長(zhǎng)租公寓行業(yè)壓力再顯：自如“逼宮”業(yè)主“二選一”

自如似乎正在陷入與業(yè)主們的合約糾紛。

“從6月份開始，自如就在不停地給我發(fā)短信要求降租金，如果不降租，就要跟我解約。解約雖然是自如單方面違約，但是我卻需要付給自如28900多元的裝修費(fèi)用。”位于北京市昌平區(qū)的業(yè)主王強(qiáng)(化名)坦言，這個(gè)選擇題，無論如何選，他都是吃虧的一方。

11月29日，來自北京市的多名業(yè)主齊聚北京自如信息科技有限公司(以下簡(jiǎn)稱“自如”)總部討要說法。李女士告訴時(shí)代周報(bào)記者，到場(chǎng)的業(yè)主與自如在裝修費(fèi)、保證金、空置費(fèi)用等方面有很大分歧。

對(duì)此，自如12月1日回應(yīng)，“所有遭受解約影響的租客都會(huì)友好協(xié)商，對(duì)于符合合同支持的業(yè)主，將會(huì)賠付違約金。”同日，時(shí)代周報(bào)記者致電自如，問及是否已經(jīng)出臺(tái)詳細(xì)解決方案，截至發(fā)稿時(shí)并未得到有效回復(fù)。

12月2日，王強(qiáng)告訴記者，如果看不到有效的解決方案，業(yè)主們或?qū)⒃诮谠俅蔚阶匀缈偛繀f(xié)商。

持續(xù)半年的“單方面解約”

2018年6月，王強(qiáng)與自如簽訂了為期3年的長(zhǎng)租合同。據(jù)王強(qiáng)介紹，當(dāng)時(shí)自如按照“老舊小”的標(biāo)準(zhǔn)收房，房租按每年3%的漲幅標(biāo)準(zhǔn)上漲。但是從今年6月份開始，自如卻在不斷要求自己降低租金。

“6月3日，自如管家第一次給我打電話，主要是強(qiáng)調(diào)疫情造成了租賃市場(chǎng)不景氣，自如想讓我在原租金的基礎(chǔ)上下調(diào)1530元，如果不同意，他們就要解約。” 王強(qiáng)告訴記者，在微信“自如被降租業(yè)主”群中，部分業(yè)主的降租金額幅度高達(dá)30%。如果拒絕自如的下調(diào)要求，王強(qiáng)面臨的將是自如單方面解約。

自如方面稱，會(huì)按照合同規(guī)定賠償王強(qiáng)兩個(gè)月的租金，但同時(shí)，王強(qiáng)需要賠付自如一個(gè)月的空置期費(fèi)用以及裝修折舊等相關(guān)費(fèi)用。王強(qiáng)告訴時(shí)代周報(bào)記者，合同內(nèi)容中寫明，在合同未到期時(shí)發(fā)生違約，無論雙方哪一方出現(xiàn)違約行為，都是甲方(房東方)需要向乙方支付裝修費(fèi)用，如果按照自如的賠付標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，最后自己還要向自如賠付28900元左右。

王強(qiáng)坦言，此次協(xié)商不成，只能走法律程序。在王強(qiáng)提供的“民事訴訟狀中”記者看到，王強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求為“1、停止違約行為，繼續(xù)履行合同，并依據(jù)現(xiàn)有合同賠償違約金XXXX元(2個(gè)月租金XXXX及滯納金XXXX，因違約造成的損失XXXX等)。2、判被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。”

天眼查信息顯示，自如目前涉及的法律訴訟有1111件，其中有約700件是自如與個(gè)人的房屋租賃合同糾紛。

早在7月1日，自如相關(guān)人士曾回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者：“因新冠肺炎疫情反復(fù)、城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等不確定因素，并未出現(xiàn)租房旺季，市場(chǎng)整體租金價(jià)格穩(wěn)中有降，極個(gè)別房源收房?jī)r(jià)格已高于出房?jī)r(jià)格，與我們跟業(yè)主委托協(xié)議里租金逐年上漲的約定背離。”

盡管自如稱，為避免出現(xiàn)收出倒掛的情況，也為平衡市場(chǎng)，已與極個(gè)別業(yè)主展開友好協(xié)商工作。但是記者發(fā)現(xiàn)，仍有大部分業(yè)主處于協(xié)商無門的狀態(tài)。同時(shí)記者走訪發(fā)現(xiàn)，在北京市朝陽區(qū)的同一小區(qū)內(nèi)，不僅出現(xiàn)了業(yè)主被要求降租的情況，也出現(xiàn)了租客被要求漲租的現(xiàn)象。

時(shí)代周報(bào)記者采訪到王強(qiáng)房屋的其中一位租賃人小董。12月15日小董與自如簽訂年租合同就要到期了，小董本打算續(xù)租，但是續(xù)租房屋價(jià)格已經(jīng)漲到2230元，而一，年前，小董租房?jī)r(jià)格僅為1630元。年初疫情期間，澎湃新聞報(bào)道，有自如工作人員趁租客不便搬家換租，哄抬租金，續(xù)租租金普遍增長(zhǎng)10%-30%，最高達(dá)38.3%。

