北上廣等調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房管理政策 申購(gòu)資格松綁

周邊房?jī)r(jià)6萬(wàn)元，一個(gè)住宅項(xiàng)目卻只賣2.9萬(wàn)元，是不是很誘人?這種看上去很美好的事情，近兩年來(lái)時(shí)常出現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目上。

歲末年初，北京、上海、廣州等地相繼調(diào)整共有產(chǎn)權(quán)住房管理政策，在申購(gòu)資格上多有“松綁”，符合一定條件的非戶籍群體也可申購(gòu)。

比如，1月10日，上海市公布了《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法〉的決定》(下稱《決定》)，自2020年2月1日起施行。

此次新政的一個(gè)主要變化是將非上海戶籍常住人口納入共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對(duì)象范圍?！稕Q定》提出，非上海市戶籍家庭同時(shí)符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社保、繳納個(gè)稅、收入和財(cái)產(chǎn)等條件的，可申請(qǐng)購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

無(wú)獨(dú)有偶，廣州的共有產(chǎn)權(quán)住房也在向非戶籍群體開(kāi)放。1月7日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布《廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，在申購(gòu)資格上規(guī)定，本科學(xué)歷申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房不受戶籍限制，單身申購(gòu)人需要年滿30歲。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)際上也出現(xiàn)了所謂“松綁限購(gòu)”的內(nèi)容，預(yù)計(jì)隨著2020年全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)的推進(jìn)，后續(xù)申購(gòu)方面的政策會(huì)放松，真正將共有產(chǎn)權(quán)住房推向市場(chǎng)，進(jìn)一步體現(xiàn)了住房小康的政策目標(biāo)和導(dǎo)向。

1月12日，北京市市長(zhǎng)陳吉寧在北京“兩會(huì)”上也表示，今年將優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)住房分配政策。

有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)

共有產(chǎn)權(quán)房政策微調(diào)的背后，一方面是進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，另一方面也是現(xiàn)實(shí)所需。由于配套政策不盡完善，產(chǎn)權(quán)分割導(dǎo)致流轉(zhuǎn)受限，一些共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目一度出現(xiàn)棄購(gòu)現(xiàn)象。如果還將申購(gòu)資格局限在戶籍人口上，可能會(huì)出現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房供需不能匹配的問(wèn)題。

什么是共有產(chǎn)權(quán)住房?各地規(guī)定略有不同，但基本原則大同小異，共有產(chǎn)權(quán)房的特性包括：購(gòu)房人和政府各分享一定比例產(chǎn)權(quán)，符合一定資格的人群方可購(gòu)買，購(gòu)房后的轉(zhuǎn)讓也有所限制等。

國(guó)內(nèi)房產(chǎn)類型原本就較為復(fù)雜，廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、自住房、限價(jià)商品房、商品房等，分別對(duì)應(yīng)從低收入到中高收入群體的多種住房訴求。

既然樓市如此紛繁，為何還要推出一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房?

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)重購(gòu)輕租，但純商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房又往往沒(méi)有資格購(gòu)買，城市夾心層——中等收入群體的購(gòu)房訴求時(shí)常難以滿足。

而共有產(chǎn)權(quán)房的適用群體則相對(duì)廣泛，由于切分了產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)單價(jià)和總價(jià)都相對(duì)較低，一般民眾也可以負(fù)擔(dān)。同時(shí)，由于房產(chǎn)單價(jià)遠(yuǎn)低于周邊純商品房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地價(jià)格也會(huì)隨之大幅下降，地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)會(huì)損失部分收益，但可以通過(guò)持有部分房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)彌補(bǔ)這部分損失。

“共有產(chǎn)權(quán)住房和普通住房的本質(zhì)區(qū)別就是通過(guò)減少流動(dòng)性來(lái)?yè)Q取購(gòu)房成本的降低。換言之，共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)讓是有一定的限制的，即政府回購(gòu)優(yōu)先，從而使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本隨之降低。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

如果操作得當(dāng)，共有產(chǎn)權(quán)住房將是一個(gè)多方滿意的產(chǎn)品，效果可謂一石三鳥(niǎo)：民眾得以購(gòu)買低價(jià)住房，滿足居住需求;地方政府也不用像建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房那樣無(wú)償劃撥土地;同時(shí)，由于共有產(chǎn)權(quán)住房總價(jià)要遠(yuǎn)低于周邊同類型住宅，在一個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的背景下，政府推出一定數(shù)量的共有產(chǎn)權(quán)住房也有助于穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

“在解決剛需群體住房和穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面，共有產(chǎn)權(quán)住房肯定是發(fā)揮了很大作用的。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

這種期望中的多贏局面，將是地方推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房的一大動(dòng)力。

北京的25萬(wàn)套目標(biāo)

推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房，一線城市率先示范。住建部曾在2017年專門發(fā)文，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)工作，大膽探索，力爭(zhēng)形成可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

北京住建委2017年曾表示，今后5年，北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)、公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

據(jù)中原地產(chǎn)近日統(tǒng)計(jì)，2017~2019三年間，北京供應(yīng)了包含居住屬性的土地總計(jì)212宗地塊(包括部分流標(biāo))，其中共有產(chǎn)權(quán)住房地塊就多達(dá)52宗。

土地供應(yīng)出去了，是否能及時(shí)轉(zhuǎn)化成房源?

