房地產(chǎn)金融政策如何兼顧調(diào)控穩(wěn)定和短期紓困？

近日，央行發(fā)布2019年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。報(bào)告提到，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，按照“因城施策”的基本原則，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。與此同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人士近期或在發(fā)文中或在解讀中明確提及堅(jiān)持房住不炒。

筆者注意到，央行作出上述強(qiáng)調(diào)，觸發(fā)因素就是，房地產(chǎn)金融政策出現(xiàn)松綁的跡象。比如，5年期以上LPR下行5個(gè)基點(diǎn)，多地公積金貸款首付比例下調(diào)，重啟二套房公積金貸款，有的銀行(甚至是大行)下調(diào)非限購地區(qū)商業(yè)性按揭貸款首付(從30%降至20%)，有的地方政府督促銀行增加地產(chǎn)信貸投放，有媒體甚至在傳言市場(chǎng)開始放水。

眾所周知，5年期LPR下降，就意味著針對(duì)居民購房的“定向降息”，而這段時(shí)間央行密集通過逆回購、MLF等融資工具向市場(chǎng)投放低成本流動(dòng)性，市場(chǎng)資金面充裕，客觀上也利好地產(chǎn)。另外，近期中央會(huì)議先后明確，努力實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù);穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，用好已有金融支持政策，適時(shí)出臺(tái)新的政策措施等。在此背景下，各地都發(fā)布了數(shù)量巨大的重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，以緩解疫情沖擊，而地產(chǎn)又是各地比較重視的行業(yè)。總之，以上這些給市場(chǎng)傳達(dá)了這樣的信號(hào)，即包括地產(chǎn)在內(nèi)的信貸投放可能會(huì)放量。

作為樓市調(diào)控最重要的監(jiān)管部門，央行實(shí)時(shí)表態(tài)和澄清，這是對(duì)“房住不炒”一以貫之的強(qiáng)調(diào)，也是對(duì)“穩(wěn)定調(diào)控”與“短期紓困”邏輯關(guān)系的明晰。更重要的是，疫情影響的范圍很大，影響時(shí)滯在拉長(zhǎng)，不僅今年宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)面臨壓力，而且上下游產(chǎn)業(yè)鏈、需求和供給，都受到了沖擊。因此，作為宏觀調(diào)控的金融政策，必須要平衡好“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)系。綜合以上分析，地產(chǎn)行業(yè)的融資政策，自然要在多重目標(biāo)下作平衡。

筆者認(rèn)為，“紓困不刺激”，將是地產(chǎn)金融政策的主基調(diào)。正如近期一篇官方媒體文章《“房住不炒”不應(yīng)因疫情而變化》所言，房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員受疫情影響出現(xiàn)困難，其實(shí)與旅游、住宿、會(huì)展、文娛、影視、餐飲等諸多行業(yè)是一樣的，需要進(jìn)行紓困。哪些企業(yè)和從業(yè)人員受到?jīng)_擊，就對(duì)其進(jìn)行定向疏解困難。比如，疫情期間貸款償還、利息支付的履約，可以延期;比如，住建部表示，2020年6月30日前，公積金貸款不能正常還款，不作逾期處理等。

但是，紓困是基于行業(yè)、企業(yè)、從業(yè)人員遭受疫情沖擊的正常疏解，也是基于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的考慮。2019年底，基于2020年“十三五”收官，全面建成小康社會(huì)，完成脫貧攻堅(jiān)等綜合考慮，國(guó)家首次明確，“三穩(wěn)”是2020年房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)?，F(xiàn)在的問題是，疫情沖擊下，地產(chǎn)施工、售樓處全部按下了“暫停鍵”。2月10日以后，盡管復(fù)工復(fù)產(chǎn)漸進(jìn)開啟，但復(fù)工的重點(diǎn)還是疫情防控相關(guān)行業(yè)、國(guó)計(jì)民生行業(yè)。

根據(jù)筆者調(diào)研，目前熱點(diǎn)城市售樓處開放率在80%左右，但很多非熱點(diǎn)城市開放率并不是很高。即便售樓處開放了，基于多地政府不鼓勵(lì)大家外出和集聚，商品房銷售也比較慘淡。比如，中泰證券統(tǒng)計(jì)顯示，2月16日~22日40個(gè)重點(diǎn)城市新房銷售同比下滑85%。

值得一提的是，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，吸納大量就業(yè)人口。因此，金融對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的紓困，除了基于行業(yè)受疫情沖擊外，還有恢復(fù)地產(chǎn)上中下游資金鏈循環(huán)，助推國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工，以及“六穩(wěn)”之首的“穩(wěn)就業(yè)”方面的考慮。此次疫情下，勞動(dòng)力密集行業(yè)受到?jīng)_擊，就業(yè)人群收入會(huì)受到影響，資金面寬裕、5年期LPR下調(diào)，也正是為了驅(qū)動(dòng)銀行降低按揭利率，緩解月供負(fù)擔(dān)壓力，緩解市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)前景不很樂觀的預(yù)期。但是，地產(chǎn)金融政策調(diào)整，底線也就在這里了，不會(huì)在需求端出臺(tái)加杠桿的政策?；诖?，筆者認(rèn)為，只有在既有的政策內(nèi)作騰挪(比如非限購城市按揭從30%降至20%)，從而兼顧“政策穩(wěn)定”和“短期紓困”。

每經(jīng)特約評(píng)論員 李宇嘉

(作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員)