上海首批“城中村”改造試點(diǎn)項(xiàng)目“交卷”

紅旗村“城中村”地塊處于上海四大城市副中心之一的真如城市副中心南核心區(qū)，占地586畝，是上海市市中心面積最大的“城中村”。房屋總建筑面積36.2萬平方米，其中80%是違章建筑;共有村(居)民約510戶;擁有果品批發(fā)市場(chǎng)、干貨市場(chǎng)、水產(chǎn)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等9大市場(chǎng)。

無論從地塊地理區(qū)位、面積規(guī)模，還是從地塊內(nèi)利益主體、關(guān)系復(fù)雜程度來看，紅旗村“城中村”改造項(xiàng)目的難度都非常高。

作為上海首批“城中村”改造項(xiàng)目，“紅旗村”項(xiàng)目從2014年改造啟動(dòng)，到2016年完成9大市場(chǎng)6萬多人口遷徙;從2018年土地出讓，到2023年年底全項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)交付。上海市民見證了從紅旗村到真如境的巨大變化。

紅旗村項(xiàng)目作為上海市第一批城中村改造項(xiàng)目，也是第一批即將全面建成的重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)全市乃至全國(guó)有著重要意義。

首創(chuàng)“紅旗模式”

2014年上海出臺(tái)“城中村”改造政策，紅旗村成為上海首批35個(gè)試點(diǎn)“城中村”改造項(xiàng)目之一，項(xiàng)目涉及范圍廣、改造難度高。普陀區(qū)政府設(shè)立紅旗村地塊“城中村”改造指揮部，中環(huán)集團(tuán)作為牽頭單位，牽頭推進(jìn)地塊“五違四必”環(huán)境綜合治理、土地征收及村民安置等工作。地塊改造過程充分征詢集體與村民意見，為村民建設(shè)了就地安置房源，地塊后續(xù)建設(shè)將部分商辦用房以成本價(jià)留給集體經(jīng)濟(jì)組織。最終，村民動(dòng)遷簽約率達(dá)到100%，綜合治理工作于2016年提前半年完成。

據(jù)中環(huán)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡禮剛回憶，在前述9大市場(chǎng)關(guān)閉前期，集團(tuán)就和集體土地權(quán)屬方紅旗村簽約，對(duì)其土地進(jìn)行收儲(chǔ)。補(bǔ)償程序完成后，收儲(chǔ)金在第一時(shí)間打入了集體經(jīng)濟(jì)組織的賬戶。“紅旗村土地性質(zhì)異常復(fù)雜，光是土地權(quán)屬認(rèn)定、人口篩查剔除，就花費(fèi)了大量時(shí)間精力。”

華東師范大學(xué)城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)曾剛接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)評(píng)論道，“上海紅旗模式”除了具備政府主導(dǎo)型“城中村”改造的一般特點(diǎn)之外，還具有三大鮮明特點(diǎn)：

其一是，領(lǐng)導(dǎo)重視，組織得當(dāng)。上海市普陀區(qū)成立了區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛帥的紅旗村“城中村”改造指揮部，并將“城中村”改造項(xiàng)目作為培養(yǎng)年輕干部的重要基地，具體任務(wù)細(xì)化落實(shí)到單位和人，為改造提供了可靠的制度保障。

其二是，統(tǒng)籌綠地、河道、高壓線路三者關(guān)系，優(yōu)化區(qū)域功能，增加建設(shè)用地面積。在不增加容積率、減少建筑總量的前提下，爭(zhēng)取提高住宅開發(fā)占比，以保證資金收入和支出平衡。

其三是，在征收、利益分配過程中，嚴(yán)格依法辦事，程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開。

“截至2016年6月，普陀區(qū)高質(zhì)量地完成了紅旗村地塊‘無違’(違法用地、違法建筑、違法經(jīng)營(yíng)、違法排污、違法居住)綜合整治任務(wù)。紅旗村徹底告別了昔日污水橫流、垃圾遍地、違章密布、隱患叢生的‘城中村’舊貌。”曾剛說道。

當(dāng)年的村民居住環(huán)境(受訪者供圖)

近百萬方綜合體全面開業(yè)

通過搬遷原址內(nèi)9大市場(chǎng)、拆除市中心最大的煤氣包等一系列舊改措施，如今的真如地區(qū)正積極推進(jìn)武寧創(chuàng)新共同體和海納小鎮(zhèn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型示范區(qū)建設(shè)。從昔日民生洼地到如今區(qū)域產(chǎn)業(yè)高地，從傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)集中地到數(shù)字化轉(zhuǎn)型示范區(qū)，這片區(qū)域的轉(zhuǎn)型升級(jí)是上海城市更新的一個(gè)縮影。

據(jù)上海市普陀區(qū)房管局副局長(zhǎng)張又元介紹，全新的紅旗村地塊從完善基礎(chǔ)建設(shè)、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境、夯實(shí)交通基礎(chǔ)、擘畫卓越藍(lán)圖四個(gè)方面進(jìn)行建設(shè)。

該地塊內(nèi)，220千伏超高壓架空線改線工程最大程度集約節(jié)約利用土地;新建市政道路約2100米，南北大動(dòng)脈順利貫通;道路下方建有城市管廊試點(diǎn)區(qū)段，總長(zhǎng)約2085米。真如港綜合治理將10米寬臭水浜變身為30米寬景觀河道;新建11.3萬平方米真如綠廊生態(tài)公園。

2018年5月，真如片區(qū)新一輪規(guī)劃調(diào)整方案獲得批準(zhǔn)。至2020年2月，紅旗村地塊全部8幅建設(shè)用地全部出讓，由中海地產(chǎn)聯(lián)手中環(huán)集團(tuán)、長(zhǎng)征鎮(zhèn)政府成立平臺(tái)公司合力開發(fā)。

真如境項(xiàng)目(受訪者供圖)

真如境項(xiàng)目地處真如核心區(qū)域，未來將建成百萬方綜合體，有2座超高200米的地標(biāo)甲級(jí)寫字樓、約32.3萬方的上海真如環(huán)宇城MAX購物公園、清水混凝土外立面的中海劇院、公園里的山姆會(huì)員商店、約6km生態(tài)綠廊。

2023年12月，建面約32.3萬方的上海真如環(huán)宇城MAX以及建面約30萬方的中海中心全面開業(yè)，為真如城市副中心的城市形象提升、商業(yè)氛圍優(yōu)化和辦公集群形成奠定基礎(chǔ)。

值得一提的是，真如環(huán)宇城MAX，是上海2023年度最大體量的新開購物中心。

中海真如境辦公業(yè)態(tài)——中海中心也在加速推進(jìn)。項(xiàng)目方告訴記者，建成后中海中心六幢商務(wù)寫字樓群峰值可供給單日10萬人次在此辦公。這些企業(yè)的進(jìn)入將帶動(dòng)片區(qū)商務(wù)形象提升，未來成熟期將達(dá)到7億稅收。