗募径缺旧砭褪亲夥康?，不過(guò)，2023年確實(shí)下降得更多一些。”他表示，造成一線城市房租下行的原因是多方面的。

他認(rèn)為，根本原因還是人口流動(dòng)導(dǎo)致的租房需求不足，此外，租金與房?jī)r(jià)有一定關(guān)系，隨著房?jī)r(jià)下跌，租金自然也跌了。

從數(shù)據(jù)面來(lái)看，住房租金的下跌與房?jī)r(jià)下跌確實(shí)是同頻的。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年11月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)總體延續(xù)降勢(shì)，其中一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.4%，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

有分析人士認(rèn)為，在高掛牌量的背景下，二手房較為難賣，因而有不少房東暫時(shí)選擇“售轉(zhuǎn)租”，導(dǎo)致更多房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，拉低了價(jià)格。

此外，盧文曦認(rèn)為，大量保租房的集中入市，使得住房租賃市場(chǎng)的格局已徹底轉(zhuǎn)變。

以上海為例，從2017年開始上海出讓租賃住房用地，到目前為止，已累計(jì)出讓222幅，總建筑面積近1900萬(wàn)平方米，可提供超過(guò)25萬(wàn)套租賃住房，其中大部分為保障性租賃住房。

這些保租房項(xiàng)目位置好、面貌新、價(jià)格公道，相比個(gè)人或者二房東手中的房源，更受租房者青睞。

根據(jù)上海市房管局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海保租房項(xiàng)目分布在16個(gè)行政區(qū)及臨港新片區(qū)，其中，中心城區(qū)約占61%、外環(huán)外約占39%，新建類項(xiàng)目位于中心城區(qū)的占比為42%、外環(huán)外占比58%。保租房規(guī)劃選址在軌交站點(diǎn)周邊供地的接近半數(shù)，八成地塊輻射覆蓋各類高校及科研院所、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)等租住需求集中區(qū)域。在房型設(shè)計(jì)方面，這些保租房項(xiàng)目聚焦小戶型，有一室戶、一室一廳、二室戶、二室一廳等多種戶型，能滿足新市民、青年人在創(chuàng)業(yè)發(fā)展、生活改善不同時(shí)期對(duì)居住空間的需求。

“今年上海的保租房、人才房集中入市，明顯吸納了不少需求，租個(gè)人房東房子的租客就少了很多。”盧文曦表示。

一家大型住房租賃企業(yè)的人士也對(duì)記者表示，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，各大城市近期正加快有關(guān)工作的推進(jìn)，未來(lái)保障性住房的房源一定會(huì)越來(lái)越充裕，相對(duì)來(lái)說(shuō)，不管是房東還是二房東，還想像過(guò)去那樣“躺平”收租是很難了。“我身處這個(gè)行業(yè)，也非常有危機(jī)感，如果希望這個(gè)行業(yè)還存在價(jià)值，那必須提高房源質(zhì)量、提升服務(wù)，不然就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。”