2019年4月23日，北京住建委公開(kāi)了共有產(chǎn)權(quán)住房的進(jìn)展。北京市共有64個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目(含轉(zhuǎn)化項(xiàng)目33個(gè))實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)，可提供房源約6.55萬(wàn)套。

從數(shù)據(jù)上看，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)量已經(jīng)大幅增加，但作為新生事物，購(gòu)房者對(duì)其接納程度如何?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京共有產(chǎn)權(quán)房從政策設(shè)置看，符合“房住不炒”的定位，剔除了投資屬性后，從購(gòu)買條件、使用情況看，都符合以自住為主的政策預(yù)期。

“從算賬的角度看，共有產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒(méi)有投資價(jià)值。購(gòu)房人買了共有產(chǎn)權(quán)房，未來(lái)通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房作為跳板，獲得房屋升值的概率也已經(jīng)非常低了。某種程度上，共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際變成了有部分產(chǎn)權(quán)的公租房，可以流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。”張大偉稱。

正是因?yàn)橥顿Y屬性較低，加之一些共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目位置較偏遠(yuǎn)，周邊配套不盡完善，一些項(xiàng)目一度出現(xiàn)不少搖號(hào)中簽家庭放棄選房的情況。張大偉表示，北京部分區(qū)域的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目出現(xiàn)了銷售難的情況，但整體看，共有產(chǎn)權(quán)房整體去化比較好。

更令外界關(guān)注的是，北京還在2019年第一次利用集體土地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。

2019年9月12日，北京上瑞置業(yè)有限公司以151283萬(wàn)元的價(jià)格，競(jìng)得北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊。

這是一宗集體建設(shè)用地，按照規(guī)劃，該宗地內(nèi)將建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，銷售均價(jià)為每平方米2.9萬(wàn)元，含全裝修費(fèi)用。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，以成交價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)格約為1.4萬(wàn)元/平方米。

在集體建設(shè)用地上建設(shè)可公開(kāi)對(duì)外銷售的住房，這應(yīng)是全國(guó)第一例。

不過(guò)，共有產(chǎn)權(quán)住房原本已經(jīng)屬于新生事物，而利用集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房更是新上加新，這也導(dǎo)致外界的觀望情緒較高。與上述成交地塊一同掛牌的另外兩宗集體建設(shè)用地，至今仍未成功出讓。

配套政策影響民眾申購(gòu)熱情

除了京滬兩地在共有產(chǎn)權(quán)住房方面推進(jìn)聲勢(shì)較大之外，其他城市近兩年也開(kāi)始陸續(xù)推出共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。

西安市2018年曾出臺(tái)《深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》，提出2018~2021年期間，全市計(jì)劃建設(shè)和籌集公租房20萬(wàn)套、共有產(chǎn)權(quán)住房15萬(wàn)套。

自2019年12月1日起，煙臺(tái)市重新制定的《共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》(下稱《辦法》)開(kāi)始正式實(shí)施，與此前政策相比，新《辦法》將出售產(chǎn)權(quán)份額比例調(diào)整為60%、70%、80%三個(gè)檔次，由承購(gòu)人根據(jù)自身支付能力自行選擇，增強(qiáng)了靈活性。

此外，為更好體現(xiàn)“房住不炒”的原則，新《辦法》將產(chǎn)權(quán)增購(gòu)限制期由兩年延長(zhǎng)到5年，確定承購(gòu)人自繳納契稅完稅之日起5年內(nèi)，不得增購(gòu)產(chǎn)權(quán)份額。

不過(guò)，總體來(lái)看，一些二線城市的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)還處于探索階段，總量并不大。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，共有產(chǎn)權(quán)住房在整個(gè)住房總量上占比還不是很大，在推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的過(guò)程中，一些配套政策并未完全到位，也對(duì)其申購(gòu)情況造成了一定影響。

在一些城市，雖然共有產(chǎn)權(quán)房政策早已落地，但在房產(chǎn)稅務(wù)發(fā)票、子女入學(xué)等配套政策上并未明確，引發(fā)申購(gòu)家庭的擔(dān)憂。

“共有產(chǎn)權(quán)房本來(lái)是為了解決剛需住房難題，出發(fā)點(diǎn)是好的，但教育、稅務(wù)等多個(gè)相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通，把解決剛需居住難題的政策落實(shí)好。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。