今年房地產(chǎn)政策關(guān)注：融資、房地產(chǎn)稅及限價(jià)限購限貸

據(jù)清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年，各界最為關(guān)注的三大房地產(chǎn)政策，依次是融資政策、房地產(chǎn)稅、限價(jià)限購限貸政策。此外，各界對土地集中出讓制度、預(yù)售資金監(jiān)管制度、長租房配套政策等也頗為關(guān)注，關(guān)注度超過10%，其中，約1/3的受訪機(jī)構(gòu)關(guān)注土地集中出讓制度。

其中，房地產(chǎn)融資政策走向牽動人心，關(guān)注度高達(dá)74.1%。不同類型的受訪機(jī)構(gòu)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)注的是貸款集中度管理制度以及出險(xiǎn)房企收并購方面的新政策。一些房企期望今年銀行開發(fā)貸的釋放力度可以有所加大，同時(shí)滿足家庭部門剛需購房需求，提供足夠的按揭貸款額度，提高房企的回款速度。此外，部分受訪機(jī)構(gòu)也認(rèn)為今年房企爆發(fā)危機(jī)的情況或?qū)⒗^續(xù)發(fā)生，希望政府能夠出臺有關(guān)收并購的支持性政策，保障企業(yè)度過危機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)。金融機(jī)構(gòu)和研究機(jī)構(gòu)對今年“三線四檔”的融資管理制度是否進(jìn)一步調(diào)整表示關(guān)注。2021年，部分房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，紛紛選擇收縮信貸敞口，“雨天收傘”，進(jìn)一步加劇了房企流動性緊張問題。2022年，“三線四檔”政策是否繼續(xù)執(zhí)行，如果繼續(xù)執(zhí)行是否會細(xì)化、指導(dǎo)銀行全年有序進(jìn)行信貸投放?最后，研究機(jī)構(gòu)比較關(guān)注公募REITs政策是否會有所推進(jìn)。目前保障性租賃住房已經(jīng)納入公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍，后續(xù)試點(diǎn)范圍希望可以擴(kuò)大至市場化長租房，甚至商業(yè)地產(chǎn)。

房地產(chǎn)稅關(guān)注度位居第二，達(dá)63%。2021年10月23日，全國人大常委會通過決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。12月27日，全國財(cái)政工作視頻會議在北京召開，會議提出，“做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。”2022年，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)是否落地、何時(shí)落地，以及試點(diǎn)范圍、實(shí)施細(xì)節(jié)等，都備受各界關(guān)注。

限價(jià)、限購、限貸政策關(guān)注度為48.1%。接近半數(shù)的受訪機(jī)構(gòu)對限制性行政管控政策有所關(guān)注，尤其是限價(jià)、限貸政策是否會有所調(diào)整。關(guān)于限價(jià)政策，部分受訪機(jī)構(gòu)指出，當(dāng)前市場不甚樂觀，2022年限價(jià)思路是否要從“防漲”轉(zhuǎn)向“防跌”?關(guān)于限貸政策，部分受訪機(jī)構(gòu)指出，在住房市場遇冷的情況下，能否對二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所放松，對改善型購房提供更多的信貸支持。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的大方向不會改變，減少金融和房地產(chǎn)的綁定，避免資金過度流入房地產(chǎn)，引導(dǎo)資金有效流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然是主要目標(biāo)。2022年，貸款集中度管理、“三線四檔”政策會繼續(xù)實(shí)施，一方面，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，另一方面，對信貸資金的監(jiān)管會更加精準(zhǔn)。關(guān)于出險(xiǎn)房企的收并購政策支持，中心認(rèn)為相關(guān)貸款資金應(yīng)該不受貸款集中度和“三線四檔”的限制;房地產(chǎn)稅會在短期內(nèi)降低房價(jià)，并可能因稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁增加租金成本，但長期來看，不會持續(xù)對房價(jià)產(chǎn)生上升或者下降的影響。房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)，應(yīng)避免重復(fù)征收，一方面體現(xiàn)稅負(fù)公平，另一方面可減少居民在住房上的稅收負(fù)擔(dān)，減少對消費(fèi)的擠壓;在“房住不炒”的總基調(diào)下，短期內(nèi)不會取消限價(jià)、限購、限貸等行政性限制政策。

2021年，我國房地產(chǎn)市場總體降溫明顯，交易量價(jià)萎縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售回款減慢，前期負(fù)債過高的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露，部分頭部房企出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)起于青萍之末，雖然這只是短期個別企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，但仍需觀過知仁，未雨綢繆，不能任由這些問題蔓延擴(kuò)散。