自如CEO熊林也曾發(fā)朋友圈解釋：“自如近期的價(jià)格調(diào)整均為因?yàn)楫a(chǎn)品續(xù)約類型不同，以及基于市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的既定系統(tǒng)價(jià)格調(diào)整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營(yíng)之舉。如有任何一例實(shí)證為趁疫情漲價(jià)，我和全體管理團(tuán)隊(duì)即日立刻辭職。”

行業(yè)承壓“頭重腳輕”

公開資料顯示，自如成立于2011年10月18日，為鏈家地產(chǎn)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，正是背靠鏈家這棵大樹，自如的發(fā)展十分迅速。

據(jù)投資中國(guó)數(shù)據(jù)，從2018年1月至2019年6月，自如公寓收到來自騰訊投資、紅杉資本、華平投資等投資方共計(jì)至少70億元人民幣的融資。

目前，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢9座城市布局，擁有約2萬名服務(wù)者，服務(wù)近50萬業(yè)主、300萬自如客。

2020年初，熊林在接受媒體采訪時(shí)表示，“對(duì)于這樣一個(gè)創(chuàng)造了巨大價(jià)值的商業(yè)行為，如果本身無法賺到錢，那不是行業(yè)的問題，而是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)了問題。”

據(jù)第一消費(fèi)金融數(shù)據(jù)，自如2015年、2016年和2017年累計(jì)虧損近13億元，如何盈利成了自如乃至整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的思考點(diǎn)。

據(jù)前瞻研究院分析，眼下在長(zhǎng)租公寓行業(yè)想盈利只剩兩條路，第一是降低拿房成本;第二是靠產(chǎn)品創(chuàng)造的溢價(jià)能力，將與公寓相關(guān)的增值業(yè)務(wù)做好。但白熱化的競(jìng)爭(zhēng)讓第一條路越來越難實(shí)現(xiàn)，沒有足夠規(guī)模的企業(yè)，利潤(rùn)空間會(huì)進(jìn)一步受擠壓，因此現(xiàn)階段做大規(guī)模是長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士分析，目前，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張主要依賴的仍是新房源的吸納，以及原有房源的出租率。

自2018年開始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)迅猛發(fā)展，中小企業(yè)快速崛起，房源爭(zhēng)奪成為了長(zhǎng)租公寓的焦點(diǎn)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，北京市場(chǎng)中一套優(yōu)質(zhì)房源可以獲得5-6家長(zhǎng)租公寓給出競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格，而其結(jié)果則免不了價(jià)高者得。高價(jià)收房之后，為了盡快出租房屋，吸引住客，又以低價(jià)出租。久而久之，長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)了前期收房、裝修資金投入比重大，而后期租金回流慢的“頭重腳輕”現(xiàn)象。

據(jù)業(yè)內(nèi)一家研究機(jī)構(gòu)分析，2020年上半年，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)不善，七成是由于“高收低出”模式所致。在新冠肺炎疫情沖擊下，長(zhǎng)租公寓由于出租率下降導(dǎo)致的資金鏈緊張問題更被急劇放大。而空置率走高則更是雪上加霜，行業(yè)遲遲在“寒冬”徘徊。

據(jù)天眼查統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已經(jīng)注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約有170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

市場(chǎng)質(zhì)疑，曾經(jīng)為快速擴(kuò)張、跑馬圈地，長(zhǎng)租公寓高價(jià)收房、精裝修等行為是不是都在無形中提高了成本，在如此市場(chǎng)條件下成本的填補(bǔ)最終將轉(zhuǎn)嫁到誰的身上?單一的商業(yè)模式，讓“自如們”在遇困時(shí)，首先想到的難道是用戶埋單?

同策研究院資深分析師張吉輝認(rèn)為，市場(chǎng)波動(dòng)加速了行業(yè)、企業(yè)問題的暴露，在此背景下，行業(yè)更應(yīng)該思考如何更好的設(shè)計(jì)構(gòu)建業(yè)主、運(yùn)營(yíng)方、租戶之間的權(quán)責(zé)問題，以及除了“租金貸”是否能有別的方式解決行業(yè)前期資金投入大，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金回流緩慢的“頭重腳輕”的現(xiàn)金流問題等。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，一方面要加強(qiáng)監(jiān)管，加強(qiáng)立法。另一方面，希望相關(guān)部委牽頭，制定一個(gè)為期15年-20年的中國(guó)房屋租賃、長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，系統(tǒng)地、負(fù)責(zé)地、長(zhǎng)期地把長(zhǎng)租公寓搞起來，要形成政策合力，讓長(zhǎng)租公寓真的變成一個(gè)能夠吸引社會(huì)資金參與的產(chǎn)業(yè)，未來才能讓這個(gè)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期、健康、持續(xù)地發(fā)展。(記者：劉帥)