青島二手房?jī)r(jià)格已跌回6年前？“割肉”賣房成常態(tài)

“現(xiàn)在誠(chéng)心賣房的基本都會(huì)給議價(jià)空間，想快速成交，只有‘卷價(jià)格’。12月25日，青島市李村板塊一位地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者表示，青島二手房?jī)r(jià)格近年連跌，掛牌量卻持續(xù)攀升，買方市場(chǎng)下，房東“割肉”賣房成常態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士分析，短期來(lái)看，隨著房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下滑，青島二手房市場(chǎng)將趨穩(wěn)，2024年“小陽(yáng)春”或難再現(xiàn)。

7次調(diào)低掛牌價(jià)難尋買家

掛牌9個(gè)月，青島房東劉靜(化名)對(duì)名下這套房的預(yù)期價(jià)一步步被“擊穿”。

今年3月，為了置換一套更大的房源，劉靜把一套85平方米次新房掛牌，最初掛牌價(jià)格為206萬(wàn)元，該房源位于李滄東部萬(wàn)科如園小區(qū)，買入價(jià)接近180萬(wàn)元。

促使她做出這樣選擇的是當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。

二三月份時(shí)，在前期積壓需求集中釋放以及學(xué)區(qū)因素影響下，青島二手房市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。彼時(shí)，青島二手房市場(chǎng)活躍度很高，2月份、3月份青島二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超101%和52%，其中3月份二手房網(wǎng)簽量達(dá)到8744套，為全年峰值。

按她的設(shè)想，趁著年初市場(chǎng)升溫，要抓緊把這套房子出手，況且掛牌價(jià)不算最高的，且小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，應(yīng)該可以順利出手。

但現(xiàn)實(shí)并不想想象的那般美好。從4月開始，青島樓市突然“熄火”，二手房市場(chǎng)也急轉(zhuǎn)直下，看房客戶明顯減少，成交價(jià)格也出現(xiàn)回落。

因買家出手越來(lái)越謹(jǐn)慎，劉靜不得連續(xù)7次低掛牌價(jià)，最近一次降了9.5萬(wàn)元，截至目前，這套房在中介平臺(tái)上報(bào)價(jià)159萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，短短9個(gè)月內(nèi)時(shí)間這套房降價(jià)20%以上。即便如此，依然未成交。

經(jīng)手這套房源的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)者表示，近幾個(gè)月來(lái)，市場(chǎng)上的房源越來(lái)越多，他接觸到的不少客戶從年初看到現(xiàn)在，都怕“買貴了”。“如果不是特別著急要買房，我都不會(huì)催著購(gòu)房者入手了，因?yàn)榭蛻粢裁靼?，買了可能就會(huì)虧。”

二手房?jī)r(jià)格跌回6年前?

劉靜的遭遇只是今年青島二手房市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

今年以來(lái)，青島多個(gè)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格頻頻下探，不少二手房成交價(jià)格已回落至2017年水平，以至有當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人做出“青島二手房?jī)r(jià)跌回6年前”的結(jié)論。

“部分區(qū)域的確存在類似情況，但不具有普遍性，優(yōu)質(zhì)的次新房跌幅沒有這么大。近期市場(chǎng)上愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主比例、讓價(jià)力度均有所增大，市場(chǎng)可以給購(gòu)房者充足的挑選時(shí)間。“青島鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬在回顧今年青島二手房市場(chǎng)時(shí)說(shuō)，總體看來(lái)，今年市場(chǎng)波動(dòng)比較大，這也是他今年最大的感觸，2~3月份市場(chǎng)很熱，但是熱度來(lái)的快去的也快。

多位受訪經(jīng)紀(jì)人亦表示，今年是青島二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走低的一年，不少片區(qū)年內(nèi)成交價(jià)格波動(dòng)超過(guò)20%，且在掛牌量不斷攀升的背景下，二手房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期仍在。

