超10城出臺穩(wěn)樓市新政：為房企減壓，還沒有“救市”之舉

受新冠肺炎疫情影響，全國諸多行業(yè)發(fā)展均受到一定的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著開復工推遲、銷售交易量頓減帶來的收入壓力，同時疊加償債高峰期到來，房企資金鏈進一步承壓。在確保“堅決完成今年經(jīng)濟社會發(fā)展各項目標任務”基礎(chǔ)上，加之10余省市房地產(chǎn)政策松動，也使大家回到是否會“刺激樓市拉動經(jīng)濟”的疑問上。

受疫情影響房企現(xiàn)金流承壓

“2020年左右是償債高峰，又正好碰到疫情，銷售回款一下子就減少了，資金壓力肯定是一大考驗。目前就通過節(jié)流、融資等緩解壓力。”某TOP30房企人士表示。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企債券(包括海外債)償還總規(guī)模為7493.9億元，2021年償還規(guī)模將超萬億至10496.2億元(公司債規(guī)模達4438.8億元，海外債規(guī)模達3174.3億元)，2022年行業(yè)償還規(guī)模開始回落，但仍高達7350億。

而疊加疫情帶來的銷售回款聚減，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金壓力進一步加劇。

有開發(fā)商人士表示，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，原來的春節(jié)檔受疫情影響基本“報廢”，對企業(yè)而言，短期影響之一就是現(xiàn)金流，銷售停擺造成資金缺口。對于資金緊張的房企而言，壓力會更大。加之目前工地復工時間不明確，工程無法復工、線下售樓處關(guān)閉轉(zhuǎn)線上蓄客，經(jīng)營節(jié)奏不好安排。不過前述人士指出，雖然房地產(chǎn)市場受疫情蔓延有一定影響，但總體來看，需求仍在，購房時間會朝后推遲。

但這也給一些高周轉(zhuǎn)的企業(yè)帶來挑戰(zhàn)。中指研究院認為，疫情爆發(fā)之后，房企短期流動性問題備受關(guān)注，尤其是一些高周轉(zhuǎn)企業(yè)，其依托“拿地快、開工快、開盤快、去化快”的傳統(tǒng)操作受阻，對資金鏈的彈性帶來考驗，需重點關(guān)注疫情的持續(xù)時間，調(diào)整優(yōu)化項目資產(chǎn)，做好資金周期管理。

出臺政策以扶持房企為主

還未出現(xiàn)“刺激樓市”新政

可以看到的是，在疫情持續(xù)期間，已有不少城市出臺新政扶持企業(yè)應對疫情。

“目前還沒有看到‘干貨’，多以緩解房企現(xiàn)金流為主，主旨為了給房企減輕壓力，但需求端的刺激政策還沒有。”前述某TOP30房企人士說道。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有無錫、廈門、衡陽、福州等地相繼出臺政策支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，濟南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市出臺土地新政應對疫情，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。

其中，福州市發(fā)布《有效應對疫情促進城市開發(fā)建設(shè)平穩(wěn)發(fā)展措施》，10條措施在延緩土地出讓金繳納期限的同時，明確加大信貸支持力度，降低企業(yè)融資成本，對還貸困難的企業(yè)給予展期或續(xù)貸。

湖南省衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局則于2月14日出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策(試行》，實行購房補貼，同時擴大人才購房補貼對象范圍;降低開發(fā)企業(yè)土地資金使用成本;容缺辦理相關(guān)審批手續(xù)等。

同日，福建省廈門市發(fā)布的《關(guān)于積極應對新型冠狀病毒肺炎疫情 促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干工作要求》則提出，加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金支持力度、確保購房者公積金貸款及時發(fā)放、長租公寓適當減免租金等九方面促進廈門房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前而言，已進入一手抓疫情防控，一手抓發(fā)展的階段。中共中央政治局常委會在研究部署疫情防控工作的同時，也明確堅決完成今年經(jīng)濟社會發(fā)展各項目標任務。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前出臺的政策主要針對受疫情影響比較大的企業(yè)以及居民，采取扶持性的政策。比如開工、竣工、房屋交付、土地出讓金繳納、降低房企融資成本等方面。目前，疫情對購房者個人的實質(zhì)性影響尚未顯現(xiàn)，需求端的“救市”政策尚未出臺，后續(xù)是否會發(fā)布還得繼續(xù)觀察。

“從限購限價方面而言，在因城施策的基調(diào)下，后續(xù)各個地方政府可自行決定。在房住不炒的總基調(diào)下，保持房地產(chǎn)市場‘三穩(wěn)’(穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期)，實行一城一策，落實地方政府主體責任。”李宇嘉說道。

是否會出臺政策刺激樓市?

在確保“堅決完成今年經(jīng)濟社會發(fā)展各項目標任務”的基礎(chǔ)上，加之10余省市房地產(chǎn)政策松動，也使大家回到是否會“刺激樓市拉動經(jīng)濟”的疑問上。

“目前，各地出臺的政策主要是緩解房企的現(xiàn)金流壓力，主要是扶持企業(yè)，還沒有正經(jīng)發(fā)布‘救市政策’，但我認為放寬限購、限售、降低按揭利率等是可以期待的。主要還是一城一策為主，一線或者重點二線城市的限購限貸放寬比較困難。”某開發(fā)商人士指出。

同策研究院首席分析師張宏偉的觀點認為，“后續(xù)肯定還會有更多的城市出臺定向?qū)捤傻拇胧﹣砥蠓€(wěn)樓市。目前肺炎疫情持續(xù)，短期而言，2~4月份均會受疫情影響，疫情對房地產(chǎn)市場的交易量、網(wǎng)簽備案量而言影響較大，因此后續(xù)各地政府會出臺一些定向措施使整個樓市的交易量可以得到迅速復蘇和啟動。”

“銷售受挫，加之企業(yè)資金鏈壓力比較大，一些企業(yè)也開始通過降價促銷等手段加速回款，來解決經(jīng)營現(xiàn)金流等問題。在量價方面，我認為二季度三季度受疫情影響較大的城市在以價換量的基礎(chǔ)上，交易量會有恢復性上漲。”張宏偉說道。

但是受訪的業(yè)內(nèi)人士均普遍認為，疫情過后，成交量會企穩(wěn)復蘇，但在房住不炒以及“三穩(wěn)”基調(diào)下，房價大幅度反彈的可能性較小。

中指研究院認為，在疫情影響下，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，金融環(huán)境更加積極。2月初，央行釋放積極的貨幣信號，人行等五部門出臺《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》對房地產(chǎn)行業(yè)資金配置形成一定程度上的利好，融資窗口正在打開。此外，2月3日、4日，中國人民銀行連續(xù)兩天累計投放1.7萬億流動性來穩(wěn)定市場預期、提振市場信心，使包括房企在內(nèi)的各行各業(yè)看到擴“融”的希望。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受中新網(wǎng)采訪時指出，目前房地產(chǎn)已對經(jīng)濟健康發(fā)展產(chǎn)生了一定牽制作用。

其表現(xiàn)在于，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的凈貢獻已由正轉(zhuǎn)負，高房價已對整體住戶部門的消費和生計形成“擠出”，房地產(chǎn)過度發(fā)展已經(jīng)導致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡并阻礙了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級，房地產(chǎn)風險是中國經(jīng)濟的重要風險源。

倪鵬飛認為，近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控剛剛?cè)〉贸醪叫ЧＨ绻ㄟ^對房地產(chǎn)實施刺激政策，不但不能對沖經(jīng)濟下行，還會使以上問題再轉(zhuǎn)向惡化。