二手房降價(jià)出售頻現(xiàn)，影響了市場(chǎng)整體價(jià)格走勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月青島二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下滑0.6%，同比下跌4.8%。而從整年價(jià)格走勢(shì)看，除去2月、3月價(jià)格環(huán)比上漲外，其余月份均處于下跌態(tài)勢(shì)，截至11月已經(jīng)8連跌。

市場(chǎng)流通性仍在

除了價(jià)格承壓，青島二手房另一特點(diǎn)是，今年來(lái)掛牌量持續(xù)增加。

9月份，青島發(fā)布新政解除限售政策后，不少次新房業(yè)主著急“解套”，政策發(fā)布1天內(nèi)二手房掛牌量激增3000多套，有小區(qū)11分鐘之內(nèi)上架20多套房源。

據(jù)青島貝殼找房官網(wǎng)信息，截至12月26日，貝殼青島平臺(tái)掛牌的二手房數(shù)量為118075套，今年1月底掛牌量為102600，不到1年時(shí)間掛牌量增加超過(guò)15000套。

不過(guò)，青島二手房市場(chǎng)流動(dòng)性仍在。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，青島二手房市場(chǎng)今年的成交量達(dá)到64161套(截至12月24日)，為過(guò)去5年最高。

青島全年二手房成交沖高的背后，固然有政策疊加影響，但更重要的因素是，當(dāng)下市場(chǎng)成交很大程度有賴于“以價(jià)換量”。

“今年青島二手成交價(jià)的確在持續(xù)走低。另一方面，主城區(qū)新盤增量有限，二手房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，另外，業(yè)主著急賣房會(huì)選擇讓利，或者分?jǐn)傊薪橘M(fèi)，這就降低了客戶購(gòu)房的成本。”貝殼找房青島站市場(chǎng)負(fù)責(zé)人陳晶認(rèn)為。

據(jù)了解，現(xiàn)在順利賣房的業(yè)主，一種是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的橫盤后，業(yè)主的心理預(yù)期降低了，能夠理性接受當(dāng)前價(jià)格水平;另一種是“賣一買一”鏈條已啟動(dòng)，急需資金。而這個(gè)過(guò)程中，青島貝殼“優(yōu)鮮賣”及開發(fā)商“以舊換新”模式的推出，也一定程度上縮短了二手房的成交周期，促進(jìn)了交易。

“進(jìn)入12月后成交量有增長(zhǎng)，經(jīng)過(guò)一年多的沉淀，客業(yè)雙方都想在春節(jié)前完成買賣，一定程度上提振了成交數(shù)據(jù)。”孫鵬表示。

從業(yè)者期盼向好

多位業(yè)內(nèi)人士也對(duì)即將開啟的2024年青島二手房市場(chǎng)作出預(yù)判。

“市場(chǎng)需求還是有的，主要問(wèn)題是觀望情緒比較重”。青島一位市場(chǎng)觀察人士認(rèn)為，2024年青島二手房市場(chǎng)將會(huì)趨于平穩(wěn)，“小陽(yáng)春”行業(yè)或難以出現(xiàn)。不過(guò)，在他看來(lái)，太過(guò)悲觀亦無(wú)必要，整個(gè)政策層面對(duì)于房地產(chǎn)是持續(xù)利好的態(tài)度，“在‘保交付’的大環(huán)境下，二手房成交機(jī)會(huì)更多，但是成交難度比之前提升了不少，更考驗(yàn)從業(yè)者的專業(yè)性和服務(wù)品質(zhì)。

“希望明年市場(chǎng)能夠成交量更好一些，給從業(yè)人員更多信心。”孫鵬表示，經(jīng)過(guò)今年的市場(chǎng)波動(dòng)，從業(yè)者聚集自身的作業(yè)能力，培訓(xùn)賦能，更加注重?cái)?shù)據(jù)量化和追蹤，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)形勢(shì)。

不過(guò)，亦有觀察人士認(rèn)為，青島二手房市場(chǎng)全面復(fù)蘇尚需時(shí)日。“要恢復(fù)置業(yè)信心，居民就業(yè)和收入預(yù)期改善，市場(chǎng)才能真正回暖。”